Ni alquiler tradicional ni Airbnb: esta es la modalidad que hoy rinde hasta 60% más y deja ganancias en dólares
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2026/01/610436.jpg)
Impulsado por la inflación, los ajustes constantes de precios y la necesidad de mejorar la rentabilidad de las propiedades, el mercado de alquileres en CABA atraviesa una transformación sostenida que está redefiniendo la relación entre inquilinos y propietarios. En ese marco, conviven contratos tradicionales, esquemas temporarios y modelos de corta estadía que compiten en simultáneo y reconfiguran la dinámica del sector.
La renta tradicional quedó reconfigurada tras los cambios en la Ley de Alquileres y hoy opera con mayor flexibilidad que en el pasado, aunque aún enfrenta ajustes que no siempre acompañan el ritmo de la economía. En paralelo, el alquiler temporario —que había ganado impulso hasta diciembre de 2023, previo al DNU 70/2023— comenzó a desacelerarse por la caída del turismo, el encarecimiento en dólares y una menor rotación de estadías cortas.
En ese contexto, gana terreno una alternativa intermedia: el alquiler temporario mensual amoblado, que reduce la rotación, mejora la previsibilidad de ingresos y eleva el rendimiento en dólares sin la carga operativa de la gestión diaria.
El nuevo mapa del alquiler: qué formato rinde hasta 60% más
Con contratos de mediano plazo, el alquiler tradicional muestra una rentabilidad bruta anual de 5,9% según Zonaprop. Su principal limitación es la falta de previsibilidad, ya que los ajustes no siempre logran seguir la evolución de la economía, generando desfasajes en los ingresos del propietario.
El alquiler temporario tipo Airbnb —con un stock de alrededor de 19.300 unidades, aunque con una caída interanual cercana al 17%, según Monitor Inmobiliario— puede evidenciar una rentabilidad bruta de entre el 7% y el 9% anual.
Sin embargo, la ocupación efectiva se ubica entre el 50% y el 70%, conforme arroja AirDNA, lo que reduce el rendimiento neto. Tras descontar vacancia, limpieza, reposición de insumos, desgaste del inmueble y gestión diaria, el retorno baja a un rango de entre 4,5% y 5,5% anual.
En ese escenario de rendimientos dispares y costos asociados a cada modalidad, el alquiler temporario mensual amoblado emerge como la opción más eficiente en CABA. Con contratos de entre 1 y 12 meses, alcanza una rentabilidad neta de entre 9% y 11% en dólares –de acuerdo con datos de Alternativas Propiedades, que administra 1.600 departamentos a mediano plazo– impulsado por una mejor relación entre ocupación y costos operativos.
Frente a ese desempeño, la brecha es significativa: supera al alquiler tradicional en torno a un 50%/60% de rentabilidad neta y también al modelo diario tipo Airbnb, con una diferencia cercana al 54%.
Ni Airbnb ni contrato clásico: crece el modelo híbrido de alquiler mensual amoblado
La explicación de fondo es simple: "Este esquema funciona mejor porque combina una alta ocupación —entre el 90% y el 95%, con un solo inquilino por varios meses— con menores costos operativos y menor desgaste del inmueble, ya que solo requiere una limpieza por contrato y evita la rotación constante", precisa Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.
El experto agrega que el modelo también "combina parte de la rentabilidad del alquiler temporario —donde la mayor facturación por noche se ve reducida por la vacancia, la limpieza frecuente y el mayor desgaste del inmueble— con una estabilidad más cercana al alquiler tradicional", aunque advierte que la principal dificultad sigue siendo "la falta de previsibilidad y los ajustes en pesos, que no siempre acompañan la evolución de la economía".
De este modo, el alquiler mensual a estudiantes, profesionales, extranjeros o personas en tratamiento médico permite reducir la rotación y sostener un flujo de ingresos más estable. "Ese público no busca estadías cortas, pero tampoco quiere contratos largos", agrega el analista de Zipcode, Daniel Bryn
En definitiva, Rizzo aclara que la clave está en la ejecución, pocos propietarios saben cómo encararlo: "Amueblan el departamento con lo que les sobra de la casa y luego no entienden por qué se alquila menos y a menor precio". En este esquema, "la diferencia no la marca la ubicación, sino la ejecución", sentencia.
Del check-in diario al alquiler por meses: cómo cambia el negocio del alquiler temporario
El crecimiento del alquiler temporario mensual amoblado responde también a cambios en la demanda: mayor movilidad laboral, expansión del trabajo remoto y búsqueda de flexibilidad. En la práctica, el modelo reduce la rotación operativa del esquema tipo Airbnb —check-in, limpieza, reposición y mantenimiento frecuente— y simplifica la gestión del inmueble cuando los contratos se extienden por varios meses. "Al bajar la rotación, se reducen costos, desgaste y riesgos operativos, y se evita depender de noches sueltas", explica Bryn.
En un escenario donde Airbnb dejó de ser un negocio de alta rentabilidad garantizada y el alquiler tradicional volvió a competir, el mensual amoblado se posiciona como una alternativa intermedia: menor rotación que el turístico, mejor ingreso que el tradicional y menor carga operativa general.