Fallo ordena recalcular un crédito UVA con salarios y limita la cuota al 30% de los ingresos
Puntos importantes
La Cámara Federal de Apelaciones de Mendoza ordenó readecuar un crédito hipotecario ajustado por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) mediante un mecanismo que combina la evolución de ese índice con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). El tribunal estableció que cada parte deberá asumir el 50% de la diferencia entre ambos valores y fijó un límite para la cuota: no podrá superar el 30% de los ingresos computables de la deudora.
La decisión fue adoptada por mayoría por la Sala A de la Cámara Federal de Mendoza, en una causa iniciada contra el Banco Nación. El tribunal consideró acreditada una situación de excesiva onerosidad sobreviniente y confirmó que correspondía modificar las condiciones del contrato.
El fallo se conoce mientras el Gobierno prepara un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios mediante recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES y el Banco Provincia anunció una nueva línea de préstamos UVA con una cláusula vinculada a la evolución de los salarios.
Qué resolvió la Justicia sobre el crédito hipotecario UVA
La Cámara Federal de Apelaciones de Mendoza confirmó que correspondía readecuar el contrato hipotecario, aunque modificó el mecanismo establecido originalmente por el juzgado de primera instancia.
La sentencia inicial había dispuesto actualizar las cuotas exclusivamente mediante el Coeficiente de Variación Salarial, sin extender el plazo original del préstamo.
La Cámara, en cambio, aplicó el denominado criterio del esfuerzo compartido. Para determinar el valor de cada cuota deberán realizarse dos cálculos:
- Por un lado, se establecerá cuál sería la cuota si el crédito continúa evolucionando de acuerdo con la UVA
- Por otro, se calculará cuál sería su valor mediante la aplicación del CVS
La cuota definitiva será un valor intermedio entre ambos resultados. De esta manera, el 50% de la diferencia entre la evolución de la UVA y la de los salarios será asumido por cada una de las partes.
La cuota del crédito UVA no podrá superar el 30% de los ingresos
Además de establecer un nuevo mecanismo de cálculo, la Cámara fijó un límite para la capacidad de pago de la deudora.
La cuota resultante no podrá superar el 30% de sus ingresos computables. Si la aplicación de ese mecanismo determina un importe superior, el Banco Nación podrá extender la cantidad de cuotas originalmente prevista, de acuerdo con las pautas fijadas en la sentencia y con referencia al artículo 7 de la Ley 27.271.
La entidad financiera deberá realizar las liquidaciones correspondientes e informar de manera detallada la composición de cada cuota.
El esquema deberá aplicarse desde el primer congelamiento dispuesto por las autoridades y hasta la finalización del préstamo.
La sentencia también dejó a salvo la posibilidad de aplicar un régimen más favorable para la consumidora si en el futuro se sancionan normas generales que otorguen mayores beneficios a los titulares de créditos hipotecarios UVA.
Cómo se calculará la nueva cuota del crédito hipotecario
El mecanismo establecido por la Cámara combina dos referencias: la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo y la del Coeficiente de Variación Salarial.
En cada período deberán determinarse dos valores posibles para la cuota:
- Uno según la evolución del crédito por UVA
- Otro según la evolución del CVS
La diferencia entre ambos resultados será distribuida entre el Banco Nación y la deudora. La cuota final será, en consecuencia, un valor intermedio entre ambas alternativas.
La solución se diferencia de la adoptada por el juzgado de primera instancia, que había dispuesto utilizar exclusivamente el CVS como parámetro para actualizar las cuotas.
El caso contra el Banco Nación y la evolución de la cuota
La resolución fue adoptada a partir de una apelación presentada por el Banco de la Nación Argentina contra la sentencia de primera instancia.
El caso fue iniciado por C. S. O. en el marco de la Ley de Defensa del Consumidor. La demandante había solicitado la readecuación de un contrato de mutuo con garantía hipotecaria destinado a la construcción o refacción de una vivienda.
La deudora planteó que las cuotas ajustadas por UVA se habían vuelto de difícil cumplimiento debido a la evolución del préstamo en relación con sus ingresos.
Durante el proceso se analizó específicamente la relación entre la cuota y la capacidad de pago de la tomadora del crédito.
De acuerdo con la pericia contable incorporada al expediente, la primera cuota, abonada en marzo de 2018, representaba el 33,70% de los ingresos mensuales promedio informados.
En noviembre de 2021, cuando se presentó la demanda, la cuota era de $41.234,22, frente a ingresos de $21.810 según los datos considerados en el expediente.
La pericia también determinó que en enero de 2023 la cuota había alcanzado los $83.922,14 y representaba el 284% de los ingresos tomados como referencia.
A partir de estos elementos, la Cámara consideró acreditada una situación de excesiva onerosidad sobreviniente y confirmó la necesidad de modificar las condiciones del contrato.
Cómo fue el fallo dividido de la Cámara Federal de Mendoza
La resolución tuvo tres votos y fue adoptada por mayoría.
El juez Juan Ignacio Pérez Curci propuso rechazar la apelación del Banco Nación y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia. Su postura sostenía que el CVS debía mantenerse como único parámetro de actualización porque permitía relacionar el valor de la cuota con la evolución general de los ingresos.
En cambio, el juez Manuel Alberto Pizarro consideró que correspondía readecuar el contrato, pero entendió que el impacto económico debía distribuirse entre ambas partes.
Su propuesta consistió en calcular una cuota intermedia entre la evolución de la UVA y la del CVS y repartir en partes iguales la diferencia entre ambos parámetros.
El juez Gustavo Enrique Castiñeira de Dios adhirió al voto de Pizarro. De esta manera, esa posición conformó la mayoría.
La Cámara hizo lugar parcialmente al recurso presentado por el Banco Nación, modificó el mecanismo de actualización dispuesto en primera instancia y confirmó el resto de la sentencia.
Otros fallos sobre créditos hipotecarios UVA
El criterio del esfuerzo compartido ya había sido utilizado en otros procesos judiciales relacionados con créditos hipotecarios ajustados por UVA.
Uno de los antecedentes corresponde al Juzgado Federal de San Francisco, Córdoba, que ordenó al Banco Nación readecuar un préstamo otorgado en enero de 2018 por $1,4 millones, equivalentes a más de 65.000 UVA, para la compra de una vivienda.
En ese caso, según los antecedentes del expediente, la afectación de los ingresos familiares por el pago del crédito había pasado del 11% en agosto de 2018 al 49% en febrero de 2023.
El juzgado aplicó el criterio del esfuerzo compartido y estableció que la cuota debía surgir de un valor intermedio entre la evolución de la UVA y la aplicación del CVS. También fijó un límite del 30% de los ingresos netos de la deudora y habilitó la extensión del plazo del préstamo hasta un 25% adicional.
Otro antecedente fue dictado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo, Tributario y de Relaciones de Consumo N° 27 de la Ciudad de Buenos Aires, en una causa contra Banco Santander Río.
En ese expediente se ordenó readecuar el contrato y sustituir la actualización por UVA por el CVS. También se estableció que la cuota no podía superar el 35% de los ingresos mensuales del deudor y se dispuso mantener la cantidad de cuotas originalmente pactada.
También hubo un antecedente en la Cámara Federal de Apelaciones de Resistencia, donde se analizó un crédito UVA cuya cuota había llegado a representar más del 72% de los ingresos del deudor.
En ese expediente, además, la deuda había superado en un 500% el capital originalmente prestado. La Cámara dispuso la readecuación del contrato mediante un mecanismo destinado a distribuir entre las partes el impacto económico derivado de la evolución de las cuotas.
Los distintos antecedentes muestran que los tribunales han utilizado diferentes mecanismos para analizar la relación entre la evolución de la UVA, los salarios y la capacidad de pago de los deudores.
Qué son los créditos hipotecarios UVA y por qué se vinculan con el CVS
Los créditos hipotecarios UVA se estructuran sobre una unidad de cuenta cuyo valor se actualiza de acuerdo con la evolución de los precios.
En préstamos de largo plazo, la evolución de las cuotas y del capital adeudado puede diferir de la evolución de los ingresos de los tomadores. Por ese motivo, la relación entre la UVA, los salarios y la capacidad de pago ha sido uno de los principales elementos analizados en distintos procesos judiciales.
En el caso resuelto por la Cámara Federal de Mendoza, los magistrados evaluaron específicamente cómo había evolucionado la cuota respecto de los ingresos de la deudora antes de disponer la readecuación contractual.
Esa relación entre inflación y salarios también comienza a ser considerada en algunas de las nuevas propuestas de financiamiento hipotecario.
Banco Provincia lanzó una nueva línea UVA con cláusula salarial
En paralelo con los antecedentes judiciales sobre la evolución de las cuotas, el Banco de la Provincia de Buenos Aires anunció el lanzamiento de la Línea UVA Casa Propia.
El préstamo estará destinado a la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas. No podrá utilizarse para la compra de inmuebles, ya que esa alternativa continuará disponible a través de la línea tradicional con cuota fija y tasa predeterminada.
La nueva línea ofrecerá un monto máximo de 250.000 UVA y un plazo máximo de 20 años, con la posibilidad de incorporar hasta un año adicional para el período constructivo, de acuerdo con el tipo de financiación.
Para quienes acrediten su sueldo en el Banco Provincia, la tasa será de UVA más 9% anual. Para el público general, será de UVA más 15% anual.
Uno de los elementos centrales de la nueva línea es la incorporación de una cláusula vinculada al Coeficiente de Variación Salarial.
El mecanismo compara mensualmente la cuota ajustada por UVA con otra calculada según la evolución del CVS más dos puntos porcentuales. Si la cuota ajustada por UVA resulta superior a la calculada mediante la variación del CVS incrementado en dos puntos porcentuales, la diferencia será bonificada por el Banco Provincia.
De esta manera, el crédito incorpora desde su diseño un mecanismo destinado a reducir el impacto de una eventual diferencia entre la evolución de la inflación y la de los salarios.
La nueva línea UVA coexistirá con los créditos hipotecarios tradicionales del Banco Provincia, que continuarán disponibles con cuota fija y podrán utilizarse para la compra de una vivienda.
El Gobierno prepara créditos hipotecarios con fondos de la ANSES
El fallo judicial y el lanzamiento de nuevas líneas de financiamiento se producen mientras el Gobierno lanzó un programa para ampliar el crédito hipotecario mediante recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES.
El esquema contempla licitaciones por hasta $2 billones. La primera será por $200.000 millones y los fondos serán colocados por el FGS en depósitos a plazo fijo de largo plazo en entidades financieras.
Posteriormente, los bancos deberán destinar esos recursos a nuevos préstamos hipotecarios.
Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% del monto de cada licitación. Una vez constituidos los depósitos, tendrá 90 días corridos para asignar los fondos al otorgamiento de nuevos créditos.
El programa prevé dos alternativas para la colocación de los recursos del FGS: una a un año con una tasa mínima de UVA más 2,5% y otra a cinco años con una tasa mínima de UVA más 4,5%.
Los créditos otorgados con esos fondos podrán tener una tasa de hasta UVA más 7,5% anual, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.
El financiamiento estará destinado a la adquisición de la primera vivienda.
Según las estimaciones oficiales, el programa podría permitir financiar entre 17.000 y 18.000 operaciones hipotecarias.
Créditos UVA: el nuevo fallo y la reactivación hipotecaria
La decisión de la Cámara Federal de Mendoza se produce en un momento en el que vuelve a ampliarse la oferta de créditos hipotecarios.
Por un lado, la Justicia continúa analizando contratos celebrados durante ciclos anteriores de expansión del crédito UVA y aplicando diferentes mecanismos para readecuarlos cuando se acredita una alteración significativa entre la evolución de las cuotas y la capacidad de pago.
Por otro, el Gobierno prepara un nuevo esquema para canalizar recursos del FGS hacia el crédito para la primera vivienda y las entidades financieras incorporan nuevas propuestas de financiación.
La nueva línea UVA del Banco Provincia suma, además, un mecanismo que toma como referencia la evolución salarial a través del CVS, un índice que también ocupa un lugar central en varios de los fallos judiciales sobre la readecuación de créditos hipotecarios.