Para ahorristas: ¿cuánto deja de ganancia el alquiler de un departamento según el barrio?
La recuperación de los precios de venta de las propiedades reabrió una pregunta que vuelve a instalarse entre inversores y ahorristas: ¿conviene comprar un departamento para destinarlo al alquiler? El interrogante aparece en un contexto en el que el mercado inmobiliario comenzó a mostrar cambios luego de varios años marcados por la caída de los valores de venta y la retracción de las operaciones.
Tras el fuerte ajuste registrado después de la pandemia, los precios de publicación de los inmuebles iniciaron una recuperación. Sin embargo, durante los últimos meses ese proceso mostró una desaceleración. Uno de los factores que explica este comportamiento es el regreso del crédito hipotecario, que volvió a ocupar un lugar en el mercado residencial y modificó parte de las expectativas de compradores y vendedores.
Los especialistas coinciden en que la evolución del mercado dependerá en gran medida de la consolidación de los préstamos hipotecarios. Si el financiamiento a largo plazo logra expandirse, una parte de los actuales inquilinos podría acceder a la compra de una vivienda propia, lo que reduciría la presión sobre la demanda de alquileres.
Ese escenario tendría efectos sobre los precios de las locaciones. Con una demanda menos intensa, el margen para nuevos incrementos en los alquileres sería más limitado. De esta manera, el mercado ingresaría en una etapa de mayor estabilidad, aunque seguiría condicionado por la evolución de la economía y la disponibilidad de crédito.
Cómo cambió el mercado de alquileres tras la derogación de la ley
Otro de los factores que modificó el funcionamiento del sector fue la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. Desde entonces, la oferta de propiedades disponibles para alquilar creció de manera sostenida y los aumentos en los valores de publicación comenzaron a perder intensidad.
Aun con esa desaceleración, los alquileres continúan representando una parte significativa de los ingresos de los hogares. Esa relación entre salarios y valores locativos funciona como un límite para nuevos incrementos y contribuye a consolidar un escenario de mayor equilibrio entre oferta y demanda.
En este contexto, la rentabilidad obtenida por quienes compran una propiedad para alquilar volvió a ganar protagonismo. La combinación entre la recuperación de los alquileres y un incremento de los precios de venta más moderado permitió mejorar los rendimientos obtenidos por los inversores.
Los datos más recientes muestran que la renta anual volvió a superar un nivel que durante varios años había permanecido por debajo del 6%, aunque los resultados continúan variando según el tipo de inmueble y el barrio donde se ubique.
Cuál es la rentabilidad que deja un departamento en alquiler
Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario correspondiente a junio de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 6,22%.
Se trata del primer registro en varios años que supera el umbral del 6% anual. El indicador surge de comparar los valores de alquiler de 6.661 departamentos publicados con los precios de oferta de venta de inmuebles de características similares en cada barrio porteño.
La medición corresponde a la rentabilidad inicial del contrato de alquiler. Su evolución posterior dependerá del mecanismo de actualización pactado entre las partes y de la variación futura del valor de mercado de la propiedad.
El informe también muestra diferencias entre las distintas tipologías de departamentos. Los inmuebles de dos y tres ambientes continúan ofreciendo los mayores niveles de rentabilidad promedio, mientras que las unidades de cuatro ambientes presentan retornos más bajos.
La rentabilidad bruta anual promedio por tipo de departamento es la siguiente:
- 1 ambiente: 6,37%
- 2 ambientes: 6,56%
- 3 ambientes: 6,41%
- 4 ambientes: 5,52%
Estas diferencias responden tanto a la relación entre el precio de compra y el valor del alquiler como a la demanda existente para cada segmento del mercado.
Los barrios donde comprar un departamento para alquilar deja mayor rentabilidad
El relevamiento también identifica cuáles son los barrios con los mejores rendimientos según la cantidad de ambientes de cada propiedad.
Departamentos de un ambiente
- La Boca: 9,15%
- Parque Patricios: 7,38%
- Balvanera: 7,37%
- Parque Chacabuco: 7,11%
- Vélez Sarsfield: 7,09%
Departamentos de dos ambientes
- Vélez Sarsfield: 9,92%
- La Boca: 9,58%
- Constitución: 8,85%
- Villa Lugano: 8,37%
- Barracas: 8,30%
Departamentos de tres ambientes
- Villa Lugano: 9,36%
- La Boca: 9,13%
- Parque Avellaneda: 8,52%
- Constitución: 8,32%
- Microcentro: 8,13%
Departamentos de cuatro ambientes
- La Boca: 8,74%
- Balvanera: 6,55%
- Caballito: 6,38%
- Villa Urquiza: 6,24%
- Parque Chacabuco: 6,18%
De acuerdo con el informe, los mayores niveles de rentabilidad suelen concentrarse en barrios donde los valores de venta todavía permanecen relativamente contenidos en relación con los alquileres que pueden obtenerse. En cambio, las zonas donde las propiedades registran cotizaciones más elevadas muestran retornos porcentuales menores.
Los barrios con menor rentabilidad para inversores
El estudio también identifica las zonas donde la relación entre el precio de compra y el alquiler genera rendimientos más bajos.
Departamentos de un ambiente
- Núñez: 5,02%
- Colegiales: 5,22%
- Villa Urquiza: 5,29%
- Palermo: 5,38%
- Belgrano: 5,38%
Departamentos de dos ambientes
- Boedo: 4,35%
- Palermo: 4,68%
- Coghlan: 4,72%
- Colegiales: 4,78%
- Villa Ortúzar: 4,86%
Departamentos de tres ambientes
- Retiro: 4,38%
- Saavedra: 4,64%
- Colegiales: 4,71%
- Recoleta: 4,91%
- Villa Ortúzar: 5,31%
Departamentos de cuatro ambientes
- Villa Devoto: 4,20%
- Núñez: 4,49%
- Belgrano: 4,49%
- Recoleta: 4,51%
- Retiro: 4,55%
En estos casos, el menor rendimiento porcentual se explica principalmente por el mayor valor de compra de las propiedades en relación con el ingreso generado por el alquiler. Si bien la renta inicial resulta inferior, estos mercados suelen presentar una evolución diferente de los precios de venta y una dinámica propia en materia de demanda.
Con una rentabilidad promedio que volvió a superar el 6% anual, un mercado de alquileres con mayor oferta y una recuperación de los precios de venta que comenzó a moderarse, la inversión en departamentos para alquiler volvió a mostrar indicadores distintos a los observados durante los últimos años. La evolución del crédito hipotecario, el comportamiento de la economía y la relación entre oferta y demanda serán algunos de los factores que determinarán cómo continuará el mercado inmobiliario durante los próximos meses.