Alquilar en Buenos Aires se encareció 10% en 2026 y esta zona quedó como la más cara del mercado

Los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires acumulan una suba superior al 10% en 2026, con GBA Norte como la región que registró el mayor incremento en lo que va del año. El relevamiento fue realizado por Zonaprop sobre la base de los avisos publicados en su plataforma.

Según el informe, los valores de alquiler aumentaron en las tres grandes zonas del conurbano, aunque con diferencias según la ubicación. GBA Norte encabezó las subas con un avance del 11,3%, mientras que GBA Sur y GBA Oeste acumularon incrementos del 10,6%.

Cuánto cuesta alquilar un departamento en cada zona del GBA

GBA Norte continúa siendo la zona con los alquileres más elevados del Gran Buenos Aires. Actualmente, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de $800.743 mensuales, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $1.123.226 por mes.

Dentro de esa región, Vicente López se mantiene como el barrio con la oferta más cara: un departamento de dos ambientes ronda los $984.009 mensuales. En el otro extremo, José C. Paz Centro aparece como la alternativa más económica, con alquileres promedio de $503.500 por mes.

En GBA Sur, Canning lidera el ranking de barrios con mayores valores para alquilar. Allí, un departamento de dos ambientes se ubica en torno a los $800.175 mensuales. Por el contrario, Tristán Suárez presenta la oferta más accesible, con precios promedio de $480.025 por mes.

En GBA Oeste, Sáenz Peña es el barrio con los alquileres más elevados, con un valor medio de $755.715 mensuales. Mientras tanto, Libertad se posiciona como la zona más económica, con alquileres promedio de $426.934.

Cuánto se paga por un departamento de dos y tres ambientes

• GBA Norte: un departamento de dos ambientes cuesta en promedio $800.743 mensuales y uno de tres ambientes llega a $1.123.226.
• GBA Sur: un dos ambientes tiene un valor promedio de $621.578 por mes, mientras que un tres ambientes alcanza los $847.003.
• GBA Oeste: el alquiler promedio de un dos ambientes es de $632.324 mensuales y el de tres ambientes llega a $819.196.

Cuánto cuesta comprar una propiedad en el Gran Buenos Aires

En el mercado de compraventa, los precios mostraron movimientos moderados durante 2026. En GBA Sur, luego de dos meses de estabilidad, el valor de publicación retomó el crecimiento: el metro cuadrado aumentó 0,3% en junio y llegó a u$s1.665, con una suba acumulada del 1,2% durante el primer semestre.

En GBA Norte, los valores también avanzaron 0,3% en junio y acumularon un incremento del 1,5% en la primera mitad del año. El metro cuadrado se ubica actualmente en u$s2.404.

Por su parte, GBA Oeste mantuvo los precios estables por tercer mes consecutivo. En lo que va de 2026, el valor del metro cuadrado aumentó apenas 0,5%.

Precio del metro cuadrado en venta por zona

• GBA Norte: el metro cuadrado tiene un valor promedio de u$s2.404 y acumula una suba del 1,5% en 2026.
• GBA Sur: el valor promedio alcanza los u$s1.665 por m², con un incremento del 1,2% en el año.
• GBA Oeste: el metro cuadrado se ubica en u$s1.577 y registra una variación acumulada del 0,5%.

Los barrios más caros y más baratos para comprar departamentos

GBA Norte concentra los valores más altos del mercado. Un departamento de dos ambientes tiene un precio promedio de u$s119.271, mientras que uno de tres ambientes alcanza los u$s178.020.

Dentro de esta zona, La Lucila es el barrio con los precios más elevados, con un valor de u$s3.803 por metro cuadrado. En cambio, José C. Paz Centro presenta la oferta más económica, con un promedio de u$s927 por metro cuadrado.

En GBA Sur, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de u$s86.135, mientras que una unidad de tres ambientes cuesta alrededor de u$s116.549.

El barrio más caro de la zona sur es Tristán Suárez, donde el metro cuadrado llega a u$s2.942. En contrapartida, Don Orione ofrece los valores más bajos, con un promedio de u$s636 por metro cuadrado.

En GBA Oeste se encuentran los departamentos más accesibles. Un dos ambientes cuesta en promedio u$s79.887, mientras que un tres ambientes se ubica en u$s112.773.

Dentro de esta zona, Villa Udaondo aparece como el barrio más caro, con un metro cuadrado de u$s2.707, mientras que Parque San Martín tiene la oferta más económica, con valores cercanos a los u$s788 por metro cuadrado.

Qué zonas ofrecen mejor rentabilidad para inversores

La rentabilidad inmobiliaria mostró comportamientos diferentes según la región. En GBA Norte, el retorno bruto anual se ubicó en 6,12%, aunque retrocedió frente al mes anterior. Para recuperar la inversión se necesitan 16,3 años de alquiler.

Dentro de esa zona, José C. Paz Centro aparece como la mejor alternativa para quienes buscan renta, con un retorno bruto del 9,1%. En cambio, La Lucila registra la menor rentabilidad, con un rendimiento del 4,2%.

En GBA Sur, la relación entre alquiler y precio bajó en junio y se ubicó en 7% anual. Actualmente, se requieren 14,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 9% menos que hace un año.

El barrio más atractivo para inversores es Villa Elvira, con una rentabilidad del 11,1%, mientras que Tristán Suárez presenta el menor retorno, con un 2,7% anual.

En GBA Oeste, en cambio, la rentabilidad mostró una mejora y alcanzó el 7,31% anual. Para recuperar el capital invertido se necesitan 13,7 años de alquiler.

Entre las mejores opciones para inversores aparece Gregorio de Laferrere, con un retorno bruto del 11,4%, mientras que Ituzaingó registra el rendimiento más bajo de la zona, con 5,8%.