La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó finalmente el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles establecido en la ley N° 27.551, sancionada el 11 de junio del año pasado.

Esta resolución establece que todos los propietarios que tengan inmuebles en alquiler deberán registrarlos en AFIP a partir del primero de marzo de este año. El registro no solo incluye los contratos que se celebren a partir de dicha fecha, sino que también integra a todos aquellos que fueron firmados a partir del primero de julio del año pasado, momento en el que la ley entró en vigencia.

Pero esta nueva reglamentación establece que el inquilino también puede inscribir el contrato en el registro, a través de un sencillo trámite online, que podrá hacer a través de la AFIP. De esta manera, podría desgravarlo del impuesto a las Ganancias en aquellos en que se lo tributan.

En la actualidad, los inquilinos pueden denunciar a propietarios que mantienen el alquiler en negro. Sin embargo, se trata de un trámite muy engorroso: para hacerlo, tienen que llamar al 0800-999-DENU (3368) de la AFIP de lunes a viernes de las 10 a las 16 horas o acercarse a una sucursal del organismo. A partir de marzo, esto será mucho más fácil.

Más allá de la nueva reglamentación de la AFIP, la Ley de alquileres, también establece un incentivo para que los propietarios registren los contratos. Si el inquilino deja de pagar, para que el dueño pueda iniciar un juicio por desalojo debe tener inscripto el contrato de locación.

El inquilino también puede inscribir el contrato en el registro, a través de un sencillo trámite online

¿Cuáles serán las implicancias de la medida?

1) ¿Quiénes están obligados a inscribirse?

Quienes están obligadas a inscribirse son los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores. En caso de haber intermediarios (corredores, inmobiliarios, escribanos) que los representen, podrán registrar un contrato en representación de sus clientes pero no es obligación. Y los inquilinos podrán informar el contrato en forma voluntaria.

Quienes no están obligados hasta el momento son las entidades u organismos del Estado nacional, de las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios que actúen como titulares del inmueble.

Los contratos de alquileres comenzarán a ser registrados ante la AFIP

2) ¿Hasta cuándo pueden hacer el registro?

Si bien esta medida entrará en vigencia a partir del 1 de marzo y los contratos alcanzados son aquellos que se realizaron a partir del 1 de julio de 2020, se estableció un plazo excepcional para la registración hasta el 15 de abril de este año para aquellos contratos que se efectuaron entre julio de 2020 y marzo de 2021.

3) ¿Cómo se hace el trámite?

Se puede hacer de manera digital a través de la página de la AFIP ingresando con la clave fiscal en el apartado en "Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE" y deberá hacerse dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato.

4) ¿Qué información hay que presentar?

Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo ".pdf" o ".jpg" el contrato firmado.

El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida

5) ¿Qué contratos están alcanzados?

- Locaciones de bienes inmuebles urbanos.

- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.

- Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.

- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o "stands" en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

6) ¿Qué pasa si no se hace el registro?

La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Aún no se informó el alcance de las sanciones.

7) ¿Cuál es el fin de esta medida?

Según afirman en la AFIP, permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.

Expertos anticipan fuertes subas en los nuevos contratos de alquiler

El futuro de los alquileres residenciales todavía es argumento de desvelo para inmobiliarias y, por supuesto, inquilinos. La decisión del Gobierno de extender el congelamiento y la imposibilidad de efectuar desalojos hasta el próximo 31 de marzo reavivó la preocupación entre propietarios y comercializadores, pero ese "qué pasará después" también mantiene en vilo a quienes enfrentan el pago de estas viviendas.

En este marco, la AFIP comunicó la obligatoriedad de registrar ante el fisco todos los contratos de alquiler que se realicen. El presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Armando Pepe, advirtió que la "nefasta" ley de alquileres "va a generar mayores costos" para los inquilinos.

"Tardaron ocho meses para hacer la reglamentación de la ley y ahora le dan ocho días a la gente para inscribir los contratos", sostuvo Pepe.

Según el empresario, la decisión "va a generar mayores costos para los inquilinos, porque una persona que tiene un departamentito de dos ambientes, que lo compró para tener un complemento de su sueldo o su jubilación, ahora va a tener que contratar un contador para que le haga el trabajo".

A esto se suma el efecto negativo que tiene el congelamiento de precios en el mercado. "El congelamiento podría levantarse, si bien no estamos seguros", sostuvo al respecto Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, diálogo con iProfesional.

Sin embargo, para el experto, "la medida en realidad se vuelve en contra del inquilino y también a las inmobiliarias. Muchos propietarios prefieren sacar sus viviendas del mercado, y el que las deja lo hace pidiendo un 40 por ciento de aumento", acotó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Comercializadores y propietarios repiten que, mientras se sigan aplazando los montos y pagos, los inquilinos no harán más que acumular deudas que no se condonan. Y que más adelante deberán afrontar de forma completa, sumado a los cargos por extensión del compromiso de alquiler o, en todo caso, la celebración de un nuevo contrato.

Temor a una retracción del mercado

Expertos afirman que el componente electoral podría originar una prolongación del congelamiento.

Asimismo, el corredor inmobiliario Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, explicó que "continuar interviniendo el mercado de alquileres es invitar a los señores propietarios a que no alquilen más sus inmuebles".

"El impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy", dijo.

El suspenso en torno a esta potencial continuidad del congelamiento se prolongará hasta el último tramo de marzo. La pregunta obligada a los actores del ladrillo es cómo será el rebote en los valores si el Gobierno decide terminar con el congelamiento impuesto.

Consultado respecto de esta posibilidad, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo ante iProfesional que "en algunos casos subirán bastante, y por encima de la inflación, al haber estado un año congelados con pérdida objetiva del ingreso para los propietarios". Acto seguido, aclaró que el aumento "será diferencial según la localización y el tipo de vivienda. Y también pesara la actitud que tuvo el inquilino si se trata de una renovación".

"La inflación anual fue del 38,5 por ciento en enero versus enero 2020. Para marzo es probable que la interanual sea aún superior. Ese seguramente será el piso la pretensión general. Siempre hablando de renovaciones o bien de contratos nuevos", dijo.

Desde Migliorisi Propiedades su socio gerente, Diego Migliorisi, dio por descontado que habrá "una recomposición de los valores", pero que las subas estarán atadas a las posibilidades de pago que evidencie el mercado.

"Más allá del interés por aumentar y la necesidad de los propietarios de recuperar cierta rentabilidad, lo cierto es que no se podrá jugar con los valores porque la gente no lo podrá pagar. Los sueldos aumentaron mucho menos que la inflación. Se entiende que el dueño quiere mejorar sus números, pero hay que ver quién podrá pagar esas pretensiones", expresó ante iProfesional.

Variables en juego

Si concluye el congelamiento, la afectación que sufre el bolsillo de los inquilinos podría limitar las subas.

"Todo indica que no será muy posible aplicar aumentos generalizados por encima de la inflación. Hay muchos sectores económicos golpeados y oferta de propiedades vacías. Si la economía repunta y los salarios le empiezan a ganar a la inflación, ahí sí podremos ver una suba pronunciada en los precios", afirmó.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, también expuso su visión respecto lo que viene en un escenario cada vez más incierto para los alquileres.

"El congelamiento es para los contratos vigentes. Y muchos propietarios han tomado la decisión de no refinanciarles la deuda a los inquilinos. Si esto se sigue extendiendo puede ser que los propietarios cambien de idea y probablemente, cuando tengan que renovar, lo hagan con porcentajes altos", vaticinó ante iProfesional.

Al margen de esta posibilidad, entre los comercializadores remarcan lo particular de cada negociación. Y que la relación existente entre propietarios, inmobiliarias e inquilinos determinará buena parte de los ajustes que se realicen una vez desterrado el congelamiento.

"Lo que rige a los alquileres anteriores a la última reforma es el propio contrato existente entre las partes. En esa instancia, debe verificarse cuanto quedó de acumulado y, a partir de ahí, computarse el valor final que corresponderá a cada alquiler por abonar", indicó Oriozabala, de Real Capital.

"Podría pasar que ese acumulado sea un valor muy alto para el inquilino y que las partes acuerden un valor intermedio de modo tal que el daño para cada uno sea menor. De esa forma el inquilino no tendrá que mudarse, por lo que eludiría la obligación de asumir un nuevo y elevado alquiler, mientras que el propietario logrará mantener ocupado el inmueble y no deberá afrontar los gastos pertinentes", concluyó.