Tokenización: ¿Cómo es la inversión inmobiliaria que usa Polygon y fideicomisos?

Históricamente, el mercado inmobiliario funcionó como el refugio de valor predilecto para los ahorristas locales. Sin embargo, la ausencia de crédito hipotecario masivo y las elevadas barreras monetarias de ingreso mantuvieron a los pequeños y medianos inversores al margen de la posibilidad de resguardar su capital en el "ladrillo".

Hoy, la convergencia entre la tecnología de cadenas de bloques informáticos (blockchain) y el sector de la construcción propone una alternativa: la tokenización de activos del mundo real. Esta tendencia global aterrizó en la provincia de Santa Fe para modificar las reglas del juego.

Para dimensionar el impacto, es clave mirar el espejo internacional. La representación digital de derechos sobre bienes físicos mueve cifras astronómicas a nivel mundial. Según RWA XYZ, el mercado global de bienes raíces tokenizados alcanzó los 25.000 millones de dólares en 2026, un volumen que refleja un cambio de paradigma en las finanzas descentralizadas.

En el plano local, informes de consultoras como Taquion Group y EY confirman que esta clase de instrumentos lidera el interés de los potenciales inversores argentinos. La razón es simple: la innovación permite fraccionar inversiones y dividir un activo físico de alto costo en múltiples participaciones digitales de menor valor, eliminando fricciones y aportando liquidez a un sector característicamente ilíquido.

Un ejemplo rosarino

En el microcentro de Rosario, sobre la calle Rioja, se levanta Lena Buró, un proyecto arquitectónico diseñado para materializar esta transformación. Impulsado por la alianza entre el Grupo Transatlántica y la constructora Fundar, esta unión aporta el respaldo institucional necesario. Grupo Transatlántica suma 59 años de experiencia, mientras que Fundar atesora cuatro décadas y más de 800 proyectos finalizados en la región. El edificio de oficinas, con más de 4.500 metros cuadrados, ofrece plantas flexibles, diseño ecológico y una terraza jardín.

Ante la normalización de las rentabilidades locales a niveles internacionales, el contexto económico exige revisar las estructuras de inversión tradicionales, y obligan al sector a sumar conceptos tecnológicos para resolver necesidades históricas.

La principal necesidad resuelta es el acceso irrestricto al mercado. Mientras en el esquema antiguo un ahorrista necesitaba reunir la totalidad de los dólares para adquirir una propiedad, hoy el panorama cambia. El proyecto beneficia a nuevos perfiles de inversores con capitales menores y, a su vez, provee una fuente de financiamiento inédita para los desarrolladores ante el nulo o bajo volumen de crédito hipotecario disponible.

Sobre la visión temporal del tenedor del activo digital, el director comercial del Grupo Transatlántica, Hernán Barrea, explicó a iProfesional: "El espíritu del proyecto Lena Buró es que el inversor acompañe la inversión hasta la finalización del desarrollo o hasta que la unidad se comercialice en su totalidad".

El modelo apunta a la generación de valor de capital durante las fases de la obra, una apuesta directa a la valorización del activo en línea con la lógica tradicional de la construcción. Al respecto, el vocero enfatizó: "Se trata de una inversión vinculada a un activo real, por lo que el foco está puesto en el ciclo completo del proyecto inmobiliario".

Tecnología y respaldo legal: El binomio de la confianza

La operatoria tecnológica detrás de la compraventa es ágil. Todo el proceso demanda menos de tres minutos. Los usuarios adquieren porcentajes de derechos económicos sobre una unidad específica, y pueden comprar fracciones minúsculas desde el 0,5% (el equivalente a un tercio de metro cuadrado). Los valores de ingreso varían en un rango muy accesible, entre 370 y 480 dólares.

Tras la validación de identidad fehaciente (DNI y verificación biométrica), el inversor elige la unidad y el porcentaje a adquirir. La plataforma genera un contrato en tiempo real para la firma electrónica. Una vez acreditado el pago, el sistema emite automáticamente el token, que no es una criptomoneda de libre fluctuación, sino un contenedor digital blindado donde queda almacenado el contrato legal inalterable.

Para la emisión, se utiliza la red Polygon, compatible con Ethereum y elegida por sus altos estándares de seguridad, trazabilidad y eficiencia en costos. Los contratos quedan sellados criptográficamente, garantizando la integridad de los documentos y haciendo que cualquier intento de alteración sea técnicamente improbable.

Sin embargo, la certeza jurídica es el pilar para convencer al inversor conservador argentino. La estructura legal recae sobre un vehículo tradicional y conocido: el fideicomiso inmobiliario. Barrea lo explicó así: "La estructura jurídica parte de un fideicomiso inmobiliario, que es el vehículo titular del activo". Este fideicomiso comercializa los derechos económicos sobre las unidades.

Todo se formaliza mediante el contrato de compraventa tokenizado, que cumple con el Código Civil y Comercial de la Nación y la Ley de Defensa del Consumidor. La firma electrónica aplicada por los usuarios es legítima y vinculante, ostentando la misma eficacia y valor probatorio que una firma ológrafa tradicional. Este modelo se enmarca en el derecho privado y no constituye una oferta pública de valores negociables, por lo que no requiere la intervención de la CNV.

Hernán Barrea

Liquidez y visión de futuro

Aunque el objetivo primordial es la capitalización hasta el final de la obra, el contrato inteligente contempla una opción de salida anticipada. Si un ahorrista necesita liquidar su posición de forma urgente, el sistema permite reversar la operación, asumiendo gastos operativos y comisiones fijadas de antemano. La tecnología blockchain garantiza que la titularidad y el historial de transferencias se mantengan auditables.

Un elemento diferenciador es la potencia financiera del conglomerado. Grupo Transatlántica proyecta una integración con sus plataformas como TSA Bursátil y la billetera virtual Reba. Al aprovechar la base de usuarios ya validada de estas firmas, el engorroso proceso de alta fiduciaria se simplifica, y elimina duplicaciones y fricciones.

Horacio Angeli, director general ejecutivo de Grupo Transatlántica, destacó el crecimiento fenomenal de esta herramienta (más del 300% interanual en los últimos tres años a nivel global). Sostuvo que el uso de estas herramientas de red facilita el ingreso de nuevos capitales a obras de infraestructura real, atraídos por la liquidez y la trazabilidad.

El modelo se presenta adaptable para futuros proyectos a gran escala, conectando la necesidad de inyecciones de fondos del constructor con la búsqueda del trabajador de resguardar el fruto de su esfuerzo, sin la intromisión de intermediarios lentos o costosos. La tokenización abre las puertas para replicar este mecanismo en grandes complejos residenciales de viviendas en el mediano plazo.