Las expensas ya promedian los $300.000 en CABA y su valor puede hacer caer una operación inmobiliaria

Durante años, quien buscaba un departamento concentraba la comparación en dos números: el precio de venta o el alquiler mensual. Hoy la cuenta es más amplia. Antes de avanzar con una propiedad, una de las primeras preguntas pasó a ser cuánto se paga de expensas.

El motivo es concreto: el gasto común dejó de tener un peso secundario dentro del presupuesto familiar. Según los datos más recientes aportados por plataformas proptech como Octavo Piso y Octopus, las expensas promedio rondan los $300.000 mensuales en la Ciudad de Buenos Aires y los $250.000 en la provincia de Buenos Aires.

El valor puede ser mucho mayor según el edificio, su antigüedad, la cantidad de personal, los servicios comunes, las obras pendientes y la existencia de amenities. Pero incluso el promedio ya alcanza para modificar la comparación entre dos propiedades de características similares.

La propiedad que aparece como una oportunidad por tener un alquiler más bajo puede dejar de serlo cuando se incorpora el costo mensual del edificio. En una compra sucede algo similar: una unidad con un precio atractivo puede perder parte de su ventaja si las expensas son muy superiores a las de propiedades comparables. 

La pregunta, entonces, ya no es solamente cuánto cuesta el inmueble. Es cuánto cuesta vivir en ese inmueble todos los meses.

Alquilar: cuando las expensas pueden hacer caer un contrato

El impacto es todavía más evidente en el mercado locativo. Un análisis de Roomix mostró que las expensas representaban en promedio cerca del 20% adicional sobre el alquiler en CABA. En algunos barrios, la incidencia era todavía mayor: Caballito llegaba al 24,1%, San Nicolás al 23,7% y Retiro al 23,5%.

Esto cambia la manera en que un inquilino debería comparar las propiedades. Un departamento publicado a $700.000, por ejemplo, no tiene el mismo costo efectivo que otro del mismo barrio que se ofrece a $760.000 si el primero tiene $250.000 de expensas y el segundo apenas $120.000.

La diferencia mensual termina siendo más importante que la distancia entre los alquileres publicados. Ese gasto puede acercarse a un tercio del presupuesto mensual cuando se agregan ABL y otros costos.

Jorge Resqui Pizarro, abogado especializado en propiedad horizontal, advirtió sobre este punto. "Las expensas pueden alcanzar una incidencia relevante sobre el presupuesto familiar y, en determinadas propiedades, llegar incluso a superar el valor del alquiler".

El efecto sobre el mercado es directo: una unidad puede permanecer publicada durante más tiempo si el costo total que debe afrontar el inquilino queda por encima de lo que está dispuesto a pagar.

Por eso, antes de reservar un departamento conviene pedir la última liquidación de expensas y, si es posible, varias anteriores. Una sola factura puede esconder un gasto extraordinario que no representa el costo habitual del edificio.

"También es importante preguntar qué parte corresponde a expensas ordinarias y qué parte a extraordinarias, si existen obras aprobadas y si hay aumentos previstos", acotó Resqui Pizarro.

Comprar: mirar el consorcio antes de firmar

En una compraventa, la lógica es diferente, pero el problema puede ser todavía más importante porque el comprador adquiere también una participación dentro del consorcio.

No alcanza con saber cuánto paga actualmente una unidad. Hay que conocer cómo funciona el edificio, si existen deudas importantes, qué obras están pendientes y qué nivel de morosidad registra el consorcio.

Ese dato importa para quien compra. Un consorcio con alta morosidad (hoy promedia entre el 17% y 20%, y va en aumento) puede tener más dificultades para afrontar reparaciones, conservar los espacios comunes o ejecutar obras necesarias. También puede generar derramas extraordinarias que modifiquen de manera abrupta el costo de mantener la propiedad.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, dijo: "La revisión debería incluir las últimas liquidaciones, las actas de asamblea, el fondo de reserva, las obras aprobadas y las deudas existentes. También conviene preguntar si hay juicios contra propietarios morosos y si existen reclamos laborales o de mantenimiento que puedan derivar en nuevos gastos".

En este punto, las expensas funcionan como una suerte de radiografía del edificio. "Un importe alto no necesariamente significa una mala compra, pero sí obliga a entender qué se está pagando", acotó Ibarra.

Amenities: cuánto suman y qué mira realmente el comprador

Los amenities aparecen dentro de esta ecuación, pero no son el único factor que determina el costo. Pileta, gimnasio, SUM, parrilla y seguridad pueden mejorar la experiencia de vivir en un edificio, aunque también requieren mantenimiento.

Un análisis de Roomix sobre más de 200.000 unidades de todo el país mostró que una propiedad con amenities completos —pileta y gimnasio— se publica, en promedio, un 56% más cara por m2. En el Gran Buenos Aires, la diferencia llega al 60%.

Por amenitie, el gimnasio aparece con un plus de 46% por m2, seguido por la pileta, con 32%; el SUM, con 26%; seguridad las 24 horas, con 25%; parrilla, con 19%; y cochera, con 13%.

Sin embargo, hay una diferencia importante entre lo que agrega valor al inmueble y lo que realmente busca el usuario. Según Roomix, entre los principales requisitos de quienes buscan propiedades aparecen la cochera, el departamento amueblado —en alquileres—, la posibilidad de tener mascotas y el balcón. La pileta y la parrilla aparecen recién en el séptimo lugar.

Las cifras del mercado inmobiliario

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), precisó que existe demanda tanto para el monoambiente destinado a quien se inicia o para una persona mayor que busca vivir cerca de sus hijos o nietos, con valores de entre u$s55.000 y u$s75.000, como para el tres ambientes orientado a una familia, que parte de u$s130.000.

"Lo usado es lo más buscado porque hoy está barato, más allá del barrio. Si lo tenemos que construir, sería inimaginable", expresó Liotto. En ese escenario, sumó otro factor que pesa cada vez más en la decisión: "Las expensas son un dolor de cabeza para cualquiera, porque es un gasto fijo muy grande", al punto de compararlo con "un alquiler de por vida".

La dirigente también consideró que los valores de las propiedades no tendrían un fuerte recorrido alcista. "Los precios van a seguir estando en el lugar que están, no van a ir al alza", sostuvo. Según Liotto: "Actualmente las inmobiliarias trabajan con valores más ajustados a la realidad de las operaciones, "cerca del valor de cierre", después del sinceramiento que atravesó el mercado".

La inversión vuelve a ser competitiva

Para Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en Real Estate, la recuperación de la renta modificó el atractivo del ladrillo como alternativa de inversión. "Hoy el mercado ofrece mejores retornos que hace pocos años, pero la decisión sigue dependiendo del horizonte de inversión, del acceso al crédito y de la capacidad de afrontar los costos asociados a la propiedad, como expensas, impuestos y mantenimiento", explicó.

Consideró que quienes proyectan permanecer pocos años en un inmueble pueden encontrar mayores ventajas económicas en el alquiler, mientras que la compra adquiere mayor sentido cuando forma parte de una estrategia patrimonial de largo plazo.

A su entender, el inmueble continúa como una de las principales reservas de valor para los argentinos, aunque recomendó analizar cada operación dentro de un esquema financiero más amplio.

En ese análisis, las expensas ocupan un lugar central. Antes de cerrar un alquiler o una compra, pedir los últimos tres resúmenes de expensas permite conocer el gasto real de la unidad, detectar aumentos recientes y evitar sorpresas después de firmar. No alcanza con mirar el importe informado en el aviso: también conviene revisar si existen cuotas extraordinarias, obras pendientes o gastos que puedan modificar el monto mensual. Lucángeli concluyó: "La mejor decisión siempre será la que se adapte al proyecto de vida de cada familia".