Cómo vender una casa con un crédito hipotecario todavía vigente

Vender un inmueble antes de terminar de pagar el crédito hipotecario es posible, pero requiere organizar la operación con anticipación. El propietario debe conocer cuánto adeuda, revisar las condiciones del préstamo y coordinar con el banco y el escribano cómo se cancelará la hipoteca para transferir el inmueble.

Es importante recordar que la hipoteca funciona como garantía del crédito y permanece vinculada a la propiedad mientras no se cancele y se tramite su levantamiento. Por lo tanto, antes de aceptar una oferta o comprometer una fecha de escritura, se debe confirmar qué exige la entidad financiera y cuánto dinero quedará disponible después de pagar la deuda.

Cómo vender una propiedad que todavía tiene una hipoteca

Una vivienda hipotecada puede venderse, aunque las condiciones del préstamo suelen exigir la conformidad del banco. Esto se debe a que, si bien la hipoteca no significa que la entidad sea la propietaria del inmueble, el banco tiene una garantía sobre esa propiedad hasta que se extinga la obligación y se cancele el gravamen.

Por tal motivo, el primer paso consiste en revisar la escritura y el contrato del crédito para conocer las condiciones aplicables a una eventual venta. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires advierte que el propietario puede vender, pero que podrían existir cláusulas que requieran la conformidad del acreedor hipotecario, algo muy común.

Una de las alternativas más habituales consiste en utilizar una parte del precio de venta para cancelar el saldo pendiente. Por ejemplo, si una propiedad se vende por $100 millones y el propietario debe $40 millones al banco, una parte del dinero se destina a saldar esa obligación y el resto queda para el vendedor, una vez descontados los demás gastos de la operación.

Otra alternativa es que el comprador asuma el monto restante del crédito, aunque es menos habitual y requiere de la aprobación del banco. En estos casos, la entidad financiera suele analizar el historial crediticio, la capacidad de pago, los ingresos del nuevo titular y la snuevas garantías, en el caso de corresponder.

Si el monto es bajo, el usuario puede solicitar un crédito personal para "cancelar" el crédito hipotecario y vender el inmueble sin trabas. No obstante, como por lo general las tasas son más elevadas, no es una opción habitual.

Ante un caso en el que la deuda sea mayor al precio de venta del inmueble, lo conveniente es negociar con la entidad antes de comprometer la escritura.

Cómo se cancela la hipoteca durante la venta de la propiedad

El escribano cumple un papel central, ya que coordina la escritura de compraventa con la cancelación del crédito. Para preparar la operación, se debe conocer el saldo actualizado de la deuda y la documentación que exige el banco para liberar el inmueble.

En muchos casos, ambas instancias se organizan para concretarse en simultáneo: una parte del precio se destina directamente a cancelar el préstamo y el remanente queda para el vendedor.

Pagar el crédito y levantar la hipoteca son dos pasos distintos. Una vez cancelada la deuda, debe formalizarse la extinción de la garantía y tramitarse su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La Ley 17.801 establece que la cancelación registral debe respaldarse con la documentación correspondiente y, cuando se instrumenta mediante escritura pública, debe contar con el consentimiento del titular del derecho registrado.

Qué gastos hay que calcular al vender una casa hipotecada

Además del saldo pendiente del préstamo, el propietario debe contemplar los gastos de escribanía, los certificados e informes registrales, la comisión inmobiliaria y los impuestos que correspondan a la operación. También debe consultar si el contrato prevé algún cargo por cancelación anticipada.

En los créditos hipotecarios para vivienda alcanzados por la Ley 24.441, el artículo 51 reconoce el derecho a cancelar anticipadamente la totalidad del capital adeudado. El contrato puede prever una compensación razonable para el acreedor si la cancelación ocurre antes de que se cumpla la cuarta parte del plazo total pactado.

Antes de concretar la operación, es conveniente comparar el precio de venta con el saldo necesario para cancelar el crédito y los gastos asociados. Esa cuenta permite estimar cuánto dinero recibirá efectivamente el vendedor y detectar si deberá aportar fondos propios para completar el pago.