Cada vez es más difícil alquilar en Argentina debido a la elevada inflación, la devaluación y la polémica Ley de Alquileres. En este sentido, muchas personas deciden alquilar por fuera del sistema de alquileres, generando polémica en algunos cargos como es el caso de las expensas extraordinarias que, teóricamente, le corresponden al dueño de la propiedad.

¿Cuáles son las expensas comunes extraordinarias?

Las expensas son, en términos simples, una suma mensual de dinero que las personas deben abonar para contribuir en el pago de los gastos de mantenimiento del edificio o barrio privado.

En el caso de las extraordinarias, son gastos que suelen generar un incremento en el valor del edificio, beneficiando a los propietarios.

En estos casos suele incluirse modificaciones, adquisición de maquinarias, innovaciones, pintura del inmueble, refacciones internas o externas e incluso las reparaciones de roturas que, por su impacto, exceden el mantenimiento tradicional.

El pago debe ser resuelto por la asamblea de propietarios, con el voto de mayoría y según políticas vigentes del reglamento de copropiedad del edificio. También se suele incluir gastos que no se exponen de forma mensual y, por su tratamiento, son extraordinarios como el mantenimiento de la cañería de agua o gas. Sin embargo, en muchos edificios suelen considerarlos gastos comunes.

¿Qué expensas extraordinarias paga el inquilino?

En teoría, las expensas extraordinarias siempre deben ser abonadas por el propietario. Como mencionamos anteriormente, estas incluyen gastos fuera de lo "común" como la adquisición de matafuegos, refacciones del edificio, el arreglo de un tanque de agua, etc.

Las expensas extraordinarias suelen incrementar el valor del inmueble

¿Cuáles son las expensas ordinarias y extraordinarias?

Las expensas ordinarias son los gastos comunes o habituales del edificio que se hacen de forma mensual y responden a una contraprestación de servicios, es decir, son servicios prestados por el consorcio, pero no incrementan el valor del inmueble.

Entre los más comunes se encuentran el sueldo del encargado y personal del edificio, los gastos en reparaciones "comunes" o de "mantenimiento" como es el caso del ascensor, artículos de limpieza, los gastos de agua, luz y gas del consorcio y edificio, el gasto mensual por el monitoreo o vigilancia, etc.

Por otra parte, las expensas extraordinarias, como mencionamos anteriormente, son aquellos gastos inusuales o poco comunes y no se hacen de forma periódica. Además, este tipo de gastos suele incrementar el valor del inmueble.

¿Quién paga los gastos extraordinarios de las expensas?

Ls gastos extraordinarios deben ser abonados por el propietario, mientras que los gastos o expensas ordinarias son abonadas por el inquilino.

¿Qué establece la actual Ley de Alquileres?

La actual Ley de Alquileres estableció una serie de cambios con respecto a la normativa anterior. Una de las características más polémicas es el cálculo de los aumentos del alquiler, ya que anteriormente los valores se definían previamente al firmar el contrato, con un precio total que se divide por los meses que duraba el alquiler y, por lo general, se pactaba con incrementos semestrales.

Antiguamente, los aumentos de los alquileres eran semestrales

En este sentido, a partir de la nueva normativa, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula que se compone en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y un 50% por la evolución de la inflación medida por el INDEC (IPC).

Otro de los cambios se da en el mes de anticipo y de depósito, ya que la nueva ley establece que el depósito y el mes anticipado no pueden ser mayores a un mes de alquiler. Por otra parte, el contrato mínimo pasó de dos años a tres años, además de que es obligatorio declarar los contratos de locación antes la AFIP.

Por otra parte, en cuanto a la garantía, el locatario debe proponer como mínimo dos alternativas, entre ellas se encuentra el aval bancario, seguro de caución, título de propiedad de un inmueble, fianza o garantías personales como recibo de sueldo.

En cuanto al valor de estas, el locador no puede requerir garantías que superen el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, excepto el caso de que la garantía sea de ingresos. En este último caso se eleva a diez veces.

Además, la nueva ley de alquileres establece que la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario. En cuanto a la resolución de conflictos, también se pone a disposición del desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.