Por qué el m2 de un monoambiente es más caro que en un departamento de 2 o 3 ambientes

El mercado inmobiliario presenta una paradoja que, a primera vista, parece difícil de explicar: cuanto más chico es un departamento, más caro puede resultar cada uno de sus metros cuadrados. Los monoambientes (también llamados departamentos de un ambiente), que representan la puerta de entrada para compradores e inversores, tienen hoy un valor por m2 superior al de los departamentos de dos y tres ambientes. La explicación combina tres factores: la estructura de costos de una vivienda, la demanda que concentran los monoambientes y el peso que tienen dentro de la obra nueva.

Según datos de la plataforma Roomix, el valor de construcción por m2 de un monoambiente alcanza u$s2.240 a nivel país, mientras que en un dos ambientes se ubica en u$s2.039. La diferencia no responde únicamente a los precios de publicación. Los relevamientos sobre operaciones efectivamente concretadas en la Ciudad de Buenos Aires también muestran que el metro cuadrado de las unidades más chicas se mantiene por encima del de los departamentos de mayor superficie.

Por qué el metro cuadrado de un monoambiente es más caro

Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, explicó que la diferencia tiene una lógica constructiva. "Los metros más caros de una vivienda son la cocina y el baño, y el monoambiente los concentra en muy poca superficie, así que ese costo fijo se reparte entre menos metros", señaló.

La incidencia de estos espacios es particularmente elevada en una unidad pequeña. Una cocina, un baño, sus instalaciones, revestimientos, equipamiento y conexiones tienen costos que no disminuyen en la misma proporción que la superficie total del departamento.

Por eso, en una propiedad de 25 o 30 m2, esos ambientes representan una parte considerable del inmueble. En una unidad de 60 o 70 m2, en cambio, el mismo costo se distribuye sobre una mayor cantidad de metros.

Pero la construcción no explica todo. La segunda variable es la demanda. "El monoambiente es la puerta de entrada al mercado, el ticket más bajo, y ahí se amontonan el primer comprador y el inversor. Esa presión empuja el precio por metro", sostuvo Gorriti.

El producto también tiene una ventaja para quienes buscan renta. En la Ciudad, el rendimiento bruto anual de un monoambiente llega al 5,7%, frente al 5,4% de un dos ambientes, según los datos relevados por Roomix.

La combinación de menor desembolso inicial, demanda de alquiler y una renta relativamente más elevada convierte a estas unidades en un producto atractivo para pequeños inversores.

El peso de la obra nueva

Hay además otro dato que ayuda a entender la brecha: los monoambientes tienen una participación mucho mayor dentro de los proyectos nuevos que en el stock existente.

Según Roomix, representan el 28% de las unidades que se estrenan en la Ciudad, mientras que su participación dentro del stock usado es del 13%.

La diferencia no es menor. Los departamentos a estrenar tienen valores superiores a los usados y, al mismo tiempo, los desarrolladores encuentran en las unidades chicas un formato que permite dividir mejor la superficie y ofrecer tickets más accesibles.

"Para el desarrollador también es el formato ideal: fracciona mejor el metro y se vende más fácil en pozo", explicó Gorriti. Así se genera un circuito en el que intervienen tres actores: el inversor que busca una unidad de entrada, el desarrollador que encuentra demanda para ese producto y el mercado de alquileres que absorbe buena parte de esas propiedades.

El resultado es un precio por m2 que puede superar al de unidades más grandes, aunque el valor total de la propiedad sea considerablemente menor.

Cuánto cuesta un monoambiente en CABA

Las diferencias también aparecen dentro de la Ciudad de Buenos Aires. En los barrios más caros, el precio típico de un monoambiente puede superar ampliamente los u$s100.000.

Puerto Madero encabeza el ranking, con un valor típico de u$s200.000, seguido por Palermo y Belgrano, ambos con u$s118.000. Núñez aparece con u$s115.000, Coghlan con u$s106.000, Colegiales con u$s105.000 y Recoleta con u$s104.000.

En el otro extremo, los valores son mucho más bajos. La Boca registra un precio típico de u$s54.000, Constitución u$s56.000 y San Nicolás u$s63.000. Balvanera y Centro/Microcentro se ubican en u$s65.000.

La lista continúa con Monte Castro, en u$s68.000; Congreso, u$s69.000; San Cristóbal y Barracas, ambos en u$s70.000, y Floresta, con u$s72.000.

Villa Urquiza, en tanto, registra un valor típico de u$s95.000 para un monoambiente.

La dispersión muestra que este tipo de unidades no funciona como un mercado homogéneo. La ubicación, la demanda de alquiler, la oferta de obra nueva y el perfil de los compradores generan diferencias importantes entre barrios.

¿Monoambiente o dos ambientes?

La diferencia de precio por m2 también plantea una pregunta para quienes buscan comprar: ¿conviene entrar al mercado con un monoambiente o apostar por una unidad familiar?

Gorriti evita plantearlo como una recomendación de inversión, pero marca una diferencia entre ambas tipologías. Explicó: "Si el objetivo es renta desde el primer mes, el monoambiente gana: rinde más, requiere menos capital y se alquila enseguida".

Para un horizonte de mediano plazo, en cambio, considera que los departamentos de dos y tres ambientes pueden tener mayor potencial de valorización.

La razón está vinculada con el crédito hipotecario. Las unidades familiares son el producto natural para quienes buscan comprar una vivienda para uso propio y dependen del financiamiento bancario.

El mercado hipotecario, sin embargo, perdió fuerza este año. Según los datos mencionados por Gorriti, las escrituras con hipoteca cayeron cerca de 30% interanual, lo que mantiene contenida la demanda sobre los departamentos de mayor superficie.

El costo de construir pone un límite

La paradoja del monoambiente también debe analizarse desde el lado de la oferta. El aumento del costo de construcción en dólares elevó el piso que necesita un desarrollador para que un proyecto resulte viable.

En la actualidad, el costo directo de construcción ronda los u$s1.600 por m2 en algunos proyectos. Para una unidad de apenas 25 m2, eso implica más de u$s40.000 solamente en obra, sin considerar terreno, impuestos, honorarios, comercialización ni margen del desarrollador.

Ariel Venneri, socio de Grupo MAHE/PH Eco, señaló que el costo de construcción pasó de unos u$s650 por m2 en diciembre de 2023 a niveles cercanos a u$s1600, lo que representa una suba aproximada del 150% en dólares.

El fenómeno genera una presión particular sobre los departamentos pequeños. Como el ticket final debe mantenerse dentro de la capacidad de pago de la demanda, el desarrollador tiene poco margen para trasladar todo el incremento de costos al precio.

Para Venneri, además, existe una distorsión cambiaria que profundiza el problema. Según su análisis, si el dólar MEP hubiera acompañado la evolución del costo de construcción desde diciembre de 2023, debería ubicarse muy por encima de su nivel actual.

Una brecha que puede cambiar

La diferencia entre monoambientes y unidades familiares podría modificarse si el crédito hipotecario recupera profundidad. En ese escenario, la demanda podría desplazarse hacia los dos y tres ambientes y reducir parte de la brecha actual.

"Si el financiamiento se consolida, la demanda se corre hacia las unidades familiares, que hoy tienen el metro más barato y por lo tanto más recorrido", explicó Gorriti.

Eso no implica necesariamente una caída en el valor de los monoambientes. La eventual corrección podría producirse por una mayor valorización de los departamentos de dos y tres ambientes.

La situación también condiciona a los desarrolladores. Con costos de construcción elevados, proyectos que antes cerraban con determinados precios necesitan hoy una ecuación diferente entre terreno, superficie, costos y valor de venta.

La clave hacia adelante estará en si el mercado logra recomponer el financiamiento y recuperar una demanda más amplia para los departamentos de dos y tres ambientes. Venneri concluyó que el desafío central pasa por recomponer la relación entre costos de construcción y valores de comercialización, porque de esa ecuación depende la rentabilidad y la posibilidad de que vuelvan a aparecer nuevos proyectos.