Mercado inmobiliario: qué zonas de Buenos Aires registraron las mayores subas de precios
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Puntos importantes
Los precios inmobiliarios en AMBA crecen de forma desigual, con departamentos al alza y casas fluctuantes.
La oferta de alquileres se recuperó notablemente, impulsando la dinámica del sector en el año.
Nuevos créditos hipotecarios generan expectativas positivas para reactivar el mercado de compraventa.
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un escenario de recuperación dispar, con diferencias marcadas según el tipo de propiedad y la ubicación. Un informe elaborado por la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre muestra que los departamentos mantienen una evolución positiva, mientras que el comportamiento de las casas presenta fuertes contrastes entre las distintas zonas.
Los datos correspondientes a septiembre también muestran una mejora en algunos indicadores de demanda y mantienen las expectativas del sector sobre el impacto que podrían tener los nuevos mecanismos de financiamiento para créditos hipotecarios.
Mercado inmobiliario: cuánto aumentaron los departamentos en AMBA
En el mercado de compraventa, los precios medianos por metro cuadrado en dólares reflejan una evolución diferente entre departamentos y casas. En el caso de los departamentos, el valor registró una suba interanual del 1,8% en el AMBA.
Por regiones:
- GBA Sur: +3,4% interanual.
- GBA Norte: +3,1%.
- CABA: +2%.
- GBA Oeste: +0,5%, el menor avance.
La comparación mensual también fue positiva en varias zonas. Frente a agosto, los departamentos aumentaron 0,8% en CABA y 0,8% en GBA Norte, mientras que GBA Sur registró una suba del 1,1%.
Precio de las casas: qué zonas subieron y cuáles bajaron
El comportamiento de las casas fue diferente. En el conjunto del AMBA, los precios mostraron una suba interanual del 1,4%, aunque detrás de ese promedio aparecen diferencias importantes.
GBA Norte fue la región con mayor crecimiento, con un incremento del 7,8% interanual. GBA Sur, en cambio, avanzó apenas 0,4%.
En sentido contrario, los precios de las casas bajaron en CABA, con una variación interanual de -2,3%, y en GBA Oeste, donde la caída llegó al 3,2%.
El índice de confianza del mercado de venta también marca esta diferencia entre segmentos. Los departamentos en CABA permanecen en una tendencia alcista, que se mantiene desde agosto de 2023. En cambio, las casas tanto en CABA como en GBA Oeste se encuentran en terreno bajista.
Qué municipios y barrios tuvieron las mayores subas
Al observar el comportamiento por municipios y barrios aparecen algunos de los mayores movimientos del período.
- Tigre: las casas aumentaron 21,7% interanual, la mayor suba entre los municipios del GBA.
- Chacarita: los departamentos subieron 8,5% interanual, el mayor incremento registrado en CABA.
- Merlo: los departamentos tuvieron un alza del 8,3% interanual, la mayor entre los municipios del GBA.
Estos resultados muestran que, más allá de los promedios generales del AMBA, la evolución del mercado inmobiliario continúa dependiendo fuertemente de la zona y del tipo de propiedad.
Crédito hipotecario: qué espera el mercado
La evolución de los precios se combina con una mejora reciente en algunos indicadores de demanda, aunque la actividad todavía permanece por debajo de los niveles registrados un año atrás.
En CABA, la demanda de departamentos en venta, medida a partir de la cantidad de contactos generados, aumentó 9,1% mensual frente a julio.
El sector sigue con atención la evolución de los nuevos mecanismos de financiamiento de largo plazo para créditos hipotecarios. La primera licitación se realizó a comienzos de septiembre, y el mercado espera que esta herramienta pueda contribuir a generar un mayor movimiento en las operaciones hacia el cierre del año.
La expectativa está puesta, particularmente, en que un mayor acceso al financiamiento permita ampliar la cantidad de compradores potenciales y darle mayor profundidad al mercado de compraventa.
Alquileres: más oferta y aumentos de precios
El mercado de alquileres presenta una dinámica diferente. La principal novedad está relacionada con la fuerte recuperación de la oferta de propiedades disponibles.
En septiembre, la cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler en el AMBA fue 326,2% mayor que en noviembre de 2023.
El crecimiento de la oferta se produjo junto con una evolución de los valores en pesos. En la comparación interanual
- Departamentos: los alquileres aumentaron 20,4% interanual en el AMBA.
- Casas: los alquileres subieron 21,2% interanual en el AMBA.
En CABA, específicamente, el precio de los departamentos en alquiler registró una suba interanual del 27,1%.
Los barrios y municipios donde más subieron los alquileres
También en el mercado locativo hubo diferencias importantes según la ubicación.
- Montserrat: los alquileres de departamentos aumentaron 4,6% mensual en septiembre, la mayor suba dentro de CABA.
- Escobar: los departamentos registraron un incremento mensual del 4,9%, el mayor entre los municipios del GBA.
- San Isidro: las casas tuvieron el mayor aumento mensual, con una suba del 12,1%.
Así, el mercado inmobiliario del AMBA llega a septiembre con una recuperación que no es uniforme: los departamentos muestran una evolución más firme, especialmente en CABA, mientras que el segmento de casas presenta fuertes diferencias entre regiones.
Al mismo tiempo, la expansión de la oferta de alquileres y las expectativas sobre el crédito hipotecario aparecen como dos variables centrales para la evolución del sector en los próximos meses.
