El precio del metro cuadrado usado en CABA no se mueve, pero los alquileres alcanzan una rentabilidad récord
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra un escenario dispar: el precio del metro cuadrado usado permanece estable, mientras los alquileres alcanzan una rentabilidad récord.
Según el Monitor Inmobiliario elaborado por Daniel Bryn, en julio el metro cuadrado usado en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en u$s2.221, sin variación mensual ni interanual. En paralelo, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes llegó a $873.668, con una rentabilidad anual en dólares del 6,42%, el máximo de los nueve años analizados.
El informe también registra 6.051 escrituras durante julio, un 1% más que en junio y 9% menos que un año atrás. Las operaciones con hipoteca fueron 959, con una caída del 30% interanual.
A este escenario se suma el avance del costo de construcción, que llegó a u$s1.705 por m², un 19% más interanual y cada vez más cerca del valor de venta del inmueble usado.
El precio del metro cuadrado usado sigue congelado
El valor promedio del m² en CABA alcanzó u$s2.471 en julio, sin variación mensual. Pero la evolución cambia según el tipo de propiedad. El metro cuadrado usado quedó en u$s2.221, sin modificaciones tanto frente a junio como respecto de julio de 2025.
En cambio, el precio de las unidades a estrenar llegó a u$s2.951, con una suba interanual del 3%, mientras que las propiedades en pozo alcanzaron u$s3.134, un 6% más que un año atrás.
El informe señala que el usado viene lateralizando entre u$s2.100 y u$S2.221 desde hace tres años, mientras que el pozo continúa recuperando valor. La diferencia entre obra nueva y usado supera actualmente el 40%.
El alquiler de un 2 ambientes llega a $873.668
Mientras los precios de venta del usado permanecen estables, los alquileres muestran otro comportamiento. El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA alcanzó en julio los $873.668, con un aumento del 10,93% interanual.
La rentabilidad anual medida en dólares llegó al 6,42%, el máximo registrado en los nueve años de la serie analizada. El promedio histórico de ese período es de 4,16%.
La diferencia también se observa al comparar con los niveles de años anteriores. Según el informe, hace tres años la rentabilidad de un dos ambientes rondaba el 2,5% anual en dólares, mientras que actualmente alcanza el 6,42%.
El costo de construcción subió 19% y se acerca al valor del usado
Otro de los datos centrales del informe aparece en el costo de construcción. En julio llegó a u$s1.705 por m², lo que representa una suba del 19% interanual.
El valor equivale a 1,45 veces menos que el precio del m² usado, que se ubica en u$s2.221. El informe considera que esta relación es la más baja de los últimos diez años.
La comparación con 2020 muestra cuánto se redujo esa diferencia: entonces, la relación entre el precio del usado y el costo de construcción era de aproximadamente 4 a 1.
El propio informe señala que la compresión de esta relación reduce el margen para desarrollar nuevas propiedades. Entre las consecuencias planteadas aparecen una eventual menor cantidad de proyectos nuevos y una reducción de la oferta de unidades en pozo y a estrenar hacia 2027-2028.
Las escrituras subieron 1%, pero las hipotecas cayeron 30%
La cantidad de operaciones inmobiliarias también muestra una combinación de señales.
- Durante julio se registraron 6.051 escrituras en CABA, un 1% más que en junio y un 9% menos interanual.
- El acumulado de 2026 llegó a 35.528 escrituras, por un monto total de u$s705 millones.
- En materia de crédito, en cambio, se registraron solamente 959 operaciones con hipoteca, un 30% menos que un año atrás.
Así las cosas, el mercado continúa operando pese a la menor participación del crédito hipotecario y con mayor peso de los compradores que cuentan con capital propio.
Venta de propiedades en CABA: cae la oferta y mejora la absorción del mercado inmobiliario
La oferta de inmuebles también mostró una reducción mensual. En julio había 110.907 propiedades en venta en CABA, un 1% menos que en junio, aunque todavía un 2% más que un año atrás.
La absorción mensual pasó de 5 a 5,5 propiedades vendidas cada 100 publicadas.
La oferta continúa concentrada en departamentos. De las 110.907 propiedades publicadas, 75.198 corresponden a departamentos, mientras que también se contabilizan 7.930 PH, 5.686 locales, 5.728 terrenos, 5.534 casas y 3.609 cocheras.
Así, los departamentos representan aproximadamente el 68% del total de la oferta, no el 80%.
Qué propiedades buscan los porteños y cuáles tienen mayor oferta
El informe también compara la composición de la oferta con las búsquedas.
- Los departamentos concentran el 80% de las propiedades publicadas, pero representan el 38% de las búsquedas.
- Los PH representan apenas el 7% de la oferta, pero concentran el 26% de las búsquedas.
- Las casas representan el 5% de la oferta y el 20% de las búsquedas
- Los terrenos reúnen el 8% de la oferta y el 16% de las búsquedas.
Las búsquedas totales en portales inmobiliarios llegaron a 14,3 millones, un 9% más que en junio, aunque todavía un 19% por debajo del nivel interanual.
Belgrano, Recoleta, Palermo y Núñez siguen entre los más buscados
Los cuatro barrios con mayor cantidad de búsquedas durante julio fueron Belgrano, Recoleta, Palermo y Núñez. A su vez, Almagro, Colegiales y Caballito continúan ganando participación dentro de la demanda, según el informe.
El relevamiento también muestra diferencias importantes en la concentración de propiedades. Puerto Madero lidera con un promedio de 38 departamentos por manzana, seguido por Recoleta, con 29, y Palermo, con 22. San Telmo, Belgrano y Balvanera completan ese grupo de barrios con mayor concentración de departamentos publicados.
Cuánto cuesta comprar una propiedad según la cantidad de ambientes
El precio promedio de un inmueble en CABA se ubicó en US$153.707.
Por cantidad de ambientes, los valores relevados son:
- 1 ambiente: u$s101.202
- 2 ambientes: u$s142.589
- 3 ambientes: u$s181.204
- 4 ambientes: u$s196.688
- 5 ambientes: u$s364.049
De este modo, los departamentos de dos y tres ambientes, con valores de entre u$s142.000 y u$s181.000, concentran buena parte de las operaciones.