Los 5 cambios de alto impacto que transformarán a fondo el negocio inmobiliario

El negocio inmobiliario argentino podría atravesar la transformación más profunda de las últimas décadas. El proyecto de ley que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y que el Gobierno prevé enviar al Congreso en los próximos días, propone modificar de raíz el ejercicio del corretaje inmobiliario.

La iniciativa parte de un concepto que resume toda la reforma: el corretaje inmobiliario dejaría de ser considerado una profesión regulada para pasar a ser un servicio de intermediación comercial (siempre y cuando en el plano legislativo se apruebe así). A partir de esa definición, el proyecto elimina buena parte de las restricciones vigentes y abre la puerta a un mercado con mayor competencia.

Si finalmente obtiene respaldo legislativo, la reforma impactará sobre los colegios, corredores, inmobiliarias, plataformas digitales, desarrolladores, franquicias y también sobre quienes compran, venden o alquilan una propiedad.

Estos son los cinco cambios que cambiarán el negocio inmobiliario

1. Se termina la matrícula obligatoria

El cambio más importante consiste en la eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

Hoy, para intermediar en una operación inmobiliaria resulta obligatorio estar matriculado en el colegio profesional de cada jurisdicción. El proyecto elimina ese requisito y considera que cualquier persona o empresa podrá prestar servicios de intermediación comercial, siempre que cumpla con las normas generales que regulan la actividad económica.

Para el Gobierno, la medida ampliará la competencia, reducirá barreras de ingreso y permitirá la aparición de nuevos modelos de negocios. Los detractores, en cambio, sostienen que la matrícula representa una garantía para los consumidores y un mecanismo de control profesional.

Para los colegios profesionales, en cambio, implica eliminar uno de los principales mecanismos de control sobre la actividad.

Es el cambio más disruptivo del proyecto. La iniciativa elimina la obligación de estar matriculado en un colegio profesional y también deja sin efecto la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

2. Los colegios perderán el control de la actividad

Otro de los cambios centrales elimina el rol de los colegios profesionales como organismos con poder disciplinario sobre los corredores inmobiliarios.

Actualmente, esas entidades controlan la matrícula, aplican sanciones, suspenden o incluso pueden excluir a un profesional por incumplimientos éticos o legales.

El proyecto propone que esas funciones desaparezcan y que los colegios continúen existiendo únicamente como asociaciones civiles de adhesión voluntaria, sin facultades regulatorias.

El debate gira en torno a quién ejercerá los controles sobre la actividad. Mientras el Gobierno sostiene que bastan las normas generales de defensa del consumidor y del Código Civil y Comercial, los colegios advierten que podría generarse un mercado con menor supervisión.

3. Se podrá operar en cualquier parte del país

La reforma también elimina las restricciones territoriales que hoy existen para ejercer la actividad.

En la actualidad, un corredor matriculado en una provincia no puede operar libremente en otra sin realizar nuevos trámites o inscribirse en la jurisdicción correspondiente.

Si el proyecto prospera, esa limitación desaparecerá y una inmobiliaria podrá prestar servicios en todo el país sin necesidad de obtener múltiples matrículas.

La medida favorecería especialmente a las cadenas nacionales, las franquicias inmobiliarias y las plataformas digitales, que podrían expandir sus operaciones con menores costos administrativos y mayor escala.

4. Honorarios libres y mayor competencia

Otro punto relevante consiste en la eliminación de los aranceles mínimos y de cualquier referencia obligatoria para fijar honorarios.

Actualmente, varios colegios establecen escalas orientativas o mínimas para las comisiones inmobiliarias. Con la reforma, cada corredor, empresa o plataforma podrá negociar libremente sus honorarios con los clientes.

El Gobierno considera que esta medida aumentará la competencia y permitirá reducir costos para quienes compran, venden o alquilan inmuebles.

Quienes rechazan la iniciativa sostienen que podría iniciarse una competencia exclusivamente basada en precio, con impacto sobre la calidad del servicio y la profesionalización del sector.

5. Cambia el modelo de negocio inmobiliario

Más allá de cada modificación puntual, especialistas coinciden en que el verdadero cambio consiste en redefinir jurídicamente el corretaje inmobiliario.

Al dejar de ser una profesión regulada para convertirse en un servicio comercial, el mercado podría abrirse a nuevos participantes.

Además de las inmobiliarias tradicionales, podrían ganar protagonismo plataformas tecnológicas, proptech, desarrolladores, fintech, bancos, marketplaces y empresas que integren la intermediación inmobiliaria con servicios financieros, legales o digitales.

El nuevo escenario también aceleraría la competencia mediante herramientas de inteligencia artificial, automatización de procesos, tasaciones digitales, contratos electrónicos y modelos de negocio que ya funcionan en otros mercados.

El proyecto de reforma inmobiliaria divide al sector

El borrador del Gobierno también abrió un fuerte debate entre quienes consideran que el corretaje debe continuar como una profesión regulada y quienes sostienen que debe funcionar como cualquier otra actividad comercial.

Entre quienes respaldan la reforma, Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, afirmó que el proyecto corrige una distorsión histórica. "El corretaje es una actividad comercial por definición, no una profesión liberal. Los colegios inmobiliarios lograron transformar un oficio comercial en una profesión regulada", sostuvo.

En la misma línea, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), consideró que la desregulación favorecerá una mayor competencia y la incorporación de nuevos modelos de negocios. "Si el mercado inmobiliario tiene algún retraso en su evolución, se debe esencialmente a los colegios inmobiliarios. La colegiación debería ser voluntaria y no obligatoria", señaló.

Del otro lado, Miguel Chej Muse, socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, rechazó la iniciativa al considerar que el corretaje no puede equipararse a una actividad comercial común. "Cuando hablamos de desregulación, en realidad estamos hablando de desprofesionalización. Esto es una profesión y la función de los colegios es proteger a la sociedad", afirmó.

Además, defendió el sistema de matriculación como una herramienta de seguridad para los clientes. "Quien entrega una reserva o una suma importante de dinero necesita saber que está frente a un profesional matriculado, sin antecedentes y sujeto a un tribunal de ética", concluyó Chej Muse.