Hay récord de departamentos en alquiler en CABA y la oferta ya impacta en precios
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Puntos importantes
La oferta de alquileres en CABA alcanzó un récord histórico de 18.500 unidades, impulsando una mayor competencia entre propietarios.
El exceso de oferta no garantiza acceso, ya que los altos precios y expensas superan el poder adquisitivo real.
La rentabilidad cae por mayores periodos de vacancia, exigiendo una mejor política habitacional estatal.
El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires alcanzó un récord: hay más de 18.500 departamentos publicados, un volumen que no se registraba desde hace más de ocho años (hay que retrotaerse a 2017 aproximadamente). La mayor disponibilidad de unidades modificó las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos y plantea un nuevo escenario para quienes compraron una propiedad como inversión y esperan obtener una renta.
La situación presenta una paradoja. Mientras los inquilinos cuentan con más alternativas para elegir, los propietarios enfrentan una competencia cada vez mayor para conseguir ocupantes. El fenómeno también obliga a revisar las expectativas de rentabilidad de quienes ingresan al mercado con la intención de comprar un departamento para alquilarlo.
Es que, según un relevamiento privado, los alquileres aumentaron en octubre por debajo de la inflación y presentaron el menor incremento mensual en lo que va del año.
Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria, explicó que la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 fue el primer impulso para recuperar la oferta. Sin embargo, consideró que el crecimiento más reciente respondió también al atractivo que presentan los precios de los departamentos usados para quienes buscan invertir en el mercado de renta tradicional.
Añadió: "En este momento la competencia es enorme para una demanda estable e inclusive más acotada, ya que, para el segmento de altos ingresos, la alternativa del crédito hipotecario sobre el alquiler también es buena".
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Dos ambientes, el segmento con mayor competencia
La mayor concentración de publicaciones se encuentra en los departamentos de uno y dos ambientes. Según Balayan, los dos ambientes representan el segmento más competitivo, aunque también existe una importante disponibilidad de monoambientes. Del lado de la demanda, los departamentos de dos ambientes tienen mayor aceptación.
En cuanto a la distribución territorial, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito aparecen entre los barrios con mayor cantidad de propiedades ofrecidas, en parte por el tamaño de su parque inmobiliario.
La mayor oferta también modifica los tiempos de colocación. Balayan advirtió que comienza a observarse una menor rotación de propiedades y mayores períodos de vacancia. Esa situación obliga a los propietarios a revisar los valores iniciales para evitar que sus unidades permanezcan desocupadas durante meses.
"El mercado debería ir ajustando, ya que la sensación es que hay mucha más oferta que demandantes; por lo tanto, debería ir disminuyendo", planteó. También advirtió que una menor velocidad para conseguir inquilinos afecta la rentabilidad de las inversiones: "Quizás hay una expectativa de rentabilidad que luego no se convalida".
Qué pasa con los precios de los alquileres
La mayor disponibilidad de departamentos en alquiler no garantiza un acceso sencillo a la vivienda. Los valores de los contratos y los gastos mensuales representan una barrera para muchos inquilinos, en especial para quienes buscan unidades de mayor superficie. En los barrios más demandados del corredor norte, los alquileres de tres ambientes superan los $1.200.000 mensuales, con expensas que rondan los $300.000. Caballito y Villa Devoto también registran valores elevados, mientras que en Puerto Madero la oferta está dolarizada y los alquileres de esta tipología superan los u$s1.300.
De acuerdo con el relevamiento de Zonaprop de octubre de 2026, el precio medio de un departamento de tres ambientes en CABA llegó a $1.230.282 mensuales, frente a $909.058 para las unidades de dos ambientes y $786.735 para los monoambientes. Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, explicó que "los departamentos de tres ambientes concentran el 29% de las búsquedas en la plataforma, por encima de los dos ambientes, con el 23%, y de los cuatro ambientes, con el 19%".
Más allá de los valores, el informe indica que los precios de los alquileres subieron en octubre por debajo de la inflación: "El alquiler medio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad se ubica en $909.058 por mes, sube 1,2% en octubre, el menor incremento mensual en lo que va del año".
"En 2026, el alquiler acumula una suba del 22%, por debajo de la inflación (26%).En los últimos 12 meses, el precio medio en CABA sube 27.2%, frente al 28.7% de septiembre, y mantiene la desaceleración de su incremento interanual", resalta el texto.
La demanda responde a distintas necesidades: familias pequeñas, parejas jóvenes que buscan un segundo dormitorio y personas que necesitan un espacio adicional para trabajar desde sus casas.
Molina también destacó que el trabajo remoto e híbrido modificó las preferencias de los inquilinos y convirtió ese segundo dormitorio en un ambiente funcional para instalar una oficina. A eso se suma el interés de estudiantes y profesionales que comparten vivienda para distribuir los gastos. Sin embargo, el presupuesto disponible sigue condicionando la elección: aunque existe interés por departamentos más amplios, los valores de alquiler y las expensas limitan las posibilidades de una parte importante de la demanda.
Más publicaciones no significa mayor acceso
Fernando Bercovich, coordinador del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), propuso analizar el fenómeno más allá de la cantidad de departamentos publicados. Para el especialista, también resulta importante medir la oferta en metros cuadrados, porque el crecimiento de las publicaciones se concentra principalmente en unidades pequeñas.
El investigador explicó que existe una diferencia importante entre la disponibilidad de monoambientes y dos ambientes y la de departamentos de tres y cuatro ambientes. Esa composición condiciona las posibilidades de acceso de las familias que necesitan viviendas más amplias.
"Lo que más crece en general es la oferta de un ambiente, dos ambientes. Entonces, después, cuando vos ves por metros cuadrados, eso se ve distinto y no creció tanto y es más fluctuante", amplió.
Bercovich alertó que el récord de publicaciones no necesariamente representa una mejora en las condiciones habitacionales. Una oferta elevada durante un período prolongado también puede reflejar que los inquilinos no consiguen acceder a las propiedades por sus precios o requisitos.
En ese sentido, sostuvo que el problema actual no pasa tanto por la cantidad de viviendas disponibles, sino por la capacidad de los hogares para alquilarlas. También mencionó el peso creciente de las expensas, que superan los $370.000, los contratos más cortos y los ajustes más frecuentes.
Cuestionó además la idea de que la desregulación del mercado haya generado alquileres necesariamente más económicos. Explicó que una baja en los precios publicados no implica que el costo real durante el contrato resulte menor.
Según detalló Bercovich, los acuerdos actuales suelen establecer plazos de dos años o menos, con actualizaciones trimestrales vinculadas a la inflación. Por eso, el valor inicial puede aumentar de manera significativa durante la vigencia del contrato, mientras los salarios no necesariamente acompañan ese ritmo.
Cómo impacta la mayor oferta en la rentabilidad de los alquileres
Para quienes compran departamentos con el objetivo de obtener una renta, el nuevo escenario exige evaluar con mayor cuidado la relación entre el precio de adquisición, el alquiler posible y los períodos en los que la propiedad puede quedar vacía.
Balayan señaló que el inversor inmobiliario tradicional no siempre toma sus decisiones a partir de la rentabilidad inmediata. También considera el valor de compra y la posibilidad de conservar un activo que puede utilizar su familia en el futuro.
Bercovich, por su parte, planteó que una alternativa para ampliar las posibilidades de acceso sería desarrollar un parque de viviendas destinadas al alquiler público, social o subsidiado. Como ejemplos, mencionó modelos aplicados en ciudades como Viena y Ámsterdam, además de experiencias cooperativas en Uruguay.
Entre las herramientas posibles, propuso aprovechar terrenos públicos, inmuebles provenientes de herencias vacantes y viviendas desocupadas para generar nuevas unidades destinadas al alquiler. También mencionó los acuerdos con organizaciones sin fines de lucro y los mecanismos de subsidios cruzados.
A su entender, una mayor participación estatal en este segmento permitiría establecer valores de referencia y ampliar las alternativas para los hogares que no pueden acceder al mercado privado.
El récord de más de 18.500 departamentos publicados expone así dos caras del mercado porteño: una mayor disponibilidad para quienes buscan alquilar y una competencia más exigente para los propietarios que esperan obtener ingresos de sus inversiones. Para Bercovich, el problema central sigue siendo la capacidad económica de los hogares. Cerró: "Hoy lo que tenés no es un problema de tanto de oferta, sino un problema de demanda".
