Lanzan el primer fondo inmobiliario que cotizará en bolsa y permitirá entrar a inversores con bajos montos
Grupo IEB, el holding financiero liderado por Juan Ignacio Abuchdid, y Grupo Briones, la desarrolladora del influencer Beltrán Briones, crearán un fondo inmobiliario que cotizará en Bolsa y buscará captar entre u$s20 millones y u$s35 millones en una primera etapa. El vehículo comprará departamentos, oficinas y locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires para luego administrarlos y repartir ingresos trimestrales entre los inversores.
Se trata del primer REIT (Real Estate Investment Trust) argentino y permitirá entrar con apenas $1.000. El instrumento, que operará bajo el ticker REIT, será presentado oficialmente el 10 de junio.
La operatoria está estructurada como un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y listado en BYMA. Según explicó Abuchdid a iProfesional, la propuesta busca ampliar el acceso a este tipo de activos sin necesidad de comprar una propiedad completa.
Cómo funcionará el nuevo REIT
Un REIT (sigla de Real Estate Investment Trust) es una compañía dedicada a adquirir, gestionar o financiar inmuebles que producen rentabilidad. Su principal ventaja es que permite a los inversores participar en grandes desarrollos del mercado inmobiliario —como hospitales, shoppings, edificios corporativos o complejos residenciales— comprando participaciones, sin tener que adquirir ni administrar propiedades de manera directa.
"Vos hoy en el mercado de capitales podés invertir en acciones o bonos. Lo que faltaba era incorporar el real estate", explicó Abuchdid a este medio.
Con estos fondos, el comité liderado por Abuchdid y Briones comprará inmuebles terminados en distintos barrios porteños para destinarlos a alquiler. La intención es construir una cartera diversificada entre departamentos, oficinas y locales comerciales.
La propuesta apunta a que el inversor tenga dos fuentes de ingresos. Por un lado, cobrará pagos trimestrales provenientes de los alquileres. Por el otro, participará de una eventual suba en el valor de las propiedades. "Si vos ponés u$s10.000, cada tres meses vas a cobrar aproximadamente un 1% trimestral. Y además participás de la suba del valor de los inmuebles", detalló Abuchdid.
Según explicó la compañía, la renta residencial hoy ronda entre 5% y 6% anual bruto, mientras que la comercial se ubica entre 7% y 8%. La intención es distribuir cerca de un 4% anual y mantener el resto del rendimiento atado a la evolución de los precios de los activos que integren la cartera.
El modelo funcionará de manera similar a los que ya existen en mercados como Estados Unidos y Europa. Desde la empresa explicaron que quienes ingresen al fondo no tendrán que encargarse de administrar departamentos, negociar contratos ni resolver cuestiones vinculadas a inquilinos o mantenimiento.
La estrategia estará enfocada principalmente en activos terminados y listos para alquilar en barrios porteños donde, según Abuchdid, todavía existe atraso en el valor del metro cuadrado. Para el empresario, los precios actuales todavía se encuentran por debajo de los niveles alcanzados durante el boom hipotecario de 2017.
"Si hoy extrapolás lo que valían las propiedades en aquel entonces, los precios deberían subir cerca de un 60% solamente para empatar a aquellos niveles ajustados por inflación", afirmó.
El momento que atraviesa el mercado inmobiliario
El lanzamiento se da en un contexto en el que el mercado inmobiliario empezó a mostrar cierta recuperación después de varios años de caída. La vuelta de los créditos hipotecarios, una mayor estabilidad cambiaria y el aumento de las escrituras volvieron a generar movimiento, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires.
En IEB creen que los precios todavía tienen margen para subir. "Hoy conseguís departamentos muy buenos en Recoleta a u$s 2000 el metro cuadrado. Cuando lo comparás con salarios medidos en dólares, con bonos o con acciones, el real estate quedó muy barato", aseguró Abuchdid.
"Si extrapolás lo que valían las propiedades en 2017, los precios deberían subir cerca de un 60% solamente para empatar aquellos niveles ajustados por inflación", afirmó.
Abuchdid también comparó la situación local con otros mercados de la región. "Un metro cuadrado en Recoleta hoy vale muchísimo menos que en Santiago de Chile, San Pablo o Montevideo. Y ni hablar si lo comparás con ciudades europeas o Estados Unidos", sostuvo.
El ejecutivo considera que el crédito hipotecario todavía tiene margen para crecer. "En tanto bajen las tasas y no haya volatilidad, el crédito hipotecario va a crecer mucho más fuerte. Eso es lo que realmente mueve al mercado inmobiliario", señaló.
Inversión mínima y cotización en Bolsa
A diferencia de una propiedad tradicional, las cuotapartes podrán comprarse y venderse directamente en el mercado desde cualquier broker habilitado. El instrumento empezará a operar bajo el ticker REIT y permitirá ingresar con montos bajos.
Según el brochure presentado por la compañía, cada cuotaparte tendrá un valor nominal de $1.000 y no existirá un límite máximo de participación. "Si mañana necesitás plata, no tenés que vender un departamento entero. Vendés solamente una parte de tu posición", explicó Abuchdid.
La estructura tendrá una duración de 10 años y podrá destinar entre 75% y 100% de su patrimonio a activos inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires. Además, estará habilitada para participar en fideicomisos, contratos de alquiler, obligaciones negociables vinculadas al sector y otras herramientas de financiamiento.
El plan prevé un esquema progresivo de inversión: a los 12 meses deberá tener colocado al menos el 33% del patrimonio; a los 18 meses, el 66%; y a los 24 meses, más del 75 por ciento.
Ciclo Nova Asset Management estará a cargo de la administración, mientras que Banco Comafi actuará como depositario.
El desembarco de IEB en Real Estate
El holding ya había desembarcado en construcción con la compra de la exDycasa y el desarrollo de Puerto Nizuc, un megaproyecto en Hudson que ya supera los u$s300 millones de inversión.
Según detalló Abuchdid, el grupo hoy administra más de u$s3.500 millones y emplea alrededor de 700 personas entre todas sus compañías.
La colocación inicial del REIT se hará a través de Invertir en Bolsa (IEB) junto con otros Alycs que todavía están terminando de definir.
"Queremos que sea un producto de mercado y no solamente algo propio de IEB", explicó.
En paralelo, el empresario asegura que el momento macroeconómico empieza a jugar a favor del sector. "No estamos en el mejor momento todavía, pero creo que junio y julio van a ser los mejores meses desde que empezó esta gestión", afirmó.
Y agregó: "Hoy veo una distorsión muy grande entre lo que cuentan y lo que está pasando realmente en la economía. La actividad ya empezó a recuperarse y eso también se está viendo".
"Es un producto que funciona bien en un escenario optimista, pero también protege mucho en escenarios negativos. Si todo sale bien, el upside es enorme. Y si las cosas salen mal, el ladrillo sigue siendo un activo defensivo", resumió Abuchdid.