Por qué un alquiler en Puerto Madero ofrece peor rentabilidad que en Lugano
Hoy, el mercado de alquileres obliga a elegir entre maximizar ingresos, reducir tiempos vacíos y enfrentar riesgos de vacancia prolongada
Hay un dato reciente del mercado inmobiliario que vuelve a poner al alquiler tradicional en el radar de los inversores: el tiempo necesario para recuperar el valor de compra de una propiedad a través de sus ingresos por alquiler se redujo considerablemente de un año a otro.
Si bien esa mejora abre nuevas oportunidades, también plantea una pregunta clave: ¿conviene invertir en los barrios que ofrecen los mayores retornos o en aquellos donde resulta más fácil encontrar inquilinos?
Milagros Alcorta, gerente comercial para Zonaprop, señala que sin dudas "hay un período de recupero más corto de una inversión a través de los ingresos por alquiler".
Cuántos se tarda en recuperar una inversión inmobiliaria con un alquiler
Según un informe de Zonaprop, en GBA Norte se necesitan 18 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 10% menos que hace un año. En GBA Oeste el plazo es de 14,1, un 12% menos que en 2025 y en GBA Sur, 13.4 años de alquiler, lo que representa un 20% menos respecto de 2025.
En el GBA se redujo la cantidad de años de alquiler para recuperar la inversión
Al ser consultado sobre cómo está el mapa en CABA, Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la distribución de los barrios más rentables se mantiene sin grandes cambios. En ese sentido, Lugano y Mataderos continúan entre las zonas que ofrecen mayores retornos para quienes buscan comprar una propiedad y destinarla al alquiler.
La explicación está en la relación entre el precio de compra y el ingreso mensual. Un departamento de uno o dos ambientes en Lugano puede costar entre u$s40.000 y u$s50.000 y alquilarse por alrededor de u$s600.000 mensuales. En Caballito, en cambio, una unidad comparable puede costar aproximadamente el doble, mientras que el alquiler sería entre un 25% y un 30% más alto.
Esa diferencia impacta directamente en la rentabilidad: mientras que en barrios como Palermo o Puerto Madero el retorno ronda el 5% anual, en Lugano puede alcanzar el 10%, según los datos mencionados.
Algo similar sucede en GBA Norte dónde José C. Paz Centro aparece con un retorno cercano al 9%, mientras que Vicente López apenas supera el 4%.
La rentabilidad en distintos barrios de CABA
"José C. Paz tiene un valor de venta muy económico (961 dólares/m2) y de alquiler ($491,265 mensuales), por lo que la rentabilidad del inversionista sube. Mientras que con La Lucila, tanto el valor de compra (3,869 dólares/m2) como el de alquiler ($953,119 mensuales) es alto, por ende, la rentabilidad es baja", destaca Milagros Alcorta.
Según destaca el informe de ZonaProp, GBA Oeste concentra el mayor crecimiento interanual de la oferta inmobiliaria, con un incremento del 13% tanto en venta como en alquiler, frente al 7% de GBA Sur y al 3% de GBA Norte.
Dentro de esa zona, se destacan San Antonio de Padua, con un aumento del 23%; Ituzaingó, con el 17%; Castelar, con el 12%; y Ramos Mejía, con el 6%.
Además, en GBA sur, Canning continúa primero en el ranking de la oferta más costosa para alquilar. Allí, un departamento de dos ambientes se alquila por 766.402 pesos por mes. Por el contrario, Longchamps (440.279 pesos mensuales) presenta la oferta más económica dentro zona sur.
Por otra parte, Canning presenta un valor de compra de u$s86.066 para un dos ambientes mientras que un 3 ambientes se ubica en u$s117.583.
Del alquiler más barato al más caro: cuánto cuesta hoy un dos ambientes en GBA
El precio de los alquileres de dos ambientes presenta fuertes diferencias según la zona. En GBA Norte, una de las opciones más económicas se encuentra en José C. Paz Centro, con un valor mensual de $491.265, mientras que en el extremo opuesto Vicente López alcanza los $1.026.896 y Olivos, $985.771.
En GBA Oeste, el alquiler más económico se encuentra en Libertad, con un promedio de $429.259 mensuales, mientras que Sáenz Peña registra el valor más alto, con $794.247.
En GBA Sur, Longchamps aparece entre las alternativas más accesibles, con alquileres de dos ambientes de $461.889 por mes. En el otro extremo, Don Bosco alcanza los $754.921 mensuales.
Rentabilidad versus demanda: el otro factor que define la inversión
Pero comprar una propiedad con una rentabilidad potencial elevada no garantiza que pueda alquilarse rápidamente. La demanda es otro de los factores que los inversores deben considerar.
En CABA, barrios como Belgrano, Palermo y Núñez concentran un mayor interés de los inquilinos. Palermo, además, es el barrio con mayor oferta: cuenta con alrededor de 5.000 publicaciones de alquiler, de las cuales unas 1.700 corresponden a departamentos de dos ambientes.
En ese sentido, algunas voces del sector advierten que tienen dificultades para concretar el alquiler de unidades en Cañitas y Palermo, aún cuando hicieron un ajuste hacia abajo en el precio. Uno de los motivos es la sobre oferta, incluso en zonas tradicionalmente buscadas.
En los barrios del oeste y el sur, por otro lado, la oferta de alquileres es menor. En esos mercados, ajustar el precio a valores razonables puede aumentar las posibilidades de encontrar un inquilino.
El escenario actual también está marcado por un volumen de publicaciones que no se veía en los últimos años.
"En CABA estamos en un momento muy especial, récord de oferta en alquiler tradicional contando los últimos 10 años. Hay más de 17.000 inmuebles. También estamos en el momento más bajo de ofertas de alquileres temporarios", señaló Alejandro Braña.
El especialista recordó que, antes de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de alquiler temporario había llegado a unos 300 departamentos. El mercado actual, en cambio, presenta una sobreoferta de unidades destinadas al alquiler tradicional.