Un departamento en Puerto Madero ya cuesta casi 6 veces más que en Lugano y así se ubica el precio del m2 en CABA

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mantiene una recuperación gradual de los precios de publicación, aunque con una diferencia cada vez más marcada entre los barrios. Según el último relevamiento de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado de los departamentos aumentó 0,2% en agosto y llegó a u$s2.476.

Con esta nueva suba, el precio de los inmuebles acumula un incremento de 1,1% en 2026, aunque todavía se encuentra 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie.

Para quienes buscan comprar una propiedad en CABA, el valor final depende tanto de la cantidad de ambientes como de la ubicación:

• Monoambiente: tiene un precio medio de u$s110.196.
• Dos ambientes: se ofrece, en promedio, a u$S131.272.
• Tres ambientes: el valor asciende a u$s180.264.

Los barrios más caros y más baratos para comprar un departamento

La diferencia entre las distintas zonas de la Ciudad es uno de los principales factores que explica la amplitud de los precios.

Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros, con un valor de u$s6.148 por metro cuadrado. En segundo lugar aparece Palermo, con u$s3.437/m², seguido por Núñez, donde el promedio alcanza los u$s3.399/m².

En el extremo opuesto se encuentran algunos de los barrios con los valores de entrada más bajos. Lugano registra el precio más económico, con u$s1.056/m², seguido por Nueva Pompeya, con u$s1.501/m², y La Boca, con u$s1.583/m².

La distancia entre los extremos es significativa: el metro cuadrado publicado en Puerto Madero cuesta casi seis veces más que en Lugano.

Cuánto cuesta comprar una casa en CABA

El mercado de casas presenta una estructura de precios diferente. En agosto, el metro cuadrado se ubicó en u$s1.829, sin modificaciones respecto de julio. En lo que va de 2026 acumula una suba de 0,2%, mientras que en los últimos doce meses avanzó apenas 0,1%.

Para una casa de tres dormitorios, el precio medio de publicación alcanza los u$s303.920. Si la propiedad cuenta con cuatro dormitorios, el valor promedio asciende a u$s486.401.

También en este segmento la ubicación genera una diferencia considerable. Palermo es el barrio más caro para comprar una casa, con un valor de u$s3.378/m². Le siguen Belgrano, con u$s2.943/m², y Recoleta, con u$s2.678/m².

En cambio, La Boca presenta el menor precio, con un promedio de u$s704/m². Después aparecen Villa Soldati, con u$s739/m², y Nueva Pompeya, con u$s749/m².

Cuántas propiedades se venden en CABA

La evolución de los precios se da en paralelo con un mercado de compraventas que mantiene un nivel elevado de actividad. El Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras de compraventa en julio, un 9% menos que las 6.651 operaciones del mismo mes de 2025. Sin embargo, el volumen fue 1,02% superior al de junio de 2026.

En los primeros siete meses del año se acumularon 35.528 operaciones, un 1,8% menos que en igual período de 2025. El monto promedio de las escrituras de julio fue de $176,6 millones, equivalente a unos u$s116.967 al tipo de cambio oficial promedio utilizado por el Colegio.

El crédito hipotecario, en cambio, continúa mostrando menor participación. En julio se formalizaron 959 escrituras con hipoteca, mientras que en el acumulado de los primeros siete meses sumaron 5.111 operaciones.

Dónde conviene comprar si el objetivo es invertir

La diferencia de precios entre barrios también modifica el atractivo de una propiedad como inversión.

Según el relevamiento de Zonaprop, la relación entre alquiler y precio se ubicó en 5,70% bruto anual. Con ese nivel de rentabilidad, se necesitan alrededor de 17,6 años de alquiler para recuperar el monto inicial de la compra, un período 9,2% menor al requerido un año atrás.

Dentro de CABA, Lugano aparece como el barrio con mayor rentabilidad bruta, con un retorno estimado de 9,8% anual. Le siguen Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con 7,3%.

En el otro extremo, Puerto Madero ofrece una rentabilidad bruta de 3,2%, mientras que Palermo alcanza 4,5% y Núñez, 4,6%. Es decir, los barrios con los precios de venta más elevados no necesariamente son los que ofrecen el mayor rendimiento por alquiler.

Un mercado con precios todavía por debajo del máximo

La fotografía que dejan los datos de agosto muestra un mercado de compraventa porteño con precios en dólares que avanzan lentamente y fuertes diferencias según la zona.

Para quien busca una vivienda, el ticket de entrada cambia de manera sustancial entre barrios: mientras un departamento en Lugano se encuentra entre los valores más bajos de la Ciudad, Puerto Madero mantiene una cotización muy superior.

A la vez, el nivel de operaciones registradas por escribanos muestra que la compraventa continúa activa, aunque el financiamiento hipotecario todavía representa una porción acotada del mercado.