La predicción que sacude al mercado inmobiliario: cuánto podrían subir las propiedades en los próximos 24 meses
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La llegada del primer REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado argentino estuvo acompañada por una fuerte señal de optimismo respecto del futuro de los inmuebles. Durante el Summit de Real Estate organizado por La Nación, referentes del sector coincidieron en que el actual escenario ofrece una ventana de oportunidad para quienes buscan posicionarse en propiedades.
Uno de los pronósticos más resonantes fue el de Juan Ignacio Abuchdid, fundador de Grupo IEB y creador del vehículo junto al desarrollador Beltrán Briones: "El precio de las propiedades puede subir hasta un 50% en 24 meses".
La visión compartida por los especialistas fue contundente: consideran que el momento actual favorece la compra de activos inmobiliarios y no la venta.
Un estreno bursátil que superó todas las previsiones
El lanzamiento del fondo en el mercado de capitales tuvo una recepción muy superior a la prevista. La colocación alcanzó los $66.327 millones, equivalentes a unos u$s45 millones, triplicando ampliamente el objetivo inicial de u$s15 millones.
En total participaron 3.523 inversores, entre individuos y empresas. Aunque el aporte promedio rondó los u$s12.000, hubo diferencias significativas entre los participantes: mientras algunos desembolsaron apenas unos cientos de dólares, otros comprometieron montos millonarios.
Por qué creen que las propiedades están atrasadas
Para Briones, uno de los grandes obstáculos históricos del sector fue siempre el capital necesario para ingresar al negocio inmobiliario.
"El talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada, ya que el ticket promedio en la ciudad es de alrededor de u$s150.000″. El nuevo instrumento busca justamente reducir ese problema, permitiendo participar con montos mínimos.
Los desarrolladores sostienen que existe una combinación de factores que favorece al real estate. Mientras diversos activos financieros registraron importantes ganancias en los últimos años, los valores de las propiedades avanzaron mucho menos.
Desde su perspectiva, esa diferencia dejó al sector inmobiliario rezagado respecto de otros instrumentos de inversión, generando una oportunidad de recuperación de precios.
Menos oferta y una demanda que se mantiene firme
Otro elemento que alimenta las expectativas es la evolución de la oferta. Según explicaron, el volumen de desarrollos nuevos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo durante los últimos períodos, mientras el interés comprador comenzó a mostrar señales de recuperación.
A esto se suma una mejora en la relación entre salarios y valor del metro cuadrado, un indicador que hoy muestra un escenario más favorable para los compradores que años atrás.
Briones agregó un componente cultural a su análisis y destacó la histórica preferencia de los argentinos por resguardar valor a través de bienes raíces.
El contexto económico detrás del lanzamiento
Abuchdid señaló que la idea de crear un instrumento de estas características venía madurando desde hacía años, aunque consideró que recién ahora aparecieron las condiciones adecuadas para concretarla. "El REIT no surge de casualidad, sino en un contexto que permite pensar a largo plazo".
Según explicó, la estabilización macroeconómica y una mayor confianza de los inversores ayudaron a generar el escenario necesario para impulsar el proyecto.
Dónde invertirá el fondo
La estrategia estará concentrada principalmente en inmuebles ya construidos dentro de segmentos premium de la Ciudad de Buenos Aires. Entre los activos elegidos figuran oficinas corporativas, locales comerciales y viviendas de alta gama, especialmente ubicados en la zona norte porteña.
La cotización de las participaciones buscará reflejar la evolución del mercado inmobiliario de la ciudad.
A diferencia de quien adquiere un departamento o una oficina por cuenta propia, los inversores podrán vender sus participaciones cuando lo consideren conveniente a través del mercado secundario.
De esta forma, el instrumento ofrece liquidez sin necesidad de desprenderse de un inmueble físico ni afrontar los tiempos habituales de una operación inmobiliaria.
Briones destacó, además, la simplificación operativa que implica para quienes invierten. "Podés invertir en una cartera de propiedades diversificada en la Ciudad, donde no hay que ocuparse de inmobiliaria, escrituras, de arreglar la propiedad, ni de conseguir inquilinos".
El empresario señaló que la ventaja no se limita a pequeños ahorristas, sino que también resulta atractiva para inversores con grandes patrimonios que buscan evitar la gestión cotidiana de múltiples propiedades.
Transparencia y plazos de ejecución
Los responsables del fondo adelantaron que publicarán información detallada sobre los activos incorporados a la cartera, incluyendo valores de compra y contratos de alquiler, para que los participantes puedan seguir de cerca la evolución de la inversión.
El proceso de adquisición de inmuebles será gradual. El objetivo es que un tercio del patrimonio esté invertido en propiedades durante el primer año, dos tercios en un plazo de 18 meses y más del 75% al cumplirse dos años.
De dónde provendrán las ganancias
Los administradores explicaron que el rendimiento esperado tendrá dos motores principales. Por un lado, los ingresos generados por alquileres y, por otro, la eventual apreciación de los inmuebles en un mercado donde consideran que los precios todavía tienen margen para recuperarse.
La administración estará a cargo de Ciclo Nova Asset Management, mientras que Banco Comafi actuará como entidad depositaria.
La apuesta por conectar ahorro e inversión
Los impulsores del proyecto consideran que el lanzamiento marca el nacimiento de una nueva categoría dentro del mercado de capitales local. "Transformar ahorro en inversión es lo que necesita el mercado de capitales y el país".
Abuchdid sostuvo que la economía argentina necesita más herramientas capaces de canalizar el ahorro hacia actividades productivas. "Los argentinos durante décadas aprendimos a desconfiar. Hoy estamos empezando a construir algo distinto".
En ese sentido, remarcó que el ahorro inmovilizado pierde atractivo en un contexto de inflación internacional y defendió la necesidad de financiar proyectos que impulsen el crecimiento económico. "Cuando el ahorro financia la inversión, la economía crece. Por eso, el mercado de capital es tan importante".
También planteó el potencial impacto que tendría movilizar parte de los recursos que los argentinos mantienen fuera del sistema financiero formal. "No va a resolver por sí solo el mercado de capitales, ni la economía argentina, pero no tenemos dudas de que es un paso en la dirección correcta. El primero de muchos, espero".
Qué es un REIT y por qué gana espacio en el mundo
Los REIT son vehículos que permiten invertir en carteras de propiedades sin necesidad de comprar inmuebles de forma directa. Se encuentran ampliamente desarrollados en mercados como Estados Unidos, Europa y Asia.
Su principal atractivo radica en que ofrecen exposición al negocio inmobiliario con montos reducidos, diversificación y liquidez, eliminando además las tareas de administración asociadas a la propiedad tradicional.
Para los creadores del fondo, la herramienta tiene el potencial de ampliar el acceso al mercado inmobiliario y acercarlo a miles de personas que hasta ahora estaban excluidas por los elevados costos de entrada.