Los precios inmobiliarios de Palermo muestran una brecha mayor al 80% entre la zona más cara y más barata
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Palermo consolida su liderazgo como el barrio más dinámico del mercado inmobiliario porteño. Con casi 130.000 metros cuadrados en desarrollo, supera la actividad constructiva de Belgrano y Núñez. Pero dentro de sus límites conviven mercados completamente distintos.
Un informe de Roomix, la plataforma de búsqueda de propiedades que fundó Ignacio Gorriti, revela una gran dispersión de precios. El valor del metro cuadrado varía hasta 83% entre las distintas subzonas del barrio.
La explicación responde a múltiples factores: la ubicación exacta, el estado de conservación del inmueble, la calidad constructiva, los amenities disponibles y el entorno inmediato terminan definiendo cuánto vale una propiedad, incluso dentro de una misma subzona.
La demanda sigue priorizando la cercanía a espacios verdes, la oferta gastronómica de clase mundial y la conectividad que ofrece el barrio. Esos atributos sostienen la construcción y empujan los valores hacia arriba.
Cuánto vale el metro cuadrado en cada subzona de Palermo
Los precios típicos de departamentos en venta muestran una jerarquía clara. Palermo Chico encabeza el ranking con u$s4.575 por metro cuadrado, consolidándose como la zona más exclusiva del barrio.
Le sigue Palermo Nuevo con u$s3.971/m², y Palermo Hollywood con u$s3.296/m². Estas tres subzonas concentran la mayor parte de la oferta premium y los desarrollos más recientes.
En el otro extremo aparecen las alternativas más accesibles:
- Palermo Soho: u$s3.097 por m²
- Palermo Viejo: u$s2.500 por m²
La diferencia entre el valor más alto y el más bajo alcanza los u$s2.075 por metro cuadrado, una brecha del 83% que refleja mercados prácticamente independientes dentro del mismo barrio.
Pero hay un corredor que supera todos estos promedios. Las avenidas que bordean los Bosques de Palermo concentran las cotizaciones más altas de toda la Ciudad de Buenos Aires.
Las avenidas más caras de Palermo superan los u$s6.700 por metro cuadrado
El relevamiento de Roomix identifica tres arterias donde el metro cuadrado alcanza valores récord. La Avenida del Libertador lidera el podio porteño con u$s6.723/m², seguida por Cerviño (u$s5.431) y Figueroa Alcorta (u$s5.345).
Estas avenidas combinan vista a los Bosques de Palermo, edificios de arquitectura destacada y acceso directo a las principales vías de circulación. La oferta sobre estas arterias apunta a un segmento de altísimo poder adquisitivo.
Los desarrollos más recientes sobre Del Libertador incluyen torres con amenities de hotel: spas, cines privados, salones de eventos y terrazas con piletas infinity. Esos servicios justifican parte de la diferencia de precio.
Según el informe, un edificio con prestaciones como piscina y gimnasio cotiza en promedio 33% más por metro cuadrado que uno sin esos servicios, marcando una diferencia sustancial en la valorización final de la propiedad.
Qué factores explican las diferencias de precio dentro del mismo barrio
El estado de conservación resulta determinante al momento de fijar la cotización. Una unidad a estrenar se ofrece en torno a los u$s3.559 por m², un 39% más que un departamento usado antiguo de más de 30 años (u$s2.563/m²).
Los amenities también pesan fuerte en la ecuación. El ranking de atributos que más impulsan el valor muestra al gimnasio en primer lugar (+28%), seguido por seguridad las 24 horas (+26%) y cochera (+23%).
Pero incluso dentro de una misma subzona, el valor de una propiedad puede variar entre 30% y 60% según su estado, la arquitectura del edificio, la orientación de las unidades, los amenities disponibles y la calidad general de la construcción.
Palermo mantiene su atractivo junto con Belgrano, Núñez, Colegiales y Villa Urquiza como zona de desarrollo intensivo. La conectividad, los espacios verdes y la oferta gastronómica sostienen la demanda.
De esta manera, el barrio combina una oferta integrada por torres de alta gama, edificios históricos reciclados y nuevos emprendimientos que continúan impulsando el mercado inmobiliario, generando oportunidades para distintos perfiles de compradores según la subzona elegida.
Cuál es el barrio que desplazó a Palermo en el ranking de alquileres más caros de CABA
Palermo suele funcionar como el principal termómetro del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, ese liderazgo comenzó a modificarse.
En el último informe de Zonaprop, un barrio que históricamente tuvo un perfil más residencial logró superar a Palermo y quedó ubicado como el segundo más caro para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad.
Se trata de Núñez, que alcanzó un valor promedio de $980.640 mensuales para una unidad de dos ambientes de 50 metros cuadrados, por encima de Palermo, donde el alquiler medio se ubicó en $956.700.
El primer lugar del ranking continúa ocupado por Puerto Madero, con un promedio de $1.260.640 mensuales, aunque con una particularidad: gran parte de su oferta locativa mantiene valores dolarizados.
El avance de Núñez no responde únicamente a una cuestión de precios. Detrás del cambio aparece una transformación urbana que modificó el perfil del barrio durante los últimos años y aumentó el interés de quienes buscan vivir en una zona con espacios verdes, buena conectividad y viviendas de mayor categoría.
Los alquileres publicados en la Ciudad registraron una suba del 1,4% durante junio de 2026 y acumularon un incremento del 15,7% durante el primer semestre del año.
En la comparación interanual, el aumento llegó al 31,3%, el menor registro desde noviembre de 2019. El dato refleja una desaceleración del mercado luego de los fuertes aumentos registrados durante los últimos años.
Actualmente, el valor promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en $860.106 mensuales. Para otras tipologías, los precios medios alcanzan los $755.935 en monoambientes y $1.156.992 en unidades de tres ambientes.
Dentro de ese escenario general, algunos barrios mantienen valores considerablemente superiores al promedio porteño.
El caso de Núñez resulta especialmente llamativo porque logró superar a zonas históricamente asociadas con alquileres elevados, como Palermo y Belgrano, gracias a una combinación de nuevos desarrollos inmobiliarios, mejoras urbanas y un cambio en el perfil de quienes buscan instalarse allí.