Vaca Muerta promete renta anual de hasta 15% en dólares y desata una fiebre inmobiliaria sin precedentes
El boom de Vaca Muerta está generando una transformación silenciosa pero profunda mediante una migración récord hacia Neuquén.
Sin embargo, ese crecimiento tiene una contracara: déficit habitacional, presión sobre los alquileres y expansión urbana desordenada. En ciudades como Añelo, la demanda supera ampliamente la oferta, dando lugar a soluciones precarias, campamentos temporales y desarrollos acelerados.
Issel Kiperszmid, CEO y fundador de DYPSA Group, señaló a iProfesional que hay un déficit habitacional real, especialmente en el segmento corporativo premium, donde la oferta es escasa. En ese sentido, explicó que Añelo pasó de 500 habitantes en el año 2000 a más de 17.000 en 2022, con 25.000 trabajadores transitando diariamente la zona.
Alejandro Schneider, del Estudio Álvarez Schneider, la firma que lleva adelante Añelo Urbano, cree que el problema tiene una vuelta de tuerca más al asunto argumentando que, además, el déficit real no se explica solo por cantidad. "El problema más importante es de calidad, planificación y segmentación de la oferta", sintetiza.
Lo cierto es que, si bien en Añelo existen distintas soluciones de alojamiento, no todas logran responder al estándar que hoy exige el mercado corporativo. Las empresas que se instalan allí necesitan, sobre todo, poder acceder a proyectos con buena ubicación, servicios, infraestructura.
"Por eso el cuello de botella ya no es únicamente la falta de camas, sino la falta de ciudad: espacios públicos, servicios, comercio, movilidad y lugares donde la gente pueda vivir mejor mientras trabaja", destaca Schneider.
En paralelo, este escenario abre una oportunidad concreta: el negocio inmobiliario vinculado a Vaca Muerta ya ofrece rentas que, dependiendo del tipo de activo, ubicación y contrato corporativo, generan retornos estimados de entre el 8% y el 15% anual en dólares, "especialmente en productos vinculados a housing corporativo y alojamiento premium", explica Juan Pablo Rudoni, presidente de ECOSAN y de la CACMI (Cámara Argentina de Construcción Modular Industrializada).
Construcción modular y renta dolarizada: las claves del nuevo housing petrolero
El mercado inmobiliario en Añelo funciona bajo una lógica muy distinta a la del alquiler residencial tradicional. En este caso, los principales inquilinos no son particulares, sino las propias empresas petroleras, que alquilan unidades para alojar a operarios, técnicos y personal jerárquico vinculado a la actividad en Vaca Muerta.
Bajo este esquema, muchas desarrolladoras ofrecen modelos llave en mano: no solo construyen las unidades, sino que además administran los contratos, equipan los espacios y gestionan servicios de mantenimiento, limpieza, seguridad y operación diaria.
La necesidad de responder rápidamente a la demanda, que es mucha y urgente, impulsó además el crecimiento de la construcción modular industrializada con proyectos que se fabrican en planta, bajo sistemas OffSite que permiten acelerar tiempos de ejecución y reducir costos operativos.
Entre las distintas soluciones que crecieron en Añelo, los módulos habitacionales aparecen como uno de los formatos más extendidos. Se trata de estructuras prefabricadas de alta prestación agrupadas en complejos corporativos o campamentos.
A eso se suma el crecimiento del housing corporativo y los hoteles orientados principalmente a personal técnico y jerárquico que permanece largas estadías en la zona, con servicios y estándares más cercanos a una lógica hotelera que al alquiler residencial tradicional.
En paralelo, también aumentó la demanda de Casas particulares, tráileres, espacios adaptados para motorhomes, impulsada por el flujo constante de trabajadores que llegan a Vaca Muerta y necesitan soluciones habitacionales flexibles y de rápida disponibilidad.
En ese contexto, la pregunta ya no es solamente dónde viven quienes llegan a Vaca Muerta, sino quién está capitalizando el crecimiento.
Hotelería corporativa y renta administrada
La firma DYPSA está en Vaca Muerta desde hace 10 años y fue uno de los primeros desarrollistas en desembarcar en Añelo. Actualmente operan el Wenelen Executive Hotel, el único hotel 4 estrellas certificado de Añelo, que abastece la demanda de estadías cortas del personal jerárquico de las empresas petroleras.
Sobre el mismo predio del hotel y para satisfacer las necesidades de las empresas se encuentra Wenelen Suite, un complejo compuesto por departamentos equipados para estadías largas del personal técnico que va a los pozos diariamente.
"Estos departamentos los ofrecemos a inversores para que los adquieran y nuestro hotel hace el gerenciamiento integral, por lo cual el inversor recibe su renta sin necesidad de ocuparse de la gestión", señalan desde DYPSA.
El ticket de entrada para invertir en este proyecto es de u$s117.800 por una unidad de 2 ambientes de aproximadamente 40 m², diseñada para alojar a 2 personas.
Se entrega totalmente equipada y lista para alquilar; se puede financiar con un 50% como anticipo y el saldo en 10 cuotas mensuales, en pesos con ajuste CAC o en dólares fijos sin interés.
Del campamento a la casa modular
Especializada en construcción modular industrializada, ECOSAN lanzó EVERHAUS, una nueva unidad de negocios enfocada exclusivamente en desarrollar soluciones habitacionales y de infraestructura vinculadas al crecimiento de Vaca Muerta y la expansión del sector energético.
La compañía avanza con proyectos de housing residencial y premium, campamentos corporativos, infraestructura habitacional y edificios modulares de mediana densidad, buscando responder a la creciente demanda de alojamiento y servicios en la región.
Uno de los desarrollos más representativos es CUARZO I y II, en Añelo, ejecutados bajo el sistema OffSite industrializado. Los mismos tienen un ticket inicial desde los u$s100.000 con una rentabilidad anual estimada entre el 12 y el 14 por ciento.
Sobre el riesgo de una eventual sobreoferta, Juan Pablo Rudoni explica que Vaca Muerta, como todo mercado ligado a commodities, mantiene cierta sensibilidad frente a los ciclos energéticos. Sin embargo, asegura que el escenario actual es muy distinto al de años anteriores.
Según señala, las inversiones en oleoductos, infraestructura, exportación y desarrollo energético muestran que Vaca Muerta dejó de ser un fenómeno coyuntural para consolidarse como una plataforma estratégica de largo plazo para Argentina.
Pero además, destaca una ventaja fundamental de los sistemas modulares y es que "permiten relocalización, escalabilidad y reutilización, reduciendo mucho el riesgo frente a cambios de ciclo".
Macrolotes para uso residencial y comercial
Añelo Urbano es una urbanización de 31 hectáreas pegada al casco urbano de Añelo y está pensada como una nueva centralidad con infraestructura, residencias, servicios, usos comerciales y un paseo costero sobre el río Neuquén.
Dentro de esa urbanización se encuentra Shale Residences, el desarrollo insignia con su primera etapa residencial en ejecución que contará con unidades monoambientes, de dos y de tres ambientes orientadas al alquiler corporativo y temporario.
El proyecto avanza por etapas, ya cuenta con 5 módulos terminados y ocupados y 10 nuevos módulos previstos para continuar la expansión.
El ticket depende de la modalidad de compra. En Shale Residences, las unidades a construirse parten desde u$s91.300 para monoambientes y llegan hasta u$s239.900 para unidades de tres ambientes. Si la compra se realiza por edificio a construirse, los valores bajan: desde u$s65.300 para monoambientes y hasta u$s172.000 para tres ambientes.
En el caso de unidades ya terminadas y rentadas, los valores informados van desde u$s82.200 hasta aproximadamente u$s215.950, según tipología. En todos los casos, la propuesta contempla anticipo y financiación de hasta 60 meses.
Alianza estratégica para ofrecer campamentos llave en mano
La alianza comercial entre Alberta —la empresa vinculada a la cadena patagónica Blancoamor— e IDERO suma un nuevo jugador al negocio habitacional de Vaca Muerta.
Dos jugadores que ya habían trabajado en la construcción y equipamiento de los obradores de General Acha, Chacharramendi y Doblas y que hoy llegan con una propuesta enfocada en campamentos corporativos llave en mano para la industria energética.
El modelo combina construcción modular, equipamiento integral y servicios operativos dentro de un mismo esquema. Mientras IDERO se encarga del desarrollo y fabricación de los módulos habitacionales, Blancoamor aporta el equipamiento interior de las unidades, incluyendo mobiliario, electrodomésticos e iluminación.
A través de Alberta, además, el proyecto incorpora servicios complementarios como seguridad, mantenimiento, maestranza y gestión operativa, junto con la ejecución de las obras civiles necesarias para la instalación de los campamentos.
Vaca Muerta crece más rápido que la infraestructura: el reto de urbanizar Añelo
El horizonte de Vaca Muerta luce sólido: la cuenca tiene reservas de shale oil y gas entre las más grandes del mundo, con acuerdos de exportación a largo plazo ya firmados y miles de millones de dólares de inversión ya comprometidos. Por eso, se trata de una demanda de alojamiento que está atada a esa actividad industrial de largo plazo y no a ciclos turísticos o estacionales.
No obstante, uno de los desafíos reales de la zona es que Añelo todavía está en pleno proceso de desarrollo de infraestructura urbana porque el crecimiento de Vaca Muerta fue mucho más rápido que el desarrollo de infraestructura urbana y servicios, habiendo presión sobre:
- Rutas y logística
- Agua y saneamiento
- Energía y conectividad
- Servicios urbanos y vivienda
Uno de los proyectos emblemáticos, Añelo Urbano, está en camino de sanear algunos de esos problemas. Su primera etapa ya contempla energía eléctrica, alumbrado público, redes de agua y cloacas, pavimento, calles consolidadas y parquización.
Además, la urbanización se conecta con el casco urbano mediante un nuevo puente sobre el canal de riego y tiene accesibilidad rápida a la Ruta Nacional 7 y a los corredores productivos. "No vendemos una ciudad sin problemas; proponemos un desarrollo que incorpora infraestructura concreta para ordenar parte de ese crecimiento", indicaron.