Desde el dictado del nuevo DNU por parte del gobierno, la disponibilidad de departamentos viviendas para alquilar bajo la modalidad tradicional aumentó de manera significativa aunque la desregulación de precios generó un incremento en los valores muy poco ajustado al ritmo del crecimiento de los salarios. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, Villa Lugano quedó como el barrio más barato y Puerto Madero encabeza la lista de los seis barrios más costosos.

El informe publicado en marzo por la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA informó que en febrero de este año la cantidad de propiedades para vivienda en alquiler se incrementó en un 115%. De ese conjunto de unidades, el 94,16% corresponde a departamentos distribuidos mayoritariamente entre los barrios de Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Villa Urquiza y Puerto Madero. Por su parte, los 6 barrios con menor oferta son Villa Soldati, Villa Riachuelo, Villa Real, Vélez Sársfield, Nueva Pompeya y La Boca.

El mismo informe consigna que para alquilar un departamento de 2 ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se necesitaron alrededor de $400.000, un monto que experimentó durante enero un aumento mensual récord del 21% marcando un incremento significativo desde marzo de 2012. Las condiciones más utilizadas en contratos locativos son en pesos y a 24 meses con un consenso entre inquilinos y propietarios de ajustar los valores de manera cuatrimestral utilizando el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o el ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA).

Por otro lado, según informó la desarrolladora de negocios inmobiliarios Grupo Chomer, los barrios de CABA que mostraron una mayor revalorización en términos de alquiler en enero de 2024 fueron Chacarita y Núñez mientras que Paternal y Balvanera se destacaron como los más baratos para inversiones en pozo

 

En el sudoeste porteño están los departamentos más económicos para alquilar

El bróker inmobiliario Sebastian Dbsie cuenta que "los barrios donde se encuentran departamentos más económicos para alquilar son los ubicados en la zona sudoeste de CABA, tales como Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati y Pompeya".

Sin embargo, de acuerdo a resultados arrojados por el buscador Zonaprop, la suma total de departamentos publicados en esos 4 barrios es de 15, por lo que si bien es la zona de renta más baja, es también la de menor oferta. El inmueble más barato de todos esos barrios publicado en Zonaprop es un departamento de 2 ambientes de 50 m2 con cochera en Villa Lugano, por un valor de $160.000 por mes.

Con respecto a otros destinos para vivienda como casas y PH, aparecen en Zonaprop un poco más de 20 opciones. "La vivienda más barata es un PH de 2 ambientes ubicado en el barrio de Pompeya por un valor de $250.000", acota. En Mercado Libre, "la unidad más barata es un PH de 3 ambientes en Lugano que figura con un alquiler de 250.000 pesos".

La mayor oferta de departamentos se concentra en Palermo y Belgrano

Un dato adicional sobre el comportamiento del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires es que el inmueble más económico para vivienda -incluyendo departamentos, casas y PH- de todo CABA está publicado en Zonaprop y es un departamento de apenas 20 m2 en $120.000 mensuales en el barrio de Parque Avellaneda.

En cuanto a la venta de inmuebles, un relevamiento realizado por grupo Chomer muestra que el precio medio en CABA se estima en u$s2.186 por m2. Durante el primer mes del año, el mismo experimentó un incremento del 0,4%, marcando el séptimo mes consecutivo de aumento. Un 77% de los barrios subieron los valores de venta de sus propiedades, reflejando un gran dinamismo en el mercado y "en este contexto, Paternal y Balvanera emergen como los barrios más prometedores para realizar inversiones inmobiliarias tanto en pozo como ya construidas, ya que a futuro se espera que crezca su valor de mercado; en lo que es inversión y desarrollo inmobiliario Chacarita y Núñez poseen los mayores incrementos interanuales en los precios de alquiler, mientras que Villa Santa Rita presenta el menor aumento total", indicaron desde la firma.

La oferta empuja, pero los salarios ponen el techo

La Dirección General de Estadística y Censo de CABA informó que un porteño necesita un ingreso de $888.116 mensuales para ser considerado de clase media y no ser pobre. Sobre la porción de ingresos que se destina al alquiler de una vivienda, "se estima que una pareja gasta el 35% de su sueldo", agrega Dbsie.

Por su parte, el analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn explica que "debido a la plancha del dólar, el valor de los alquileres temporarios bajaron". No así la renta tradicional, la cual se encuentra con una marca bastante alta, lo que para el especialista es una buena señal para "todos los actores involucrados, ya que no hay que olvidarse que el temporario tiene salida solamente en 6 barrios de Capital Federal".

Sin embargo, esta situación esconde un problema que a simple vista es complicado de resolver "porque las inmobiliarias ponemos en alquiler una unidad de un ambiente de alrededor $500.000 ubicada en muy buenas zonas y eso hoy no es barato básicamente porque nadie lo puede pagar. El salario es el techo y una variable muy importante a la hora de fijar la renta. Por lo general, el público que consulta tiene muy pocas garantías y posibilidad de afrontar esos gastos", señaló Dbsie.

Por el dólar planchado, bajó la oferta de alquileres temporarios

 

Pero además, los alquileres de bajo costo son un problema para los propietarios, porque para mantener en buen estado sus viviendas tienen que invertir una cantidad de dinero que recuperarán más lentamente debido a que su ingreso por alquiler es más bajo. Dbsie explica que "por ejemplo, para reparar un mueble de cocina que se rompió por el paso del tiempo, un propietario tal vez tenga que pagar un millón de pesos, es decir, casi todo el alquiler que recibió en un año. Esto además afecta a la rentabilidad, porque si a los pocos ingresos le descontamos los gastos de reparación habituales de un inmueble, la ganancia es muy baja".

Los barrios que más se revalorizaron del otro lado de la General Paz

De acuerdo a un relevamiento realizado por Chomer, en lo que respecta a la provincia de Buenos Aires, alquilar en Zona Norte cuesta 42% más que en GBA Oeste y Sur ($236.770 por mes), pero un 17% menor que en CABA ($405.218 por mes). En estos términos, Vicente López y Olivos son los barrios con oferta más alta, $573.019 y $541.175 por mes, respectivamente.

A su vez, el precio medio para la venta de departamentos en GBA Norte se ubica en u$s2.169 por m2, manteniendo un incremento constante desde noviembre del año anterior. Desde la desarrolladora inmobiliaria destacaron el potencial del corredor e informaron que La Lucila es el barrio con mayor aumento, "con un precio medio de venta de u$s3.295 por m2" y que en relación a departamentos a estrenar Vicente López y Olivos "son los que mayor aumento de precio tuvieron durante enero".