¿Se puede anular la venta de un inmueble por precio bajo?: esto debés tener en cuenta

El mercado inmobiliario, regido por la autonomía de la voluntad, encuentra un límite en la ley argentina cuando el precio pactado evidencia una desproporción "notable" que esconde un abuso. La figura legal del vicio de lesión se erige como el mecanismo de defensa para quienes, en situación de vulnerabilidad o inexperiencia, han vendido una propiedad por un valor muy inferior al de mercado.

Este instituto no solo busca proteger el consentimiento, sino también garantizar la buena fe y la equivalencia de las prestaciones en los actos jurídicos. Cuando la venta de un inmueble se concreta por un valor denominado en la práctica judicial como precio vil o irrisorio, la transacción queda expuesta a ser impugnada judicialmente.

El marco legal de protección al vulnerable

Si bien la figura tiene raíces históricas en el derogado Código Civil (Art. 954), actualmente se encuentra plenamente vigente y detallada en el Artículo 332 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). La norma establece que un acto jurídico puede ser declarado nulo, o sus condiciones pueden ser modificadas, cuando una de las partes obtiene una ventaja patrimonial desproporcionada al explotar la situación de la otra.

Para que un juez intervenga y aplique esta figura, debe comprobar la concurrencia de dos elementos interdependientes: uno objetivo, que mide la magnitud del desequilibrio económico, y uno subjetivo, que evalúa el contexto de la persona lesionada y la intención del beneficiario.

Los dos pilares de la lesión contractual

1. El elemento objetivo: la notable desproporción

Este es el aspecto más tangible y se centra en la diferencia entre el precio pagado y el valor real de la propiedad. Se requiere la obtención de una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación.

En la compraventa de inmuebles, el precio pagado por el comprador debe ser manifiestamente inferior al valor que el bien tenía en el mercado al momento exacto de la celebración del contrato. La ley no define un porcentaje exacto, pero exige que la desproporción sea "notable" o "evidente", siendo la prueba pericial de tasación la herramienta crucial para determinar este umbral. Casos recientes en la jurisprudencia han considerado lesivas las ventas en las que el monto abonado representaba el 40% o incluso menos del valor real.

2. El elemento subjetivo: explotación y estado de debilidad

El factor subjetivo examina el contexto humano detrás de la transacción y se divide en dos requisitos concurrentes:

Estado de Inferioridad de la Víctima: La parte vendedora debe encontrarse en una posición de vulnerabilidad que afecta su capacidad plena de negociación. Esto puede manifestarse como:

• Necesidad: una urgencia de carácter económico o personal que la obliga a desprenderse del bien.

• Debilidad Psíquica (o Ligereza): un estado de vulnerabilidad derivado de factores como la avanzada edad, una enfermedad, o un contexto de profundo estrés o dolor (como puede ser un duelo o el deterioro de la salud).

• Inexperiencia: la falta de conocimientos o práctica en los negocios o en las dinámicas del mercado inmobiliario.

Aprovechamiento del Lesionante: El comprador no solo debe haberse beneficiado de la desproporción, sino que debe haber conocido y explotado intencionalmente el estado de inferioridad del vendedor para obtener la ventaja patrimonial.

La presunción legal y la Inversión de la carga de la prueba

Una de las herramientas más poderosas del Artículo 332 del CCyC es la presunción iuris tantum (admite prueba en contrario).

La ley presume que el elemento subjetivo (el aprovechamiento por parte del comprador y la debilidad del vendedor) existe siempre que se logre probar la notable desproporción objetiva.

Este mecanismo invierte la carga de la prueba: el vendedor lesionado solo debe demostrar la diferencia abrumadora de precios con una pericia. A partir de ese momento, es el comprador (demandado) quien debe demostrar ante el tribunal que no se aprovechó de la situación de debilidad o que el precio reducido estaba justificado por otras razones válidas, una defensa que suele ser de extrema dificultad en la práctica judicial.

Las acciones y efectos: nulidad o reajuste

El damnificado por el vicio de lesión tiene dos vías procesales para solicitar la reparación legal, que pueden ser presentadas de forma principal o subsidiaria:

Si bien la nulidad es un remedio disponible, los tribunales, aplicando el principio de conservación de los contratos, suelen inclinarse por el reajuste equitativo como solución preferente, ya que resuelve la injusticia económica sin tener que invalidar completamente un acto jurídico.

Precedentes judiciales clave

Dos fallos recientes de la justicia civil ilustran la aplicación de este instituto legal y sus consecuencias:

1. Nulidad de una compraventa por precio irrisorio (C. J. c/ D. G. y otro)

En este caso, una mujer de 92 años demandó la nulidad de la venta de la nuda propiedad de su departamento, concretada a favor del demandado por U$S 14.000. La pericia técnica determinó que el valor real del bien ascendía a U$S 34.464, lo que significaba que el precio pagado representaba apenas el 40% de su valor.

La actora alegó explotación de su situación de vulnerabilidad (avanzada edad, viudez, falta de apoyo familiar y relación de confianza con el comprador). La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, confirmó la nulidad total de la compraventa. El Tribunal concluyó que la "grosera desproporción" de precios configuró el elemento objetivo, y esto automáticamente presumió el aprovechamiento. Al no poder el comprador desvirtuar esta presunción, se decretó la nulidad del acto.

2. Reajuste equitativo por desequilibrio en la prestación (Loreto c/ Cocaro)

En una operación de diciembre de 2014, un inmueble fue vendido por $400.000. La pericia martillera estableció que su valor real de mercado era de U$S 100.000. Incluso utilizando el tipo de cambio más favorable al comprador, el precio abonado era menos del 50% del valor real. Los vendedores se encontraban en una situación de debilidad (uno de 99 años en un geriátrico y el otro afectado por un contexto de duelo y enfermedad).

La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala II, revocó la sentencia inicial que había rechazado la demanda. El Tribunal concluyó que la "notable desproporción" activó la presunción legal de aprovechamiento. Ante la evidencia del estado de inferioridad de los vendedores y la falta de justificación del precio por el comprador, se optó por el reajuste equitativo del contrato. La decisión final condenó al comprador a abonar la diferencia entre lo pagado y el valor de tasación del inmueble, más los intereses correspondientes, restableciendo así la equivalencia económica del negocio.