Alquileres en CABA: cuánto cuesta un 2 y 3 ambientes y dónde superan $1,5 millones
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Los alquileres tradicionales en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) atraviesan una etapa de menor ritmo de aumento. Las tasas de incremento acumulan 13 trimestres consecutivos de desaceleración, aunque los valores siguen mostrando diferencias importantes según el barrio y el tipo de departamento.
El último relevamiento de Reporte Inmobiliario muestra que esa brecha es especialmente visible entre las unidades de 2 y 3 ambientes: mientras algunos barrios mantienen alquileres promedio por debajo de $700.000, en otros los valores superan el millón de pesos y, para tres ambientes, llegan a más de $1,5 millones.
La serie histórica utilizada para el análisis comienza en febrero de 2009 y contempla departamentos usados sin cochera ni amenities. Los valores están expresados en pesos y no incluyen expensas.
A modo de referencia, un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) con datos de septiembre ubicó la mediana de los alquileres en CABA en $750.000 para los departamentos de 2 ambientes y en $1.150.000 para los de 3 ambientes. En un año, los valores acumularon aumentos del 25% y 43,8%, respectivamente.
Cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes en CABA
Los valores relevados muestran una diferencia considerable entre los barrios porteños.
Entre los sectores con precios promedio más bajos aparece Liniers, con un alquiler de $661.110 para un departamento de dos ambientes. En este barrio, el valor mínimo relevado llega a $550.000. También se encuentra Parque Patricios, donde el promedio para este tipo de unidad se ubica en $706.250.
En el otro extremo aparecen algunos de los barrios con los valores más elevados. En Belgrano R, el promedio alcanza $1.307.145, mientras que en Belgrano C llega a $1.241.430. En Barrio Norte, por su parte, el valor promedio es de $1.227.145.
Palermo también se ubica por encima del millón de pesos, con un promedio de $1.031.820 para los departamentos de dos ambientes relevados.
Alquiler de 3 ambientes: cuánto se paga según el barrio
La diferencia entre zonas también se observa en las unidades de tres ambientes, con valores superiores a los de los departamentos más pequeños.
Entre los barrios con los alquileres promedio más bajos se encuentran La Boca, con $873.335, y Constitución, con $921.665.
En el segmento de mayor precio aparece nuevamente Belgrano R, donde el promedio alcanza $1.564.285 y los valores máximos relevados llegan a $2.000.000. Le siguen Barrio Norte, con un promedio de $1.542.500, y Belgrano C, con $1.538.750.
En Recoleta, el alquiler promedio de un departamento de tres ambientes se ubica en $1.520.000, mientras que Palermo registra un promedio de $1.320.000.
Más oferta de propiedades en alquiler
La evolución de los precios se da en un mercado con mayor disponibilidad de propiedades. Según el relevamiento del CESO, la oferta de departamentos en alquiler en CABA aumentó 25,4% interanual en septiembre.
El dato aporta otro elemento para entender el escenario actual: hay más unidades disponibles para alquilar al mismo tiempo que el ritmo de aumento de los valores acumula varios trimestres de desaceleración.
De todos modos, ambos indicadores corresponden a mediciones diferentes y no permiten establecer por sí solos una relación causal entre el aumento de la oferta y la moderación de los precios.
Cuánto se encarece el alquiler cuando se suman las expensas
El precio publicado de un alquiler no es el único gasto que debe contemplar un inquilino. A ese valor se suman las expensas, cuyo monto puede cambiar de manera importante según el edificio y la ubicación.
En agosto de 2026, las expensas promedio en la Ciudad de Buenos Aires llegaron a $309.625 mensuales, con un aumento del 4,8% frente a julio y del 35,1% interanual. El dato surge de un relevamiento sobre los gastos de mantenimiento de edificios porteños.
La diferencia entre zonas también es significativa. En Puerto Madero, Recoleta y Palermo, las expensas promedio superaron los $450.000 mensuales, muy por encima del promedio porteño.
Por eso, al comparar departamentos en alquiler, no alcanza con mirar únicamente el precio de publicación. El monto de las expensas puede modificar de manera considerable el presupuesto mensual necesario para acceder a una vivienda, especialmente en edificios con mayores gastos comunes.
