Departamentos usados: los precios comienzan a moverse y el éxito de los créditos hipotecarios UVA acelerará la suba

La expectativa en torno a la evolución de los créditos hipotecarios, combinada con una demanda creciente de alquileres a partir de la ampliación de la oferta de propiedades disponibles, reaviva el movimiento ascendente de los precios de los departamentos usados. Sólo en el último mes, unidades como los monoambientes experimentaron una suba superior al 7%, y también se constataron incrementos en los inmuebles de dos y tres ambientes. Inmobiliarias y expertos dan por sentado que el lanzamiento de las nuevas líneas de financiamiento incidirá de forma directa en los valores de departamentos, por lo que la tendencia al incremento que ya se percibe en la mayoría de los barrios de Capital Federal se profundizaría durante la segunda mitad del año.

La suba del valor del metro cuadrado usado en la Ciudad viene siendo expuesta por consultoras como Reporte Inmobiliario, que a partir de sendos monitoreos señala que los valores poco a poco van recuperando los precios de los tiempos previos a la pandemia de Covid-19.

El incremento que muestra el metro cuadrado usado fue expuesto a iProfesional por Alejandro Bennazar, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y actual director de relaciones institucionales de la misma entidad, quien afirmó que los inmuebles exhiben "una revalorización importante, sobre todo en el interior del país".

"Un poco el apuro por conseguir créditos que muestran muchos particulares va en esa dirección", dijo el directivo.

Los créditos hipotecarios UVA incidirán en el precio de los departamentos usados

Según Bennazar, el lanzamiento de los nuevos créditos acelerará la compraventa y ese cambio terminará por sellar la recuperación de los valores que vienen exhibiendo los departamentos. "En el interior notamos una revalorización que, según la ciudad o la zona, alcanza al 10 por ciento. En Capital, en cambio, dependiendo el barrio, hay subas en los usados que van del 2 al 4 por ciento", expresó.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, reconoció en una entrevista reciente con iProfesional que "los valores no bajan, sino lo contrario", además de señalar que los propietarios que venden "validan contraofertas que ya no pasan del 5% cuando antes llegaban a aceptar un 15".

Los nuevos créditos hipotecarios estimulan el interés por adquirir inmuebles.

"Si los créditos hipotecarios comienzan a otorgarse con dinamismo, habrá muchos inquilinos que buscarán transformarse en propietarios. Ya hoy la diferencia entre el valor de una cuota de las propuestas de los bancos y el pago mensual de los alquileres no es tan importante. Si esa relación se reduce, el interés por comprar será mayor y por supuesto que eso incidirá en los precios", explicó.

En cuanto al movimiento del metro cuadrado en el último mes, Reporte Inmobiliario señala que los valores para los monoambientes aumentaron 7,46%, mientras que el precio de los inmuebles de dos y tres ambientes subió muy cerca del 1 por ciento. Por el contrario, las unidades de cuatro ambientes aún expresan cotizaciones en baja.

"En mayo de este 2024, las unidades más reducidas fueron las que contaron con el valor por unidad de medida (u$s/m2) más elevado, reduciéndose esa cotización a medida que crece la cantidad de ambientes. Así, el metro cuadrado de un monoambiente se ubicó en 2.089 dólares el metro cuadrado mientras que las unidades de uno, dos y tres dormitorios cotizaron respectivamente en una media de 1.834, 1.726 y 1.597 dólares, respectivamente", detalló la firma.

Departamentos usados: los precios vigentes en Capital Federal

"En la Ciudad de Buenos Aires, el valor medio de oferta de un monoambiente usado fue en abril último de 69.750 dólares. En el extremo superior, en cuanto precios y comodidades de la vivienda, un cuatro ambientes cotizó de media u$s140.000 mientras que u$s78.000 y 110.444 fueron las cotizaciones medias para los departamentos de uno y dos dormitorios", agregó.

En cuanto a los precios más elevados para los departamentos de un ambiente, Puerto Madero (182.500 dólares), Palermo (98.000) y Núñez (95.000) encabezan la nómina. En la vereda de enfrente se alinean Constitución (45.000 dólares), La Boca (46.000) y Once (46.450).

Por el lado de los dos ambientes, los más cotizados se dan en Puerto Madero (promedio de 349.000 dólares), Palermo (125.000) y Recoleta (120.000). Del otro lado se ubican La Boca (52.500 dólares), Constitución (54.000) y Villa Lugano (56.250).

Palermo, entre los barrios con las propiedades más cotizadas de la Ciudad.

Respecto de los departamentos de tres ambientes, Reporte Inmobiliario detalla que los de mayor valor se distribuyen entre Puerto Madero (390.000 dólares), Recoleta (197.500) y Palermo (169.000). En cambio, los precios más "acotados" se dan en Villa Lugano (49.900 dólares), Villa Soldati (60.000) y Pompeya (62.000).

¿Qué ocurre con los cuatro ambientes? Los precios más altos ocurren en Puerto Madero (545.000 dólares), Recoleta (265.000) y Retiro (240.000). En contrapartida, Villa Soldati (48.000 dólares), Villa Lugano (58.000) y Pompeya (80.000) presentan las cotizaciones más bajas.