El barrio que destronó a Palermo y ya es el segundo más caro para alquilar en Buenos Aires

Palermo suele funcionar como el principal termómetro del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. Su oferta gastronómica, la vida nocturna, la llegada de nuevos desarrollos y la fuerte demanda de residentes e inversores lo mantuvieron entre las zonas con los valores más elevados.

Sin embargo, ese liderazgo comenzó a modificarse. En el último informe de Zonaprop, un barrio que históricamente tuvo un perfil más residencial logró superar a Palermo y quedó ubicado como el segundo más caro para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad.

Se trata de Núñez, que alcanzó un valor promedio de $980.640 mensuales para una unidad de dos ambientes de 50 metros cuadrados, por encima de Palermo, donde el alquiler medio se ubicó en $956.700.

El primer lugar del ranking continúa ocupado por Puerto Madero, con un promedio de $1.260.640 mensuales, aunque con una particularidad: gran parte de su oferta locativa mantiene valores dolarizados.

El avance de Núñez no responde únicamente a una cuestión de precios. Detrás del cambio aparece una transformación urbana que modificó el perfil del barrio durante los últimos años y aumentó el interés de quienes buscan vivir en una zona con espacios verdes, buena conectividad y viviendas de mayor categoría.

Cuál es el barrio que desplazó a Palermo en el ranking de alquileres más caros de CABA

Los alquileres publicados en la Ciudad registraron una suba del 1,4% durante junio de 2026 y acumularon un incremento del 15,7% durante el primer semestre del año.

En la comparación interanual, el aumento llegó al 31,3%, el menor registro desde noviembre de 2019. El dato refleja una desaceleración del mercado luego de los fuertes aumentos registrados durante los últimos años.

Actualmente, el valor promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en $860.106 mensuales. Para otras tipologías, los precios medios alcanzan los $755.935 en monoambientes y $1.156.992 en unidades de tres ambientes.

Dentro de ese escenario general, algunos barrios mantienen valores considerablemente superiores al promedio porteño.

El caso de Núñez resulta especialmente llamativo porque logró superar a zonas históricamente asociadas con alquileres elevados, como Palermo y Belgrano, gracias a una combinación de nuevos desarrollos inmobiliarios, mejoras urbanas y un cambio en el perfil de quienes buscan instalarse allí.

Por qué Núñez se convirtió en uno de los barrios más buscados para vivir

Aunque durante décadas Núñez mantuvo una identidad principalmente residencial, en los últimos años atravesó un proceso de transformación que modificó su atractivo dentro del mercado inmobiliario.

Uno de los principales motores de ese cambio fue el crecimiento de nuevos edificios residenciales, especialmente sobre el corredor de avenida Del Libertador y zonas cercanas al estadio Monumental.

A diferencia de otras áreas de la Ciudad donde predominan construcciones antiguas, Núñez incorporó una oferta importante de departamentos modernos con servicios adicionales, como piscina, gimnasio, SUM, espacios de coworking, terrazas verdes y sectores comunes pensados para nuevos hábitos de vivienda.

A esto se sumó el desarrollo del Parque de Innovación, un proyecto urbano ubicado frente al estadio de River Plate que concentra universidades, empresas tecnológicas, centros de investigación y oficinas vinculadas a la economía del conocimiento.

Ese proceso generó una nueva demanda: profesionales, ejecutivos y trabajadores vinculados a empresas que buscan reducir tiempos de traslado y vivir cerca de sus lugares de actividad.

Además, el barrio mantiene ventajas que históricamente fueron valoradas por sus habitantes: cercanía con el corredor norte, conexión con General Paz, acceso rápido hacia Vicente López y una importante presencia de espacios verdes.

El cambio de perfil que diferencia a Núñez de Palermo

Uno de los factores que explica la evolución del mercado locativo es la diferencia entre el perfil de ambos barrios.

Palermo continúa siendo una de las zonas con mayor demanda de la Ciudad, especialmente por su oferta gastronómica, comercial y turística. Sin embargo, también tiene una fuerte presencia de alquileres temporarios, una dinámica que modifica parte de su mercado residencial.

En cambio, Núñez logró consolidarse como una alternativa más orientada a contratos tradicionales, con inquilinos que buscan permanecer durante períodos más largos.

El perfil del público también cambió. El barrio comenzó a atraer a familias, profesionales y personas que priorizan una combinación entre calidad de vida y cercanía con centros laborales.

Esa diferencia permitió que Núñez ganara terreno dentro del mercado de alquileres, especialmente entre quienes buscan departamentos nuevos y una zona con menor intensidad urbana que otros barrios más centrales.

Las zonas de Núñez donde más creció la demanda

Dentro del barrio, la demanda no se distribuye de manera uniforme. Los corredores más buscados se encuentran principalmente cerca de avenida Del Libertador y avenida Cabildo, donde la conectividad y la oferta comercial funcionan como factores determinantes.

También aparecen como sectores con alta demanda las inmediaciones de:

• Cuba
• Manuela Pedraza
• Arribeños
• Arcos
• Campos Salles
• Quesada
• Grecia
• Deheza
• Arias
• Boulevard Comodoro Rivadavia
• Plaza Félix Lima

En esas zonas conviven edificios recientemente construidos con viviendas tradicionales, una combinación que permitió ampliar la oferta y atraer distintos perfiles de inquilinos.

Otro elemento que suma valor es la cercanía con espacios verdes como el Parque Saavedra, el corredor del río y la Costanera Norte, además de clubes deportivos y colegios de la zona.

La recuperación de la oferta ayudó a moderar los aumentos

El mercado de alquileres porteño también atraviesa una etapa diferente a la de años anteriores por el crecimiento de la oferta disponible.

Luego de los cambios introducidos en el régimen de alquileres, una mayor cantidad de propietarios volvió a publicar unidades para locación permanente.

Durante junio, la cantidad de departamentos disponibles aumentó 3,5%, mientras que el volumen actual de publicaciones es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando el mercado atravesaba uno de sus momentos de mayor escasez.

Ese incremento de la oferta permitió reducir la presión sobre los precios y explica por qué los alquileres crecieron por debajo de la inflación durante los últimos meses.

Sin embargo, los barrios con mayor demanda continúan mostrando valores elevados, especialmente aquellos que combinan buena ubicación, servicios y desarrollos inmobiliarios recientes.

Los barrios más caros y más baratos para alquilar un departamento

Según el ranking elaborado a partir de un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados, los barrios más caros de CABA son:

• Puerto Madero: $1.260.640
• Núñez: $980.640
• Palermo: $956.700
• Belgrano: $946.196
• Chacarita: $929.856
• Colegiales: $917.375
• Villa Urquiza: $915.607
• Saavedra: $915.177
• Coghlan: $907.270
• Recoleta: $903.803

En el otro extremo, los barrios con los alquileres más económicos fueron:

• Lugano: $658.410
• Nueva Pompeya: $701.626
• Versalles: $702.814
• Parque Avellaneda: $720.146
• Mataderos: $751.806
• Floresta: $755.102
• La Boca: $758.000
• Villa Riachuelo: $758.650
• Constitución: $760.099
• Liniers: $763.181

Un barrio que todavía tiene margen para seguir creciendo

La transformación del barrio combina inversiones públicas y privadas que modificaron su perfil durante los últimos años. La presencia del Parque de Innovación, los nuevos edificios residenciales y la llegada de empresas y servicios consolidaron una nueva identidad para la zona.

Además, todavía existen terrenos disponibles para futuros desarrollos y sectores cercanos a General Paz y Saavedra que mantienen actividad constructiva.

La combinación entre espacios verdes, conectividad, viviendas modernas y un perfil residencial atractivo explica por qué Núñez logró posicionarse entre los barrios más buscados de Buenos Aires y superar a Palermo en el ranking de alquileres más caros.