En qué barrios de CABA comprar propiedades para alquilar rinde hasta 9,27% anual
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Comprar unA propiedad para destinarlo al alquiler requiere evaluar cuánto capital se necesita y qué ingresos puede generar. En la Ciudad de Buenos Aires, esa relación varía según la ubicación: Villa Lugano registra una rentabilidad bruta anual del 9,27%, mientras que Coghlan alcanza el 5,32%, de acuerdo con datos de Inmocheck.
La diferencia entre ambos barrios es de 3,95 puntos porcentuales. Esta brecha refleja el peso del precio de compra en el rendimiento de una inversión: una propiedad más económica puede ofrecer una tasa de retorno más alta, aunque el alquiler mensual sea inferior al de un inmueble ubicado en una zona más cara.
Qué barrios de CABA tienen mayor rentabilidad
Según el relevamiento, estos son los diez barrios con los rendimientos brutos anuales más altos y más bajos:
- Villa Lugano: 9,27% anual.
- Monserrat: 8,69%.
- San Telmo: 8,19%.
- La Boca: 7,98%.
- San Nicolás: 7,79%.
- Saavedra: 5,69%.
- Belgrano: 5,69%.
- Puerto Madero: 5,53%.
- Núñez: 5,50%.
- Coghlan: 5,32%.
Qué tipo de inmueble ofrece mayor retorno
El análisis permite comparar la rentabilidad bruta anual de cuatro categorías de inmuebles y la cantidad de propiedades relevadas en venta y alquiler:
- Locales comerciales: 9,54% de rentabilidad bruta anual; 4.122 propiedades en venta y 3.680 en alquiler.
- Casas: 9,13%; 4.972 propiedades en venta y 647 en alquiler.
- Oficinas: 7,68%; 3.788 propiedades en venta y 3.686 en alquiler.
- Departamentos: 6,63%; 79.937 unidades en venta y 19.221 en alquiler.
Estas cifras permiten comparar el rendimiento bruto entre tipos de inmuebles, pero no anticipan por sí solas cuánto dinero quedará para el propietario. El precio de compra, el alquiler que efectivamente se consiga y los gastos asociados inciden en el resultado de cada operación.
Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad
El cap rate se obtiene al multiplicar el alquiler mensual por 12 y dividir el resultado por el precio de compra. La cuenta permite estimar qué proporción del capital invertido representan los ingresos brutos de un año de alquiler.
Por ejemplo, una propiedad que cuesta u$s80.000 y se alquila por u$s600 mensuales genera ingresos brutos anuales de u$s7.200. En ese caso, el rendimiento bruto equivale al 9% anual sobre el precio de compra.
Sin embargo, el cálculo no contempla:
- Expensas extraordinarias
- Mantenimiento
- Impuestos
- Períodos sin inquilinos
- Honorarios de administración
Todos esos conceptos pueden reducir los ingresos efectivos, por lo que el cap rate no debe confundirse con la rentabilidad neta.
Rentabilidad inmobiliaria: por qué los barrios más caros no siempre son los que más rinden
La ubicación es uno de los factores que más inciden en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, pero el precio de compra no es el único aspecto que debe evaluar quien busca ingresos a través del alquiler. También importa cuánto tiempo puede permanecer una propiedad desocupada y qué demanda existe en la zona.
En la Ciudad de Buenos Aires, los barrios con valores de venta más accesibles pueden ofrecer retornos porcentuales superiores a los de las áreas más caras. Según un análisis publicado por iProfesional, un departamento de uno o dos ambientes en Villa Lugano puede costar entre u$s40.000 y u$s50.000 y generar un alquiler mensual cercano a los $600.000. En Caballito, una unidad comparable puede costar aproximadamente el doble, aunque el alquiler sería entre un 25% y un 30% más alto.
Esa relación explica por qué una propiedad de menor valor puede resultar más rentable en términos porcentuales. En cambio, en zonas como Palermo y Puerto Madero, el retorno mencionado en ese relevamiento ronda el 5% anual, frente a valores que podían alcanzar el 10% en Lugano.
Sin embargo, el rendimiento potencial no garantiza que el inmueble se alquile de inmediato. La demanda y la competencia entre propietarios también pueden afectar los ingresos efectivos. Barrios como Palermo, Belgrano y Núñez concentran interés por parte de los inquilinos, pero una oferta abundante puede dificultar la colocación de algunas unidades, incluso cuando sus dueños ajustan los precios.
Palermo, por ejemplo, reúne alrededor de 5.000 publicaciones de alquiler en el relevamiento citado, de las cuales unas 1.700 corresponden a departamentos de dos ambientes. En ese contexto, la cantidad de propiedades disponibles obliga a prestar atención al precio y a las características de cada unidad.
El mercado porteño también atraviesa un nivel elevado de oferta de alquiler tradicional. Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señala que hay más de 17.000 inmuebles publicados, un volumen récord para los últimos diez años.
Por eso, antes de comprar para alquilar, conviene analizar tanto el retorno bruto como las posibilidades reales de ocupación. El precio de entrada, el alquiler que puede obtenerse y la competencia en cada barrio son variables que ayudan a estimar los ingresos, aunque no reemplazan el cálculo de gastos y rentabilidad neta.
