¿Chau al Monotributo?: cómo saber si conviene inscribir los alquileres en Ganancias Simplificado

La Ley de Modernización Laboral  trae exenciones impositivas para el alquiler de inmuebles destinados a casa habitación, pero también el Monotributo libera de pago a esta actividad en ciertos casos y libera del IVA. Entonces la pregunta es: cuándo conviene salir del Monotributo y pasar al Impuesto a las Ganancias Simplificado.

Esa Ley incorporó una nueva exención en el Impuesto a las Ganancias por la que las rentas derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación no tributarán desde los ejercicios el 1 de enero de 2026, indica Diego Mastragostino, del estudio Bertazza, Nicolini & Corti.

¿Qué se entiende como casa habitación? Si bien aún no se reglamentó la nueva exención, el decreto reglamentario del Impuesto a las Ganancias, actualmente define como inmueble afectado a ese fin "a aquél con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente" al referirse a la exención para la venta de la casa habitación del contribuyente, explica.

Cuándo seguir en el Monotributo o pasarse a Ganancias

¿Qué debería analizar un monotributista para evaluar su permanencia en el Monotributo?, se pregunta Mastagostino, y responde:

Si bien cada caso será particular y requiere del asesoramiento de un contador público matriculado, algunos tópicos que se deberían considerar son los siguientes:

1. Alquila hasta dos inmuebles con destino a casa habitación y es su única actividad: bajo determinadas pautas, actualmente no tributa el componente impositivo del Monotributo, con lo cual, la nueva exención no haría cambiar el costo fiscal.

2. Alquila más de dos inmuebles con destino a casa habitación y es su única actividad: deberá evaluar cuestiones de índole administrativa y previsional, pues no estaría obligado a inscribirse en Impuesto a las Ganancias.

Además, si dejara el Monotributo, debería evaluarse el impacto del IVA, pues hay que analizar si quien usa el inmueble es el inquilino o no para definir la gravabilidad en este impuesto.

3. Alquila inmuebles con destino a casa habitación y además realiza otras actividades amparadas por el Monotributo: además de lo comentado anteriormente deberá evaluar costos fiscales adicionales y el impacto de pasar a ser responsable inscripto en el IVA, de corresponder.

Por lo tanto, casa situación debe analizarse de manera integral: costos fiscales, administrativos y previsionales, concluye Mastragostino.

Qué pasa con el componente jubilatorio

Si la única fuente de ingreso son alquileres para casa habitación, no tiene sentido permanecer en el Monotributo, ya que en ese régimen existe una limitación a la cantidad de inmuebles alquilados, afirma Hernán D’Agostino, trbutarista.

"Por lo tanto la opción, si solamente tengo ingresos de inmuebles alquilados con fines de casa habitación, no existe. Simplemente tengo que salir del Monotributo y dejar de pagar el impuesto", señala.

Con el trabajador en relación de dependencia, si tiene alquileres de casa habitación le conviene darse de baja del Monotributo ya que el impuesto se lo retiene el empleador y los alquileres están exentos, agrega

"Habrá que analizar la situación jubilatoria del contribuyente. El Monotributo tiene un componente previsional que le permite al monotributista jubilarse. Si sale del Monotributo tiene que empezar a aportar al régimen de autónomos de manera voluntaria para poder jubilarse", advierte.

Pero aclara que, si bien el componente de autónomos es más caro que en el Monotributo, en un cálculo comparativo, para cobrar la jubilación mínima con los aportes del monotributista, se deben aportar más de 40 años, enfatiza.

Qué pasa si se tienen otras actividades

En caso que hubiera ingresos por otras actividades, el Monotributo siempre es más barato que el Impuesto a las Ganancias, sostiene D’Agostino.

La aplicación del Régimen Simplificado de Ganancias no soluciona el tema de la facturación de los alquileres", remarca Ricardo Scalzotto, de PwC Argetina.

Para poder facturar los alquileres se debe que estar incluido en el Monotributo o inscribirte en IVA, explica.

En el caso de tener otras actividades, es más caro pasar a Ganancias Simplificado porque se debe pagar el IVA sobre esas otras actividades, afirma.

Además de saber si se tienen otras actividades, para decidir si salir o quedarse en el Monotributo e inscribirse en el Impuesto a las Ganancias Simplificado es importante saber cuántos inmuebles se ponen en alquiler.