Atado al permanente vaivén del dólar, y aún con síntomas de parálisis por efecto de la pandemia de Covid-19 y la recesión dominante, el mercado inmobiliario transita el último tramo de 2020 envuelto en interrogantes respecto cuándo cobrará forma, al fin, la recuperación.

A la par, los datos negativos siguen ganando volumen y alentando la preocupación en inversores y comercializadoras. Una muestra: la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires cayó 24 por ciento interanual en septiembre, con lo que acumuló 28 meses consecutivos a la baja, informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Si bien nichos como el concerniente a los locales comerciales comienzan a mostrar indicios de cierta demanda que se reactiva, lo cierto es lo que números generales dan cuenta de una crisis del sector como no se veía en décadas.

José Rozados es CEO de Reporte Inmobiliario y uno de los expertos clave para entender el escenario del ladrillo y sus perspectivas. En diálogo con iProfesional, analizó la injerencia incontenible del tipo de cambio, la evolución de los precios, los productos que hoy concentran la atención y la demanda, las oportunidades que se perfilan con vistas a 2021.

Lo que sigue es el intercambio que mantuvo con este medio.

-El renovado movimiento del dólar ¿qué efecto trae acarreado más allá de que la inestabilidad del tipo de cambio ha sido lo predominante?

-El movimiento del dólar pega y afecta. Para que medianamente funcione, el mercado necesita alguna pauta de estabilidad. O de funcionamiento, conocer el mecanismo macroeconómico de determinadas variables. Una de ellas, la fundamental, es el dólar. Si hay estabilidad cambiaria, con el dólar en una determinada cotización, se toman decisiones. También puede no quedar estabilizado, pero que se sepa cómo funciona. Como pasó en otros momentos, que se sabía que el dólar iba parejo devaluándose en función de la inflación. Se entendía la mecánica de su evolución. Ahora no tenemos eso.

Tenemos volatilidad en la cotización, que pega porque es la unidad de medida de los valores y el medio de pago, entonces ante devaluaciones muy fuertes se generan también cortocircuitos con respecto al valor de las propiedades. Devaluaciones fuertes, rápidas, abruptas, generan incertidumbre sobre si los valores están bien, si corresponden o no. Por otro lado, está la restricción de dólares. El cepo, la capacidad de poder disponer del billete a futuro, pega en tanto el dólar es el medio de pago. Como el particular se desprende de dólares y tiene cerrada la ventanilla de reaprovisionamiento, esos billetes empiezan a valorarse cada vez más. Da los dólares para una propiedad pero luego ¿cómo los recupera?

-La dificultad de hacerse con dólares también tendría incidencia, entonces, en las pocas operaciones de compraventa que se realizan.

-Exacto. Porque el dólar con cepo empieza a ser un bien cada vez más escaso. Está la brecha que existe entre los dólares que podés conseguir, tenés que entrar al "contado con liqui" si querés que sean "blancos", hay una diferencia con el dólar oficial. Cuando un bien es escaso se lo valora más y se lo quiere retener. Eso también limita las decisiones de la gente en este contexto. Se elige la liquidez en dólares billete antes que movilizarlos salvo que sea por una cuestión concreta de uso o necesidad. O ante una oportunidad de negocio muy fuerte.

-¿Quién está apostando hoy a la compra de propiedades?

-El de hoy es un mercado de consumidor final. De usuario final del inmueble y recambio. Es el que predomina. El inversor aparece únicamente ante una oportunidad muy fuerte, tampoco es que abunda. El inversor que no tiene la necesidad, sigue privilegiando tener los dólares líquidos antes que inmovilizarnos en una propiedad.

-Entiende que el actual es un contexto en el que tampoco hay certezas de futuro alquiler o reventa...

-Tal cual. Acá no hay que ver la oportunidad de corto plazo, por precio. Cuidado. Ante el costo de oportunidad puntual de corto plazo, que puede aparecer por el precio, hay una lectura que debe hacerse con respecto a la posibilidad futura de disponer del derecho de propiedad del inmueble. En qué condiciones se puede alquilar, las exigencias -que ahora son mayores por la Ley de Alquileres-, todas cuestiones futuras a evaluar por la ambigüedad de políticas en general. Esto es lo que traba la vuelta del inversor en cantidad.

-¿Cuál es el perfil de los inmuebles que muestran mayor demanda a partir del contexto de pandemia?

-Un producto picó en punta largamente con respecto al resto: los lotes en barrios privados y countries. Sobre todo en la provincia de Buenos Aires. El lote para construir. Después, también comenzó a aparecer una valorización diferente de las viviendas que tienen más comodidad. Por ejemplo, hay una recuperación del PH. No tiene el valor ni el costo que tiene una casa urbana, pero mantiene ciertas similitudes. Puede tener patio, terraza, espacios verdes, no paga tantas expensas o gastos comunes. Y da la posibilidad de tener más metros a un costo no tan elevado como el de un departamento tipo. Tiene un costo unitario menor y por eso es un producto que se revalorizó a partir de lo que vivimos.

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

-El contexto de pandemia ¿le restó atractivo a las propuestas cuyo fuerte son los amenities y zonas comunes?

-Sí. Creo que al menos por 2021, hasta tanto sepamos cómo seguirá la pandemia en el mundo, cómo se va a transitar, perderán terreno. Estábamos dentro de un modelo con un espacio privativo interior de la vivienda cada vez más justo, porque es caro. Con una superficie en reducción. La expansión, cuando necesitabas más espacio, se daba en espacios comunes de un edificio: un SUM, una sala de reuniones. O bien en la ciudad, con una oficina cercana al departamento o reuniones en un bar. Estábamos dentro de un modelo pensado en ese sentido.

La pandemia puso esto en jaque. Impuso que esto que era común, estar en contacto con otros en espacios, es riesgoso y tenés que evitarlo. Con la pandemia necesitás más espacio propio y menos lugares comunes. Ahí está la revalorización del espacio interior de la vivienda en contra de lo anterior, que era reducir eso e ir hacia un modelo de espacios comunes. Ahora es más conveniente tener más metros, que puedas estar vos y tu familia, y que eso no lo compartas con ninguno.

-La baja de precios ¿encontró su piso?

-Está más asumido, en términos generales, que hay un espacio en el que se mueven los valores. Las dos partes, demanda y aquel que quiere vender, son conscientes de ese espacio. Quien quiere vender ya tiene asumido que el valor no es el mismo de hace un año o dos atrás. Arranca con un precio más ajustado. Esto hoy también lo tiene presente el canal inmobiliario, quienes tasan para vender. El valor de publicación, respecto de noviembre del año pasado, muestra una caída promedio del 18 por ciento. La demanda empieza a ver que esas contraofertas furibundas, de un 30, 40 o 50 por ciento ya no funcionan. Hoy, si la tasación está bien ajustada, como se ve ahora en los valores de publicación, es muy difícil que el propietario acepte una contraoferta de más del 20 por ciento.

Cuando el valor de publicación empieza a ajustarse y las tasaciones se vuelven más realistas, acomodadas al nuevo contexto, se achican los márgenes de contraoferta. Venías de un mercado que tenía sincerada una baja del 6 por ciento en el valor de publicación, entonces el margen de contraoferta era de un 26 por ciento. Ahora tenés un sinceramiento más alto.

-Si pensamos ya en 2021, ¿cuáles son las oportunidades que asoman?

-Será un mercado para los que estén muy informados. Creo que habrá oportunidades de inversión en locales comerciales. A partir de propietarios de locales que estén dispuestos a venderlos, a un precio conveniente ante la falta de respuestas en los alquileres. Pero, claro, habrá que apostar por un rediseño del modelo, esto es, locales que se puedan reconvertir en el uso, flexibles.

Lo mismo para las oficinas. Se puede pensar en edificios donde se venden oficinas con capacidad para reconvertirse en uso residencial. O apuntar a una recuperación futura de la necesidad de uso de esas mismas oficinas.

La rentabilidad de los alquileres residenciales transita su mínimo histórico.

-¿Los proyectos en "boca de pozo" del segmento residencial pueden mover la aguja del sector el año que viene?

-Hay que ver muy bien si el valor que se pagará por esa unidad que van a entregarte en dos o tres años tiene asimilado el nuevo costo de construcción. Y medido en dólares. También, pensar en cómo está estructurado el esquema de pagos a futuro. Empiezan a aparecer oportunidades, sí. Pero siempre hay que verlo en función del valor de reposición.

Es interesante para observar, pero con análisis: evaluar si el precio está sincerado, cómo son las condiciones a futuro y, obviamente, la trayectoria de quien está proponiendo el proyecto. Mirar muy bien qué te están prometiendo, lo que vas a firmar, cuáles son las calidades prometidas, y las condiciones de entrega y actualización.

-Por último ¿cómo seguirá tallando la nueva Ley de Alquileres de cara a lo que viene?

-La Ley de Alquileres fue sumamente inoportuna por el contexto. También es inoportuno para la inversión, la generación de oferta, el congelamiento y su prórroga. Acá el costo lo asumió y asume el propietario. No estuvo repartido. No son señales que van en el sentido de generar más oferta. Por el contrario, desalienta la oferta futura o el aumento de las propuestas de alquiler.

Además está la rentabilidad de los alquileres. La rentabilidad bruta está en el 1,6 por ciento anual. Es mínima histórica. La renta neta es prácticamente inexistente.

Por un lado te desincentiva la legislación, que aumenta el riesgo, y por otro no es negocio, no hay una rentabilidad. Por poner un ejemplo, la media de todas las ciudades de España es del 5,5 por ciento. Y con otro contexto de seguridad jurídica, obviamente. La oferta de alquileres acá se seguirá achicando.