Se despide la Ley de Alquileres con 12.000 contratos que vencen y así está hoy el mercado
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Puntos importantes
La derogación de la ley antigua trae nuevas reglas y flexibilidad al mercado de alquileres tras vencer muchos contratos.
Esto aumentó la oferta de viviendas en CABA, permitiendo mayor libertad para negociar los términos entre partes.
Pero los altos costos mensuales y gastos iniciales persisten, siendo una barrera clave para muchos inquilinos.
El mercado de alquileres atraviesa un cambio de etapa. En la Ciudad de Buenos Aires, alrededor de 12.000 contratos llegan a su vencimiento, en un contexto en el que terminan los últimos acuerdos firmados bajo la versión original de la Ley de Alquileres. La derogación de la normativa por Javier Milei, a fines de 2023, modificó las condiciones para pactar nuevos contratos, amplió la oferta de departamentos y habilitó una mayor flexibilidad para negociar. Sin embargo, el costo mensual y los gastos necesarios para ingresar a una vivienda todavía representan una barrera para numerosos hogares.
En estos días se culminan los últimos contratos celebrados bajo la versión original de la Ley 27.551, sancionada en 2020. Esa norma establecía una duración mínima de tres años y actualizaciones anuales mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL).
La cronología requiere una distinción: en octubre de 2023, antes de la derogación definitiva, la ley fue modificada. Los contratos firmados desde el 18 de octubre de ese año mantuvieron el plazo de tres años, pero incorporaron ajustes semestrales por el coeficiente Casa Propia (igual se hicieron muy pocos). Esa modalidad rigió hasta el 28 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU 70/2023. Por eso, mientras los últimos acuerdos de la versión original ya alcanzaron su vencimiento, algunos contratos de la reforma de 2023 seguirán vigentes hasta octubre, noviembre o diciembre de este año.
El cambio deja una pregunta central: qué mejoró desde la desregulación y qué problemas siguen pendientes para quienes necesitan alquilar.
Alquileres: más oferta, otra negociación
La disponibilidad de departamentos es una de las principales diferencias respecto del escenario previo a la derogación. En CABA, la oferta llegó a un mínimo de 551 unidades, según las estimaciones de Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario. Actualmente, el mercado se mueve en torno a los 18.000 avisos hoy, de acuerdo con los relevamientos de portales inmobiliarios.
El cambio de tendencia comenzó a fines de 2023 y se profundizó durante 2024 y ahora, cuando muchos propietarios volvieron a ofrecer sus unidades en el mercado tradicional. La posibilidad de acordar libremente la duración del contrato, la moneda de pago y la frecuencia de actualización redujo parte de la incertidumbre que había desalentado a los dueños.
Un relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre registró un crecimiento del 326% en la oferta de departamentos en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires entre noviembre de 2023 y septiembre de 2026. El dato corresponde al AMBA y refleja la magnitud de la recuperación del stock.
Con más opciones para comparar y considerar alternativas, los conflictos urbanos se trasladan a los «alquileres temporarios en edificios porteños», mientras los inquilinos buscan ajustar sus gastos
Con más opciones para comparar los inquilinos pueden descartar propiedades que superan su presupuesto y buscar alternativas en otros barrios. Los propietarios, a su vez, encuentran límites más claros para sostener valores que la demanda no puede pagar.
Gómez Picasso, señaló que el mercado atraviesa una etapa en la que las pretensiones de los dueños deben ajustarse a la capacidad económica de los interesados. Cuando el precio publicado se aleja de las posibilidades de pago, explicó, la operación puede quedar sin concretarse durante semanas.
La recuperación de la oferta, de todos modos, no equivale a una solución del problema habitacional. La cantidad de departamentos disponibles mejora las posibilidades de búsqueda, pero no garantiza que los hogares puedan afrontar el alquiler, las expensas y el desembolso inicial que exige un nuevo contrato.
Cuánto cuesta alquilar y dónde buscar alternativas
Los precios de publicación muestran que el desembolso mensual sigue lejos de ser menor. El informe de Zonaprop ubicó los valores promedio de CABA en los siguientes niveles:
- Monoambiente: $779.370 mensuales, para una unidad de 40 m2.
- Dos ambientes: $898.154 mensuales, para un departamento de 50 m2.
- Tres ambientes: $1.214.267 mensuales, para una propiedad de 70 m2.
El aumento mensual de los alquileres de dos ambientes fue del 1,3% en septiembre, el menor registro de 2026. En los primeros nueve meses del año, la suba acumulada llegó al 20,8%, mientras que la variación interanual fue del 28,7%, por debajo de la inflación del 33,2% para el mismo período.
La desaceleración representa un cambio respecto de los períodos de fuertes aumentos, pero el nivel de los precios continúa como un obstáculo para quienes destinan buena parte de sus ingresos a la vivienda. Además, los valores publicados no incluyen expensas, servicios ni el resto de los gastos asociados al inmueble.
La brecha entre barrios
Barrios más caros para alquilar un dos ambientes:
- Puerto Madero: $1.268.186.
- Palermo: $1.005.424.
- Núñez: $1.003.138.
- Belgrano: $989.185.
- Colegiales: $971.101.
- Saavedra: $967.294.
- Villa Urquiza: $958.358.
- Chacarita: $958.325.
- Recoleta: $935.867.
- Villa Crespo: $933.648.
Barrios más baratos:
- Lugano: $660.673.
- Nueva Pompeya: $729.080.
- La Boca: $730.922.
- Parque Avellaneda: $746.942.
- Villa Real: $775.117.
- Mataderos: $776.805.
- Floresta: $786.948.
- Constitución: $805.440.
- Versalles: $807.226.
- Vélez Sarsfield: $807.713.
Lucía Tambussi, de Grelak Inmuebles, señaló que la superficie, la ubicación y los gastos asociados al inmueble condicionan la decisión, sobre todo para las familias que necesitan sumar un dormitorio o buscan un lugar para trabajar desde sus casas. En ese escenario, barrios como Almagro, Caballito, Villa Crespo y Parque Patricios aparecen como alternativas para quienes intentan mantener una superficie similar con un presupuesto más acotado.
Las cuentas pendientes para los inquilinos
El vencimiento de los contratos firmados bajo la normativa anterior obliga a miles de hogares a revisar sus opciones. Algunos podrán acordar una renovación con el propietario; otros deberán buscar otra vivienda y negociar condiciones bajo el esquema actual. La diferencia entre el valor que pagaban y el precio de una nueva publicación puede ser determinante, en especial para quienes conservaron contratos con ajustes anuales.
La desregulación permite pactar libremente la duración del contrato, la moneda de pago y la periodicidad de los aumentos. En la práctica, muchos acuerdos nuevos se firman por dos años, con actualizaciones cada tres o cuatro meses, aunque las condiciones dependen de la negociación entre las partes.
Otro punto pendiente es el costo inicial. Aun cuando el alquiler mensual resulte viable, el depósito, la garantía o el seguro de caución, la mudanza y otros desembolsos pueden postergar la operación. En CABA, la normativa local prohíbe que las inmobiliarias cobren honorarios y gastos de gestoría al inquilino en los alquileres destinados a vivienda.
Tambussi comentó que "se llegó a un punto de inflexión donde la demanda lisa y llanamente no convalida los valores pretendidos por encima de la media".
También advirtió sobre el peso de los gastos mensuales en los barrios más caros. Con alquileres cercanos o superiores a $900.000 y expensas que pueden alcanzar los $300.000, el desembolso mensual se aproxima a $1.200.000. Esa combinación reduce las posibilidades de acceso para una persona con un solo ingreso o una pareja joven.
Por eso, la mayor oferta no elimina todas las dificultades. La posibilidad de comparar departamentos y negociar condiciones representa una ventaja frente a la escasez de años anteriores, pero los ingresos, las garantías y los costos iniciales todavía determinan quién puede concretar una operación.
Tambussi recomendó que cada acuerdo detalle las responsabilidades de las partes y las condiciones de devolución del inmueble. "Por eso conviene dejar todo aclarado en el contrato, para ser equilibrado, sobre todo que son a dos años, libres entre partes, pero es vital dejar asentado quién paga expensas ordinarias y quién extraordinarias, tipo de ajuste, cómo se recibió la propiedad y cómo debe entregarla, entre otros ítems", cerró.
