El dato que miran los inversores: qué departamentos son hoy los más rentables en CABA y dónde está el negocio
Durante junio de 2026, el mercado de alquileres de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) volvió a mostrar una mejora en sus niveles de rentabilidad. El rendimiento promedio anual se ubicó en 6,22%, consolidando una tendencia ascendente que viene afianzándose en los últimos meses dentro del segmento residencial.
El indicador se construye a partir de la comparación entre precios de alquiler publicados en portales inmobiliarios y valores de venta de propiedades equivalentes ubicadas en los mismos barrios porteños. Para el relevamiento se consideraron 6.661 unidades activas, previamente depuradas y organizadas para garantizar la consistencia de la muestra.
Qué explica la suba de la rentabilidad
El incremento del rendimiento responde principalmente a una dinámica desigual entre los dos componentes del mercado. "Mientras los precios de venta mostraron variaciones más moderadas, los valores de alquiler registraron ajustes más marcados en el mismo período", cuenta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, quien llevó a cabo el relevamiento.
Esa diferencia generó un escenario en el que la renta anual del mercado residencial volvió a ubicarse por encima del 6%, un nivel que refuerza el atractivo del ladrillo como alternativa de inversión frente a otros activos.
Cabe aclarar que este porcentaje corresponde al rendimiento inicial al momento de concretar el contrato. "Su evolución posterior dependerá tanto de las actualizaciones pactadas entre las partes como de los movimientos futuros en el mercado inmobiliario", sostiene.
Dónde está el mejor negocio inmobiliario: los departamentos que superan el 6%
El comportamiento del mercado también muestra diferencias según la tipología de las unidades analizadas:
- 1 ambiente: 6,37% anual
- 2 ambientes: 6,56% anual
- 3 ambientes: 6,41% anual
- 4 ambientes: 5,52% anual
Los departamentos de dos ambientes se ubican como los de mejor desempeño en términos de retorno. Su combinación de alta demanda locativa y valores de compra relativamente más accesibles explica su liderazgo dentro del ranking.
Las unidades de 1 y 3 ambientes también se mantienen por encima del promedio general, mientras que los departamentos de 4 ambientes presentan rendimientos más bajos, condicionados por precios de adquisición más elevados y una demanda de alquiler más acotada.
El impacto de la ubicación en la rentabilidad
El análisis del mercado confirma una regla constante en el sector inmobiliario porteño: la ubicación es determinante en el rendimiento.
Los barrios con valores de compra más contenidos en relación con los alquileres disponibles tienden a ofrecer retornos más altos. En contraste, las zonas con mayor valorización inmobiliaria presentan rentabilidades más bajas, aunque suelen compensarlo con mayor estabilidad de precios y menor volatilidad.
Un mercado que reafirma su atractivo
En conjunto, los datos de junio muestran que el alquiler residencial continúa consolidando su recuperación dentro del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Con rendimientos que superan el 6% anual y una oferta todavía amplia, la selección del tipo de unidad y la ubicación se vuelve clave para optimizar el rendimiento de una inversión destinada a renta.