Cuánto se dispara el Impuesto sobre los Bienes Personales a pagar por inmuebles porteños

Un departamento que en 2017 valía $1,5 millones en la ciudad de Buenos Aires multiplica por 6 su valuación y por 32 el impuesto a pagar
Por Dolores Olveira
07/04/2022 - 13,10hs
Cuánto se dispara el Impuesto sobre los Bienes Personales a pagar por inmuebles porteños

El Gobierno se comprometió con el FMI a aumentar el Impuesto sobre los Bienes Personales, pero como una medida así no pasaría por el Congreso, empezó a tocar todo aquello que depende de medidas administrativas, y en concreto, las valuaciones de inmuebles que se toman como base.

La AFIP comenzó por las propiedades de los porteños, no sólo porque es un electorado que de todos modos no va a votar por el oficialismo, sino porque la administración macrista se lo dejó servido.

Y, no sólo logró multiplicar por 4 los índices que establecen el valor base de los inmuebles porteños, sino que lo hizo con efecto retroactivo a los períodos fiscales que no hubieran sido pagados, o sea a 2021, que se declarará recién en junio próximo.

Por cuánto se multiplica el valor de los inmuebles

La base de cálculo para la valuación de los inmuebles surge de comparar la valuación fiscal o la base imponible del impuesto inmobiliario con el valor de adquisición luego de su amortización, recordó Gabriela Russo, presidenta del Consejo Profesional de Ciencias Económico Porteño.

Como año base, se toma la valuación fiscal del período fiscal 2017 actualizada por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

La valuación fiscal total se actualiza por la inflación con relación a la base de 2017
La valuación fiscal total se actualiza por la inflación con relación a la base de 2017

A esto se suma que la aplicación del índice que se empieza a aplicar para los inmuebles porteños multiplica la valuación por 4, 2 o 0, según si el contribuyente está gravado, exento parcialmente o exento en su totalidad, indicó Russo.

De este modo, para un contribuyente gravado, la valuación de 2021 va a dar 6 veces el monto del año pasado, porque a los 4 de la multiplicación hay que agregarle 50% de inflación, sostuvo Javier Sabin, de EY Argentina.

Esto es así porque al valor del año pasado hay que multiplicarlo por 1,5 para actualizarlo por la inflación 2021, y luego, ese valor va por 4 por el cambio de criterio de la AFIP.

En los casos prácticos los porcentajes se disparan

Russo mostró dos ejemplos de departamentos ubicados en los barrios porteños de Palermo y Liniers, y concluyó que, con el cambio de criterio en las valuaciones, se establece un incremento del 300% sobre el importe a aplicar en la comparación a fin de determinar la base de cálculo del Impuesto sobre los Bienes Personales.

 

Este aumento se produce sólo en el caso de que la valuación fiscal, obtenida luego de multiplicar por 4 y por inflación el valor del año pasado, sea mayor al valor de adquisición luego de amortización que se aplica respecto del bien, aclaró.

En los ejemplos, el departamento de Palermo, con el incremento que se produce por este sólo bien, en caso de no ser cada habitación, ya podría pasar a ser contribuyente del impuesto, porque llega a $1,3 millones, y esto sumado a otros bienes puede superar fácilmente el umbral de $6 millones, precisó.

 

En tal sentido, Sabin aclaró que lo que va a pagar cada persona, depende del resto de su patrimonio y del valor de la valuación conforme la tabla de Bienes Personales, en tanto que subieron las alícuotas para grandes patrimonios. Antes la máxima tasa era de 1,25% y ahora es 1,75%.

En algunos casos el Impuesto de los Bienes Personales sobre inmuebles porteños trepa 32 veces

Cuánto aumenta el impuesto a pagar, caso por caso

Félix Rolando, de la consultora Andersen Argentina, multiplicó por 4 el coeficiente para la valuación de los inmuebles porteños, más el coeficiente de IPC aplicable, de 4,6673, y liquidó el impuesto para distintos supuestos, resultando las siguientes diferencias de 3214% en valuaciones que en 2017 eran de $1,5 millones, a 835%, en valores de $3 millones en aquel año.

Para el análisis del aumento de impuesto a pagar, consideró que los bienes del contribuyente están integrados exclusivamente con inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires.

Para ciertos niveles de valuación, el impuesto a pagar se incrementa hasta 32 veces
Para ciertos niveles de valuación, el impuesto a pagar se incrementa hasta 32 veces

Así, el umbral de pago de $1,2 millones, donde según el criterio anterior el sujeto no debía pagar Bienes Personales, aplicando el nuevo criterio debe afrontar un pago de $151.482.

En los siguientes casos de valuaciones fiscales superiores, el incremento del impuesto resulta muy significativo, dado que al nivel de valuación fiscal 2017 de $1,5 millones, el incremento del impuesto es de 32 veces, incremento que comienza a descender a medida que la valuación fiscal aumenta, comentó Rolando.

Para el cálculo del ABL, el macrismo dividió la base para inmuebles
 
 

¿Cómo se llega a multiplicar por 4 el índice de valuación?

A los efectos del cálculo de la Tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), que incluye el Impuesto Inmobiliario, en CABA se aplica un valor denominado Valuación Fiscal Homogénea (VFH), el cual, el Código Fiscal de la Ciudad define como Base Imponible, afirma el Cpcecaba.

Luego, multiplica esa VFH o base imponible por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), que puede ser 4, 2 o 0 (cero) atento la condición del contribuyente, gravado, exento parcialmente o exento en su totalidad, respectivamente, añade.

Por un dictamen de AFIP, durante el gobierno de Mauricio Macri, se debía tomar sólo la VFH como base imponible del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Pero la norma interna de AFIP que así lo dispuso en 2018, dejaba de lado un criterio anterior que tomaba los dos índices porteños para calcular la base de Bienes Personales. Y ahora, la gestión de Mercedes Marcó del Pont vuelve a aquella forma de cálculo que implica la multiplicación por 4 de la VFH 2017 para un contribuyente gravado.