La verdad sobre impuesto a inmuebles desocupados: quiénes ya lo pagan y a quiénes apuntan ahora

La verdad sobre impuesto a inmuebles desocupados: quiénes ya lo pagan y a quiénes apuntan ahora
Los individuos pagan Ganancias sobre alquileres presuntos por sus inmuebles desocupados, pero muchos los ponen a nombre de sociedades y eluden
Por Dolores Olveira
28.05.2021 20.00hs Impuestos

A raíz de la crisis, el Gobierno no puede recaudar el Impuesto a las Ganancias por la actividad normal de las empresas. Por este motivo, apunta a los patrimonios con una reforma de Bienes Personales, y busca más resquicios para gravar, como los inmuebles desocupados.

¿Pero quiénes serán los afectados? Las personas ya pagan Impuesto a las Ganancia sobre "alquileres presuntos" de sus casas desocupadas, así que las que están en la mira son las empresas y los inmuebles puestos a nombres de sociedades con fines de elusión, evitar daños en un divorcio o en una quiebra.

Para Ganancias de las personas humanas, la ley habla del "valor locativo presunto de determinados inmuebles", y enumera:

1. Inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.

2. Inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado, por ejemplo los comodatos.

Se permite tomar como valor locativo el equivalente al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble. Un método para establecerlo es solicitar cotización en dos inmobiliarias de la zona.

Sin embargo, en la práctica, la AFIP suele intimar el pago de la ganancia presunta sobre cualquier inmueble desocupado propiedad del contribuyente distinto al de su vivienda.

Lo único no alcanzado es la vivienda permanente, y podría haber más de una vivienda permanente, cómo respondió la AFIP a una consulta por un departamento que el contribuyente mantenía por fines laborales y de estudio.

Inmuebles a nombre de sociedades

Cuando se crea una sociedad para que sea propietaria de uno o más inmuebles, ya no se paga Impuesto a las Ganancias si estos están desocupados. Y son muchísimos los casos en que se da esta situación.

Por el contrario, disminuye año a año su peso en el Patrimonio Neto de la sociedad, ya que se amortizan al 2% anual sobre el valor del edificio.

Sólo existe algo parecido a un alquiler presunto para las empresas si, por ejemplo, el presidente de esa sociedad propietaria del inmueble vive en el mismo.

En ese caso, si el presidente vive en el edificio y no paga alquiler, la sociedad tributa una ganancia presunta del 8% sobre el valor de plaza.

La AFIP quiere cobrar impuesto a las sociedades por los inmuebles desocupados a su nombre
La AFIP quiere cobrar impuesto a las sociedades por los inmuebles desocupados a su nombre

Lo que se viene para las empresas

Ante la desesperación por recaudar, el Gobierno podría determinar que los inmuebles desocupados a nombres de sociedades paguen como en el caso de las personas humanas.

En este caso, aclararía como hace en el caso de la ocupación por terceros distintos a la sociedad, que la valuación que hay que tomar es la de plaza, y no la del balance, que sufrió amortizaciones.

Pero también podría incluirse a los inmuebles desocupados en la reforma mayor que quiere hacer el Gobierno sobre la imposición con Bienes Personales sobre los patrimonios de las empresas.

En este caso, se subiría la alícuota de Bienes Personales sobre Acciones y Participaciones, que es lo que pagan las empresas, de 0,5% a 1,25% por bienes en el país y 2,25% por bienes en el exterior, equiparándola con las personas humanas.

Y, además, se harían cambios también en el tema de las valuaciones de los bienes a la hora de aplicar el impuesto al patrimonio, para poder tomar el valor sin amortizar, sin tener en cuenta el que figura en el Patrimonio Neto.

Cómo funciona el impuesto para sociedades

El Impuesto sobre los Bienes Personales sobre las acciones y participaciones es pagada por las sociedades en nombre de sus accionistas. Rige tanto para empresas locales como para establecimientos estables de sociedades extranjeras, sociedades de hecho y sociedades irregulares.

El gravamen se liquida tomando el importe que surja de la diferencia entre el activo y el pasivo de la sociedad, ambos al 31 de diciembre del año respectivo. O sea que se paga sobre el Patrimonio Neto.

Los titulares del impuesto, por los que las empresas pagan en carácter de sustituto pueden ser:

-Personas físicas o sucesiones indivisas domiciliadas o radicadas en el país o en el extranjero.

-Sociedades o cualquier otro tipo de persona de existencia ideal, ente o patrimonio de afectación domiciliado, radicado o ubicado en el exterior.

La determinación del impuesto sobre las acciones y participaciones societarias solamente, se deberá incluir en la base imponible el valor patrimonial proporcional (VPP) correspondiente a las acciones o participaciones cuyos titulares sean sujetos alcanzados por el gravamen.

Las tenencias accionarias se valuarán según el Patrimonio Netro que surja del último balance cerrado al 31 de diciembre del ejercicio que se liquida.

¿Pero de qué balance se trata? El balance comercial que se deberá considerar para la determinación del gravamen es aquel que fue sometido a la asamblea de accionistas u órgano equivalente.

El Gobierno estudio cambios en la valuación de los activos de las empresas para Bienes Personales
El Gobierno estudio cambios en la valuación de los activos de las empresas para Bienes Personales

Qué cambios se analizan y a quiénes afectan

Un primer aspecto es el balance comercial a considerar. La mayoría de las empresas, tanto grandes como pymes, presentan estados contables ajustados por inflación, y por tanto con un Patrimonio Neto que se "infla" mediante un ejercicio matemático, de tal modo que pagan más Bienes Personales que si tomaran el balance histórico.

Pero los bancos y aquellas empresas bajo la supervisión de la Comisión Nacional de Valores (CNV), ya que sea porque sus acciones cotizan en Bolsa o porque emitieron Obligaciones Negociables, tienen otras normas contables: las reglas internacionales conocidas como NIIF.

Según las normas NIIF, el balance debe ser presentado a los accionistas mostrando el Patrimonio Neto valuado al costo. Esto es a un valor muy inferior que si se hubiera ajustado por inflación.

Esta asimetría está en la mira de los funcionarios que se reúnen todos los días en el Ministerio de Economía y que incluye a las primeras cabezas de la AFIP.

Las leyes de la valuación

Las personas humanas, que deben incluir los autos, por ejemplo, en su patrimonio con un valor incluido en una tabla que publica anualmente la AFIP.

Pero, para las empresas, rigen las leyes de la amortización, por las que los que se calcula una depreciación de los bienes en un número determinado de años, después de los cuales, el auto, en el ejemplo, "desaparece" del Activo.

También ocurre que algunas personas que poseen un fideicomiso en el exterior, lo colocan bajo un fideicomiso en el país, para pagar la tasa de Bienes Personales Participaciones, de 0,5%, y no la de personas humanas por bienes en el exterior, de 2,25%.

Todos estos aspectos del actual funcionamiento del impuesto están siendo revisados por estas horas.

Primero fue el aporte solidario, que no sólo gravó a las personas sino también a las acciones de las empresas, luego la suba de Ganancias para las compañías y ahora van por los patrimonios sociales.

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