Flipping inmobiliario: qué tener en cuenta para ganar hasta 30% reciclando una vivienda

El flipping inmobiliario gana espacio entre los inversores que buscan aprovechar viviendas usadas que necesitan una puesta a punto para después venderlas a un valor superior. Pero la diferencia entre una operación rentable y una compra que termina atrapada en una obra está mucho antes de la reforma: en el precio de entrada, la ubicación, el estado del inmueble y el valor que el mercado puede reconocer una vez terminado.

El cálculo exige sumar todos los costos antes de hacer una oferta. Compra, comisión, escritura, sellos cuando corresponda, reforma, imprevistos, expensas, servicios, puesta en escena y gastos de venta forman parte de una misma ecuación. Si alguno queda fuera, la rentabilidad que aparece en el papel puede ser muy distinta de la que finalmente obtiene el inversor.

"Un departamento barato no necesariamente es una oportunidad", explicó Matías Larrea, de CIRE y miembro de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI). Amplió: "Antes de mirar solo los metros cuadrados y el estado de la unidad hay que analizar tres capas: el metaproducto, el producto ampliado y el departamento".

El metaproducto refiere a la zona y a todos los factores externos que influyen sobre el valor. Una propiedad frente a las vías del tren, cerca de un parque, sobre una avenida comercial o a 200 metros de una estación de subte puede tener una diferencia importante frente a otra unidad similar.

El producto ampliado es el edificio. Pileta, gimnasio, parrilla y otros amenities pueden elevar el atractivo, pero también saber cuánto se paga de expensas. Para un flipping, las bajas expensas pueden convertirse en una ventaja comercial porque amplían el universo de compradores. En el centro de la ecuación queda la unidad: metros, distribución, estado, terminaciones y luz.

Cuándo es rentable comprar un departamento para reciclar y vender

El inversor no compra para vivir. Compra para vender. Esa diferencia modifica por completo la forma de analizar una propiedad. Una reforma lógica para un consumidor final no necesariamente tiene sentido para quien busca generar margen en pocos meses.

Virgilio Raiden, presidente de CAFI y director de Flipping Master, resume el criterio del flipping inmobiliario: "El negocio del flipping no está en el precio bajo: está en la diferencia entre lo que cuesta una unidad deteriorada y lo que el mercado paga por esa misma unidad terminada, en la misma cuadra".

Por eso, una de las principales búsquedas es la peor propiedad dentro de un buen barrio, pero con defectos que puedan corregirse. Una cocina antigua, un baño desactualizado, pisos deteriorados o una instalación eléctrica vieja pueden representar una oportunidad. La falta de luz, los problemas estructurales, una mala cuadra o un edificio con características difíciles de modificar son otro escenario.

La velocidad también importa. Los departamentos con precio de oportunidad pueden absorberse en pocos días, por lo que llegar tarde puede dejar al inversor frente a propiedades que ya no ofrecen margen. La compra debe partir de una cuenta previa: cuánto vale terminada, cuánto costará la obra y cuánto se gastará para entrar, sostener y salir. Raiden sostuvo: "Si el número no cierra el día que comprás, no cierra nunca. La reforma no arregla un precio mal pagado".

Cuánto cuesta reciclar un departamento y cuánto puede dejar

Los costos dependen del nivel de intervención. Larrea divide las reformas para flipping en tres categorías:

• Reforma leve: u$s250 a u$s300 por m2.
• Reforma intermedia: u$s350 a u$s400 por m2.
• Reforma integral: u$s450 a u$s550 por m2.

El objetivo no es hacer la vivienda que le gustaría al inversor, sino la que el mercado está dispuesto a pagar. "No siempre hacemos todo lo que el departamento pide, sino únicamente lo que el mercado paga y convalida", planteó Larrea.

Consideró conveniente evitar, siempre que sea posible, las intervenciones estructurales. Larrea acotó: "Cambiar la distribución, sumar un baño o resolver problemas profundos puede elevar el costo y extender los plazos sin generar una mejora equivalente en el precio de venta".

Un ejemplo permite dimensionar el negocio. Para un departamento de unos 60 m2 en Caballito, Larrea plantea una compra a u$s1.200 por m2, por un valor de u$s72.000. A ese monto se agregan comisión inmobiliaria, escritura y, si corresponde, sellos. El ingreso total al negocio llega a unos u$s77.220.

Para una reforma intermedia, el cálculo contempla u$s24.000 de obra, más u$s1.200 de desvíos, u$s2.500 de staging (la puesta en escena de una propiedad para venderla mejor) y otros u$s2.000 de ingeniería de valor. El costo de reforma y puesta en condiciones llega a unos u$s28.000.

Si el estudio de mercado determina que una vez reciclada la propiedad puede venderse a u$s2.400 por m2, los 60 m2 representan un valor de salida de u$s144.000. Descontados los gastos de venta y la inversión total, el margen puede ser significativo.

En el ejemplo de Larrea, la cuenta arroja cerca de u$s38.780 de margen bruto sobre una inversión de u$s105.220, equivalente a alrededor de 34% de rentabilidad bruta en seis meses, antes de otros costos de tenencia.

Raiden aportó otro caso concreto de una operación de su comunidad. Un departamento de 54 m2 en Belgrano se compró en febrero por u$s85.000 y se vendió seis meses después por u$s156.000. La diferencia entre ambos precios fue de u$s71.000, pero ese no fue el resultado del negocio.

La reforma integral demandó u$s26.500, más u$s2.500 de contingencia. Los gastos de compra llegaron a u$s6.500 y expensas y servicios durante seis meses sumaron otros u$s1.000. La inversión total alcanzó u$s121.500. Sobre la venta se descontaron unos u$s8.500 entre comisión, sellos y certificados. El resultado final fue de u$s26.000, equivalente a un 21% sobre el capital en seis meses.

Gastos ocultos del flipping inmobiliario que reducen la rentabilidad

La cuenta inicial suele ser demasiado sencilla: comprar, reciclar y vender. En realidad, entre esos tres pasos aparecen varios gastos que pueden modificar el resultado.

Larrea advierte sobre las comisiones, los gastos de escritura y los impuestos. También plantea que el inversor debe mirar el costo de venta desde el principio y no cuando la propiedad ya está terminada. Cada punto porcentual de comisión puede representar miles de dólares sobre el precio final.

Raiden los define como "peajes": entrar al negocio puede demandar entre 5% y 8% adicional sobre el precio de compra, entre comisión, escribano, sellos e informes. La salida puede sumar otro 5% o 6%, según la operación. A eso se agregan expensas, ABL y servicios durante todo el período en que el capital permanece inmovilizado.

También recomienda contemplar imprevistos de obra. Una pared que oculta una instalación deteriorada o un problema que aparece durante la demolición puede alterar el presupuesto. Por eso, trabajar con un margen de contingencia evita que una sorpresa convierta una operación atractiva en una inversión mucho menos rentable.

El tiempo es otro costo. Una obra pensada para cuatro meses que termina con diez meses de tenencia no solo genera más gastos: mantiene el capital inmovilizado durante mucho más tiempo. Una ganancia de 20% en seis meses no representa el mismo rendimiento que 20% en doce.

Para Larrea, el staging y los pequeños detalles también pueden tener un papel relevante. Una propiedad preparada para la venta, con mobiliario, iluminación y ambientación, puede generar una mejor primera impresión sin exigir una inversión desproporcionada.

Errores más comunes al invertir en remodelación de viviendas

El primer error es comprar caro. El mercado ofrece propiedades al precio que pretende el consumidor final, pero el inversor necesita otro número. "No hay obra que te salve de una mala compra", resumió Larrea.

El segundo es sobrerreformar. Un departamento en Boedo no tiene el mismo techo de precio que una unidad en Recoleta. Invertir en materiales y terminaciones que el comprador de ese barrio no está dispuesto a reconocer reduce el margen sin necesariamente acelerar la venta.

Otro problema aparece cuando el inversor intenta rescatar elementos que ya no tienen valor comercial. Larrea menciona las aberturas muy deterioradas: pueden ser difíciles y costosas de reemplazar, pero dejarlas en malas condiciones también puede limitar el precio final.

Raiden agrega un dato contundente: según el análisis que realiza sobre las propiedades publicadas en la Ciudad, nueve de cada diez departamentos no sirven para hacer un flipping al precio que pide el propietario. El trabajo comienza antes de visitar inmuebles: consiste en filtrar números y descartar rápido.

Después aparece la negociación. Una oferta baja sin fundamento puede cerrar una conversación, mientras que entender por qué vende el propietario y qué necesita —precio, plazo o forma de pago— permite estructurar una propuesta con más posibilidades.

El último error es querer vender por encima del valor que realmente convalida el mercado. La propiedad puede permanecer meses publicada, mientras el inversor sigue pagando gastos y mantiene su capital inmovilizado. El precio de salida debe definirse antes de comprar, no después de terminar la obra.

"Dos operaciones con la misma ganancia, una en seis meses y otra en doce, no son el mismo negocio: la segunda rinde la mitad de la primera. En este negocio no importa solo cuánto ganaste, importa cuánto ganaste por cada día que tu plata estuvo adentro", concluyó Raiden.