Alquileres temporarios: cuándo un consorcio puede prohibir Airbnb y qué dice la Justicia
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Puntos importantes
El auge de los alquileres temporarios genera conflictos en consorcios por seguridad y ruidos. Los vecinos buscan limitar esta actividad, chocando con el derecho de propiedad de los dueños.
La Justicia evalúa cada caso según el reglamento de copropiedad. Si este exige destino de vivienda familiar, la explotación turística puede restringirse al considerarse una actividad comercial.
Antes de alquilar, es vital revisar el reglamento del edificio y las normas locales. La convivencia exige equilibrio entre la rentabilidad del propietario y la tranquilidad de los residentes.
La proliferación de departamentos destinados a alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb y Booking está generando una verdadera batalla puertas adentro de los edificios. Mientras algunos propietarios encuentran en esta modalidad una oportunidad para obtener mayores ingresos, los vecinos denuncian problemas de seguridad, ruidos molestos y una circulación permanente de desconocidos. En el medio, los consorcios buscan herramientas legales para limitar o directamente prohibir una actividad que, en determinados casos, puede resultar incompatible con el destino residencial de los inmuebles.
El conflicto no es nuevo, pero adquirió una dimensión cada vez más visible. Y lo que antes se resolvía mediante discusiones en las asambleas de propietarios ahora puede terminar en los tribunales.
¿Puede un consorcio prohibir que un propietario alquile su departamento por Airbnb? ¿Alcanza con una votación de los vecinos? ¿Qué sucede cuando el reglamento de copropiedad establece que las unidades deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar?
Las respuestas dependen de las características de cada edificio, de las disposiciones de su reglamento y de la interpretación judicial sobre los límites al derecho de propiedad.
Airbnb en edificios: el conflicto que volvió a estallar en las redes sociales
Una publicación de la cuenta especializada Derecho enZapatillas, en la red social X, volvió a poner el tema en el centro de la discusión. "Un consorcio convocó asamblea porque quieren prohibir los airbnb. El administrador mandó un mensaje y lo tituló Debate ley de tierras", señalaba el mensaje.
La publicación desencadenó una serie de testimonios de personas que conviven con departamentos destinados a alquileres turísticos.
Uno de los usuarios relató que en su edificio habían sufrido una entradera violenta que vinculó con la circulación de huéspedes temporarios. Otro contó que, ante la imposibilidad de prohibir formalmente la actividad, el consorcio decidió restringir el acceso de los turistas a determinados espacios comunes, como la terraza.
También aparecieron relatos de vecinos que amenazaron con hacerles imposible la estadía a los visitantes si los propietarios insistían en transformar sus departamentos en alojamientos turísticos.
Más allá de las particularidades de cada caso, los testimonios reflejan una tensión creciente entre el derecho de los propietarios a obtener una rentabilidad de sus inmuebles y el derecho de los residentes permanentes a vivir en condiciones de seguridad y tranquilidad.
La controversia plantea, además, un interrogante jurídico: hasta dónde llega la libertad de un propietario para disponer de su departamento cuando forma parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Qué dice la Justicia sobre los alquileres temporarios y las prohibiciones de los consorcios
Consultado por iProfesional, el abogado Jorge Martín Irigoyen, especialista en propiedad horizontal, explica que la interpretación judicial sobre esta problemática experimentó una transformación importante durante los últimos años.
Según señala, históricamente predominaba en el fuero civil un criterio permisivo: aquello que no estaba expresamente prohibido por el reglamento de copropiedad se consideraba permitido.
Bajo esa interpretación, si el reglamento no contenía una cláusula que impidiera los alquileres temporarios, el propietario podía ejercer libremente su derecho de uso y goce sobre el inmueble.
Sin embargo, durante los últimos 10 a 15 años comenzó a consolidarse una interpretación judicial más restrictiva respecto de los alquileres turísticos en edificios destinados a vivienda familiar. El cambio estuvo relacionado con las consecuencias que la rotación permanente de huéspedes puede generar sobre la convivencia y el funcionamiento de los consorcios.
De acuerdo con Irigoyen, los tribunales comenzaron a considerar que el alquiler temporario con fines vacacionales o turísticos puede constituir una explotación de carácter comercial o cuasicomercial.
Esta distinción resulta fundamental porque no es lo mismo alquilar un inmueble para que una persona lo utilice como vivienda que destinarlo a una actividad de alojamiento turístico con una sucesión constante de ocupantes.
Cuando el reglamento de propiedad horizontal establece que las unidades funcionales deben destinarse exclusivamente a vivienda familiar, los consorcios pueden encontrar fundamentos jurídicos para cuestionar la explotación turística.
La discusión, en esos casos, no gira únicamente alrededor de la duración del contrato, sino también del destino que efectivamente se le está dando al inmueble.
De todos modos, no existe una prohibición judicial automática y general para todos los alquileres temporarios. La resolución de cada controversia depende de las cláusulas del reglamento, las características de la actividad y las circunstancias acreditadas en el expediente.
Los problemas que denuncian los vecinos: inseguridad, fiestas y circulación de desconocidos
Detrás de las discusiones jurídicas aparecen situaciones concretas que alteran la vida cotidiana de los edificios.
Administradores, abogados especializados y vecinos consultados bajo reserva describen una problemática especialmente sensible en las construcciones tradicionales, donde la infraestructura y las condiciones de seguridad no fueron pensadas para recibir visitantes diferentes cada pocos días.
Uno de los principales reclamos está relacionado con la pérdida del control sobre quiénes ingresan al edificio.
La circulación de llaves, tarjetas magnéticas y códigos de acceso entre huéspedes que permanecen apenas tres o cuatro días genera preocupación entre los residentes permanentes.
A esto se suman los siguientes problemas:
- Puertas de ingreso que quedan abiertas y portones de garaje mal cerrados
- Visitantes que desconocen las reglas básicas de funcionamiento del consorcio
- Fiestas durante la semana y ruidos molestos de madrugada
- Utilización inadecuada de espacios comunes
- Situaciones que afectan el descanso de quienes viven habitualmente en el inmueble
En los casos más graves, las fuentes mencionan episodios delictivos en los que la circulación de personas ajenas al edificio habría facilitado el ingreso de delincuentes.
Aunque estos relatos no permiten establecer que los alquileres temporarios provoquen por sí mismos un aumento del delito, la seguridad se convirtió en uno de los argumentos centrales utilizados por los consorcios para reclamar restricciones.
Las diferencias se vuelven especialmente evidentes según el tipo de edificio.
En una construcción antigua de 10 o 20 departamentos, con pocos ascensores, sin vigilancia permanente y habitada mayoritariamente por familias, la rotación constante de turistas puede tener un impacto significativo.
En cambio, en torres modernas o complejos de gran escala, con 100 o 120 unidades, seguridad durante las 24 horas y servicios como gimnasio, piscina, laundry o salón de usos múltiples, la convivencia con huéspedes temporarios suele responder a otra dinámica.
Incluso existen emprendimientos inmobiliarios cuyos reglamentos contemplan expresamente la posibilidad de realizar alquileres temporarios.
En esos casos, la actividad forma parte de las condiciones previstas desde el origen del proyecto y conocidas por quienes adquieren las unidades.
Puede un consorcio prohibir Airbnb aunque el propietario esté en desacuerdo
El punto central de la controversia está en el reglamento de propiedad horizontal.
Los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial regulan este régimen y establecen el marco jurídico que organiza los derechos y obligaciones de quienes integran un consorcio.
El reglamento determina, entre otras cuestiones, el destino que pueden tener las unidades funcionales y las condiciones de utilización de los espacios comunes.
Por eso, antes de analizar si un departamento puede ofrecerse a través de Airbnb o Booking, resulta fundamental conocer qué establece ese documento.
Cuando el reglamento dispone que las unidades están destinadas exclusivamente a vivienda familiar, puede existir un fundamento para cuestionar judicialmente una actividad de alojamiento turístico que resulte incompatible con esa finalidad. La situación cambia cuando el reglamento admite expresamente los alquileres temporarios o contempla destinos más amplios.
También puede generar controversias cuando sus cláusulas son ambiguas o simplemente no mencionan esta modalidad de contratación.
En esos supuestos, la posibilidad de incorporar una prohibición exige analizar las reglas legales aplicables a la modificación del reglamento y las mayorías necesarias para aprobarla.
No alcanza necesariamente con que una mayoría simple de vecinos manifieste su rechazo a los turistas.
Según el alcance de la modificación, pueden requerirse mayorías agravadas e incluso unanimidad en determinadas situaciones.
Por lo tanto, una decisión adoptada en asamblea no implica, por sí sola, que cualquier restricción resulte jurídicamente válida.
Además, debe distinguirse entre prohibir una actividad incompatible con el destino reglamentario y establecer normas razonables para la utilización de los espacios comunes.
Las restricciones también deben respetar los derechos de los propietarios y de quienes ocupan legítimamente las unidades.
Qué cambió con el DNU 70/2023 y cómo afecta a los alquileres turísticos
La discusión sobre los alquileres temporarios se desarrolla en un escenario normativo que experimentó importantes modificaciones a partir del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023.
La norma derogó la Ley 27.551 e introdujo cambios relevantes en el régimen de las locaciones.
Entre otras cuestiones, eliminó los plazos mínimos legales rígidos que regían para los contratos de alquiler y amplió la libertad de las partes para establecer sus condiciones.
También modificó el tratamiento de las obligaciones pactadas en moneda extranjera, reforzando la posibilidad de acordar pagos en dólares u otras divisas.
Estas modificaciones ampliaron la libertad contractual entre propietarios e inquilinos, pero no eliminaron las obligaciones que surgen del régimen de propiedad horizontal.
Esto significa que un propietario puede tener libertad para acordar determinadas condiciones contractuales y, al mismo tiempo, encontrarse sujeto a restricciones vinculadas con el destino de su departamento.
En otras palabras, la desregulación del mercado locativo no supone que cualquier inmueble pueda utilizarse automáticamente como alojamiento turístico.
El reglamento del consorcio continúa siendo una pieza determinante.
Alquileres temporarios en CABA: qué establece la normativa
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con una regulación específica para los alquileres temporarios turísticos.
La Ley 6255 creó el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos (RPATT), bajo la órbita del Ente de Turismo porteño.
El objetivo del sistema es establecer un marco administrativo para la actividad y permitir la identificación de los inmuebles que se ofrecen con fines turísticos.
Sin embargo, la inscripción en un registro administrativo y el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal constituyen cuestiones jurídicas diferentes.
Por eso, pueden surgir conflictos cuando un propietario registra su departamento para alquiler temporario, pero el consorcio considera que la actividad contradice el destino establecido para las unidades.
Fuentes vinculadas con la administración consorcial señalan que, ante estas situaciones, algunos consorcios presentan reclamos ante los organismos competentes para solicitar la revisión o baja de la inscripción.
La procedencia de esas solicitudes depende de la normativa aplicable y de las circunstancias particulares.
También existen dificultades de fiscalización sobre las propiedades ofrecidas mediante plataformas digitales, especialmente cuando la actividad se desarrolla sin cumplir las exigencias administrativas correspondientes.
Qué hacen otros países para limitar Airbnb y los alquileres temporarios
La disputa entre propietarios, vecinos y plataformas de alojamiento no es exclusiva de la Argentina.
Distintas ciudades comenzaron a implementar regulaciones destinadas a controlar el crecimiento de los alquileres turísticos y proteger la oferta de viviendas permanentes.
Nueva York adoptó uno de los esquemas más restrictivos mediante la Local Law 18. Para las estadías inferiores a 30 días, la normativa establece exigencias como la presencia del anfitrión en la vivienda y un máximo de dos huéspedes.
Además, contempla un registro de edificios en los que no pueden procesarse determinadas reservas de corta duración.
Barcelona, por su parte, anunció un plan para extinguir las licencias de viviendas de uso turístico en 2028, con el objetivo de devolver alrededor de 10.000 inmuebles al mercado residencial.
En Ciudad de México, una reforma aprobada en 2024 estableció límites a la cantidad de noches anuales durante las cuales pueden ofrecerse alojamientos bajo el régimen de estancias turísticas.
Colombia también cuenta con disposiciones específicas que vinculan el desarrollo de la actividad con las autorizaciones previstas en los reglamentos de propiedad horizontal.
En Europa, Francia avanzó con reformas que amplían las herramientas para limitar determinados usos turísticos, mientras que Italia incorporó nuevas obligaciones de identificación y seguridad para los alojamientos.
Aunque las soluciones son diferentes, todas reflejan una preocupación compartida: cómo compatibilizar la actividad turística con el derecho a la vivienda y la convivencia en edificios residenciales.
Qué deben revisar los propietarios antes de publicar un departamento en Airbnb
La expansión del alquiler temporario plantea un desafío que excede la rentabilidad inmobiliaria.
Para los propietarios, esta modalidad puede representar una alternativa económica atractiva, especialmente cuando los ingresos se pactan en moneda extranjera.
Para los vecinos permanentes, en cambio, puede implicar cambios significativos en la seguridad, la tranquilidad y la utilización de los espacios comunes.
Y para los consorcios, representa la necesidad de encontrar mecanismos que permitan resolver los conflictos sin vulnerar los derechos de quienes integran la comunidad.
Antes de destinar un departamento al alquiler turístico, resulta fundamental revisar el reglamento de propiedad horizontal, verificar las exigencias administrativas de la jurisdicción y conocer las condiciones de uso de los espacios comunes. Del mismo modo, los consorcios que pretendan restringir esta actividad deben evaluar si cuentan con fundamentos reglamentarios y legales suficientes, y qué procedimiento corresponde seguir.
La experiencia judicial muestra que el destino residencial de un edificio puede constituir un argumento relevante para cuestionar los alquileres turísticos, pero cada caso requiere un análisis particular.
En definitiva, la batalla por Airbnb no se define únicamente entre propietarios y turistas, sino también entre dos maneras de entender la vida en un edificio: como espacio de residencia permanente o como una oportunidad de explotación turística.
Y mientras la modalidad siga creciendo, el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones judiciales continuarán ocupando un lugar central en una disputa que, cada vez con mayor frecuencia, comienza en los pasillos y termina en los tribunales.
