Con departamentos cada vez más chicos, Palermo vive un nuevo boom de desarrollos inmobiliarios

Está repleto de departamentos de pozo en esta zona cercana a universidades. A qué valor, qué dimensiones y cuáles son las posibilidades de inversión.
Por Nicolás Bal
23/10/2022 - 08,44hs
Con departamentos cada vez más chicos, Palermo vive un nuevo boom de desarrollos inmobiliarios

Próximos a numerosos centros educativos y a la Universidad de Palermo, en una superficie que alcanza los 143.364 m2 demarcada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo, se construyen 61 desarrollos: 19 de ellos han comenzado recientemente –una cantidad elevada, si se la compara con la media de los últimos años– y 12 se encuentran en su etapa final, con departamentos próximos a estrenar, con un avance de obra del 90%, según revela un informe reciente de Reporte inmobiliario.

En esta zona de la Ciudad de Buenos Aires tan demanda por los estudiantes –claro está, se suma la infinita oferta de bares, cervecerías, patios y terrazas que concentran gran parte de la vida nocturna de CABA–, la tipología que más se busca son los monoambientes, seguida por los de 2 ambientes y –en menor cantidad– los departamentos de 2 dormitorios. Estos inmuebles, según el relevamiento, van desde los u$s2.900 el m2 hasta los u$s3.700.

Según los especialistas consultados, estas unidades chicas aptas destinada a uso profesional, en la práctica las terminan utilizando como vivienda. Por eso las superficies apuntan a ser lo más compactas posible. De este modo, en Palermo Sur "hay monoambientes (con una superficie de 30-32 m2), a un valor promedio de u$s70.000/u$s80.000; departamentos de 1 ambiente y medio (divisible, de 35 a 38 m2), que rondan los u$s85.000/u$s90.000; y unidades de 2 ambientes (que antes tenían unos 50 m2 y ahora se encuentran en el orden de 40-45 m2), de u$s95.000/u$s100.000", detalla Agustín Walger, director en Lepore Propiedades.

Palermo Sur: ¿qué público compra o invierte en los departamentos a estrenar?

Si bien la gente que quiere vivir en esta zona proviene de todos los demás barrios y cruza los límites de la General Paz, puesto que es aspiracional, la demanda en esta parte de Palermo se encuentra traccionada por los padres que compran departamentos para que sus hijos puedan moverse en este radio aledaño a la universidad, para que no deban estar trasladándose constantemente, ya que muchos de ellos llegan del interior del país y no conocen la ciudad.

Y por más que, por otro lado, es cierto que el mercado actual indica que se ven activos todo tipo de clientes –ya que, a valores de metro cuadrado, hoy es el momento oportuno para comprar–, en cuanto al público inversor, en Palermo en general los precios se pueden defender mejor para los distintos formatos: tanto para los que puedan comprar un departamento en pozo y venderlo durante el proceso de obra como para quienes ostentan alquilarlo en el formato que marca la Ley de Alquileres (a 3 años). 

Pero hay otro tipo de renta muy solicitada en esta zona. En general, estos emprendimientos próximos a instituciones educativas "son aptos profesional, aptos renta AirBNB y, obviamente, muy buscados para el público estudiantil. Se trata de unidades valoradas por la buena renta (aunque en este momento en pesos sea muy baja), pero también para el alquiler temporario de gente vinculada con las universidades", entiende la arquitecta María Gabriela Besuzzo, gerente de Emprendimientos y Obras de Interwin.

Palermo es una zona muy demandada por los estudiantes

Los que invierten desde el comienzo del desarrollo perciben, aproximadamente, un 1% mensual de rentabilidad desde el pozo hasta la entrega. En esta instancia inicial, las unidades "arrancan desde los u$s1.800 el m2, en promedio, hasta los u$s2.300, dependiendo de qué nivel y característica de proyecto se construye sobre qué porción de tierra, ya que los desarrollos actuales van de un simple hasta un triple frente", explica Nicolas Korn, director de Korn Propiedades.

Palermo Sur: qué ofrecen los desarrollos destinados a estudiantes

Como las unidades no tienen mucha superficie, los espacios comunes son importantes. Pero, por otro lado, todo depende del tamaño del lote, "porque si hay pocos departamentos, el mantenimiento encarece las expensas. Si se trata de un edificio más grande, compensa y resulta ser un valor agregado", especifica Korn.

Dentro de esos amenities, aparecen los más demandados: los jóvenes buscan que tengan "un SUM para contar con un lugar de encuentro, sectores de parrillas, espacios de coworking que permitan salir del departamento para estudiar o trabajar, gimnasios (en algunos casos, porque tienen un mantenimiento costoso) y piletas. Todo depende del perfil al que se quiera apuntar para terminar de ajustar esos amenities", comenta Walger.

Y, en ese sentido, si bien para sumar cocheras se pide en promedio que actualmente promedia los u$s33.500 por cada unidad, conforme esclarece el reporte, en edificios de unidades de 1 y 2 ambientes, "un local a la calle es más rentable que las pocas cocheras que salen en PB: se calcula 0 cocheras para 1 ambiente y 1 cochera por cada 2 unidad de 2 ambientes", concluye Besuzzo.