Al alquilar una propiedad para vivienda, hay que estimar otros costos además del precio del alquiler mensual, llamado comúnmente "canon locativo". 

Estos costos que parecen ocultos son gastos adicionales que deberían mencionarse explícitamente en el contrato de alquiler inicial, y es buena práctica que se especifiquen y se conozcan para saber si cierra o no el negocio.

Lo principal, de todas maneras, es la variabilidad del precio. En un contexto de inflación como el actual, la norma es pactar actualizaciones cada seis meses o alquileres en moneda dólar. 

Si bien esta modalidad no sería legal, el papel resiste cualquier cosa, como suele decirse, y las partes lo cumplen para continuar la relación. Algo similar sucede con el empleo informal no registrado (en "negro"). 

De pactarse ello, en cualquier momento la parte afectada podría plantear la nulidad y ese contrato está sujeto a riesgos por no respetar la normativa de orden público. Por ende, la parte inquilino/a podría plantear el pago en pesos, o el plazo mínimo de 3 años.

Algunos costos estarán a cargo del inquilino, otros del propietario y/o de la inmobiliaria correspondiente.

Golpe al bolsillo: los costos ocultos a la hora de alquilar

Veamos, ahora sí, los costos adicionales.

1. Costos de ingreso

Además de la mudanza, que debe estimarse, un gasto inicial es por celebrar el contrato. 

La comisión inmobiliaria y los gastos están expresamente excluidos en Ciudad de Buenos Aires, por ley: Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes. Para propietarios, el máximo es el 4,15% del contrato. En la base de cálculo no se computa el depósito en garantía.

En la Provincia de Buenos Aires hay un proyecto de ley en igual sentido. Igual están sujetos a topes (Arrendamientos en locaciones urbanas o rurales: del 1% al 2 %, a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato, pudiendo asumir una de las partes, la totalidad del pago de los honorarios). Sí puede tener que pagarse por la certificación de firmas, un costo razonable de honorarios notariales, según se acuerde (se puede negociar).

Los antecedentes de garantía para el inmueble, si se opta por esta vía, no debieran pagarse por el inquilino, es a costa del dueño. A veces se opta por un seguro de caución, en tal caso el inquilino es el responsable del pago.

2. Seguros

Puede pedirse la contratación de un seguro, pero debe ser especificado en el contrato. Aparte es recomendable, dado el bajo costo de un seguro de hogar.

Un día me llamó un amigo, la inmobiliaria le había dicho que un seguro de incendio no hace falta. Por un incendio en una propiedad vecina, que también había afectado la propia, tuvo que terminar el contrato de alquiler.

Los seguros no suelen ser costosos. En cualquier caso, es un derecho elegir la compañía, dentro de un rango de aseguradoras de primera línea, por ejemplo.

El mantenimiento estructural de la vivienda está a cargo del propietario.

3. Mantenimiento y reparaciones

El mantenimiento de la propiedad, a nivel estructural, está a cargo del dueño. Esto incluye cimientos, filtraciones por humedad, etc. El consorcio es responsable solidario de existir, y afectar partes comunes. Por ejemplo, reparar el techo (prevenir y reparar goteras y filtraciones). Además, el propietario/a debería tener en buen estado las ventanas y puertas (controlar que las cerraduras y marcos estén en buen estado de funcionamiento, correctamente selladas).

Respecto de los sistemas eléctricos y de plomería, el locador debe garantizar la seguridad y que cumplen la normativa aplicable, con personal matriculado. No obstante, por contrato puede transferirse al inquilino el mantenimiento diario, el control, siendo que este habita la vivienda. Conviene especificar en una cláusula tipo esta situación para deslindar costos y evitar posibles riesgos. Por ejemplo: 

"Al menos vez al año el inquilino deberá hacer inspeccionar por personal matriculado la instalación eléctrica y de gas a su costa, y advertirá de posibles reparaciones a efectuarse, las que de ser estructurales deberán ser costeadas por el propietario/a."

Los inquilinos pueden ser responsables de los costos de mantenimiento y reparación de ciertos aspectos menores de la propiedad en alquiler, como problemas internos de plomería (reparaciones de canillas, cambio de ciertas mangueras por su desgaste normal) o reparaciones eléctricas de sus propias instalaciones, sobre todo si aportan sus propios artefactos de iluminación.

4. Servicios públicos, ABL y tasas

En general, según el contrato de alquiler, los inquilinos son los responsables de pagar las facturas de servicios públicos, como electricidad, agua, gas e internet. Chequear que sean opcionales porque de lo contrario se agregarán como carga al alquiler.

Se están celebrando más alquileres temporarios, como forma de intentar salir de la ley de alquileres, en tal caso los suele asumir el dueño.

El costo de los servicios serán abonados por el inquilino, a menos de que se trate de un alquiler temporario.

5. Devolución, limpieza y pintura

Es un derecho, si se pacta, que el inmueble se entregue pintado. En general este costo lo asume el dueño pero podría incluirse en el contrato. 

Lo mejor, recomendable, es pactar una suma fija al final o directamente compensar una parte del mes de depósito para este fin. Acordado de antemano. Y de esa manera que la contratación del pintor/a esté a cargo del dueño que es para quien, en definitiva, quedará el trabajo y el departamento.

También suele pedirse el departamento limpio al devolverlo. Esto es importante. En caso de dejar el inquilino cosas, el dueño tiene la facultad de enviarlas a una baulera, a su costa. Cuentas claras, y un acta de devolución. Todo en orden.

Por Sergio Mohadeb, abogado, divulgador de temas legales y creador de Derecho En Zapatillas. En Twitter: @dzapatillas