Donar una propiedad en vida: cuánto cuesta, qué impuestos se pagan y cuándo conviene frente a una sucesión
La planificación sucesoria dejó de ser una práctica reservada para grandes patrimonios. Cada vez más familias recurren a herramientas legales que les permiten organizar la transmisión de sus bienes antes del fallecimiento, reducir conflictos entre herederos y evitar los costos y tiempos que suele implicar una sucesión judicial.
Dentro de esas alternativas, la donación de inmuebles en vida ganó protagonismo en los últimos años, especialmente después de los cambios introducidos por la Ley 27.587, que otorgó mayor seguridad jurídica a este tipo de operaciones y eliminó muchas de las restricciones que durante años afectaron al mercado inmobiliario.
Actualmente, donar una casa, un departamento, un terreno o un campo puede convertirse en una estrategia eficaz para adelantar la herencia, aunque requiere un análisis previo de las consecuencias patrimoniales, fiscales y familiares.
Por qué cada vez más familias eligen donar una propiedad antes de fallecer
Cuando una persona fallece sin haber organizado previamente la distribución de sus bienes, los herederos deben iniciar un proceso sucesorio para poder disponer legalmente del patrimonio.
Dependiendo de la cantidad de bienes, la existencia de herederos y los eventuales desacuerdos familiares, una sucesión puede extenderse durante meses e incluso varios años, además de implicar importantes gastos judiciales y profesionales.
Por ese motivo, especialistas en derecho sucesorio recomiendan evaluar herramientas de planificación patrimonial mientras el titular conserva plena capacidad para decidir cómo distribuir sus bienes.
Entre las opciones disponibles se encuentran:
- Donaciones en vida
- Testamentos
- Fideicomisos
- Constitución de usufructo
- Reorganización societaria en caso de empresas familiares
La donación de inmuebles aparece como una de las alternativas más utilizadas porque permite transferir la propiedad de manera anticipada y reducir buena parte de los conflictos que suelen surgir tras el fallecimiento.
La Ley 27.587 cambió el régimen de donaciones de inmuebles
El crecimiento de las donaciones está directamente relacionado con la reforma introducida por la Ley 27.587, publicada en diciembre de 2020.
La norma modificó los artículos 2386, 2457 y 2458 del Código Civil y Comercial de la Nación, con el objetivo de brindar mayor seguridad jurídica a las donaciones realizadas, especialmente cuando los beneficiarios son herederos forzosos como hijos o cónyuges.
Hasta ese momento, muchas propiedades provenientes de donaciones presentaban dificultades para venderse o utilizarse como garantía de créditos hipotecarios.
La razón era que existía la posibilidad de que otros herederos reclamaran judicialmente el inmueble durante un largo período, lo que generaba incertidumbre para compradores, escribanos y entidades financieras.
Como consecuencia, muchas operaciones inmobiliarias quedaban paralizadas o los inmuebles sufrían importantes rebajas de precio.
Qué cambió con la reforma
La modificación legal estableció una diferencia importante entre reclamar una compensación económica y cuestionar directamente la propiedad donada.
Actualmente, cuando una donación se realiza a favor de un heredero legitimario y otro heredero considera afectada su porción legítima, puede iniciar una acción de colación para reclamar una compensación patrimonial.
Sin embargo, ya no puede impugnar la titularidad del inmueble donado en la mayoría de los casos.
Este cambio fortaleció la seguridad jurídica de los llamados "títulos provenientes de donación", favoreciendo nuevamente la compraventa de inmuebles y el acceso al crédito hipotecario.
Qué ventajas tiene donar una propiedad en vida
Los especialistas destacan que una adecuada planificación sucesoria permite ordenar el patrimonio familiar antes de que aparezcan conflictos entre los herederos.
Entre los principales beneficios de donar un inmueble se encuentran:
- Evitar disputas familiares por la distribución de los bienes
- Reducir costos judiciales futuros
- Agilizar la transmisión del patrimonio
- Definir con claridad quién recibirá cada bien
- Proteger empresas familiares, campos o inversiones estratégicas
- Contemplar situaciones especiales, como hijos con discapacidad o familiares económicamente vulnerables
- Conservar el uso del inmueble mediante la reserva de usufructo
Qué es el usufructo y por qué suele incluirse en la donación
Una de las herramientas más utilizadas consiste en donar la propiedad pero conservar el usufructo.
Esto significa que el donante deja de ser propietario, aunque mantiene el derecho a vivir en el inmueble o percibir los ingresos por alquiler durante toda su vida o por el plazo que se establezca.
De esa manera, el beneficiario adquiere la titularidad del bien, mientras que el donante continúa utilizando la propiedad sin modificaciones en su vida cotidiana.
Cómo es el trámite para donar una propiedad
La donación de un inmueble debe realizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante escribano.
El procedimiento comienza con un análisis del patrimonio del titular y de los objetivos perseguidos con la operación.
Posteriormente se reúne la documentación necesaria, entre la que habitualmente se incluye:
- Título de propiedad
- Certificados registrales
- Documentación catastral
- Boletas de impuestos y tasas
- Certificados exigidos por la jurisdicción correspondiente
Una vez verificada la situación jurídica del inmueble, el escribano confecciona la escritura pública y gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuánto cuesta donar una propiedad en Argentina
El costo depende del valor del inmueble, la provincia donde se encuentre ubicado y los honorarios profesionales.
Como referencia, el gasto total suele representar entre el 4% y el 5% del valor fiscal o del valor inmobiliario de referencia.
Ese importe incluye:
- Honorarios del escribano
- Certificados registrales
- Gastos administrativos
- Aportes obligatorios
- Inscripción registral
Qué impuestos se pagan al donar un inmueble
En la Ciudad de Buenos Aires no existe actualmente un impuesto específico sobre las donaciones inmobiliarias.
En cambio, en la provincia de Buenos Aires continúa vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya aplicación depende del monto transferido, el vínculo entre donante y beneficiario y los mínimos establecidos por la normativa provincial.
Por otra parte, quienes estén alcanzados por el Régimen Especial de Ingreso sobre los Bienes Personales (REIBP) deberán analizar junto a un profesional el eventual impacto tributario de la operación.
Además, es importante tener presente que el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado en julio de 2024, por lo que ya no se aplica la retención del 1,5% sobre las ventas de inmuebles. Sin embargo, para determinadas propiedades adquiridas desde el 1 de enero de 2018 puede corresponder el Impuesto Cedular a las Ganancias, que grava la renta obtenida en la operación con una alícuota del 15%, salvo las exenciones previstas para la vivienda única y permanente.
¿Conviene donar una propiedad o esperar la sucesión?
Desde el punto de vista económico, la donación suele representar un costo menor que una sucesión judicial.
Mientras una sucesión puede demandar entre 11% y 20% del valor del inmueble considerando honorarios, tasas y gastos judiciales, la donación permite concretar la transferencia en un plazo considerablemente más corto y con mayor previsibilidad.
No obstante, la conveniencia dependerá de cada situación familiar, de la composición del patrimonio y de los objetivos del titular.
Qué bienes pueden donarse
La legislación permite donar distintos bienes registrables, entre ellos:
- Casas
- Departamentos
- Terrenos
- Campos
- Locales comerciales
- Participaciones indivisas sobre inmuebles
Las donaciones pueden realizarse tanto a favor de herederos forzosos como de terceros.
¿La donación evita siempre la sucesión?
No necesariamente.
Si al momento del fallecimiento todo el patrimonio ya fue transferido mediante donaciones u otros instrumentos de planificación, es posible que la sucesión resulte innecesaria.
Sin embargo, si permanecen bienes a nombre del fallecido —como vehículos, cuentas bancarias, acciones, inversiones o inmuebles no donados— será indispensable iniciar el proceso sucesorio para su distribución.
Por ese motivo, los especialistas recomiendan analizar el patrimonio de manera integral y no limitar la planificación únicamente a las propiedades.
Qué riesgos tiene donar una propiedad
Aunque la donación ofrece importantes ventajas, también implica consecuencias que deben evaluarse cuidadosamente.
La principal es que el donante deja de ser propietario del inmueble. Incluso cuando conserva el usufructo, pierde la facultad de vender, hipotecar o disponer libremente del bien.
Si con el paso del tiempo cambian las circunstancias económicas o familiares, esa decisión puede generar limitaciones difíciles de revertir.
Por ello, antes de avanzar con una donación, abogados y escribanos recomiendan analizar cada caso de manera individual, evaluar el impacto fiscal y sucesorio y diseñar una estrategia patrimonial acorde con las necesidades de cada familia.
De esa forma, la donación puede convertirse en una herramienta eficaz para ordenar la transmisión del patrimonio, reducir conflictos futuros y brindar mayor seguridad jurídica tanto al donante como a los beneficiarios.