El plan de Eduardo Elsztain para invertir 2.000 millones de dólares en 2026 y salir ganando

El mayor desarrollador inmobiliario de la Argentina encara sus planes para 2026, a partir de una recuperación contable y operativa, marcada por la revalorización de sus activos y un agresivo plan de expansión que va de la mano de una política financiera conservadora.

Se trata de Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA), el holding que dirige Eduardo Elsztain y que acaba de presentar ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), los resultados correspondiente al ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre del año pasado, que incluyen los períodos de seis y tres meses finalizados esa fecha.

De acuerdo al balance, el grupo dueño de los principales centros comerciales del país, pasó del rojo al verde, con un fuerte giro en el resultado neto.

Tras un periodo anterior con saldos negativos debido a la volatilidad macroeconómica, la compañía ha vuelto a la rentabilidad positiva, mostrando una ganancia de $248.817 millones, contra una pérdida de $53.896 millones en el mismo período del año anterior.

En ese contexto, el informe revela que el grupo generó ingresos que crecieron un 4,7% durante el primer semestre del ejercicio 2026 comparado con el mismo período de 2025, llegando a $292.081 millones, contra los $279.069 millones anteriores.

El incremento fue principalmente impulsado por la evolución del segmento de centros comerciales, lo cual también impulsó su EBITDA que alcanzó los $147.190 millones, 4,9% superior al primer semestre del ejercicio anterior.

De ese monto, $126.813 millones fueron provenientes del segmento de Centros Comerciales; otros $10.496 millones del segmento de Oficinas y los $9.881 millones restante del sector de Hoteles.

Contexto desafiante para IRSA

El balance muestra además que el EBITDA ajustado total alcanzó los $131.518 millones, cayendo un 2,3% con respecto al mismo semestre del año pasado, con un resultado neto que registró una ganancia que se explica más que nada por cambios en el valor de las propiedades de inversión debido al impacto de una devaluación superior a la inflación en aquellas propiedades valuadas en dólares.

A pesar de un contexto de consumo desafiante, las unidades de negocio de IRSA muestran cierta resiliencia, como el caso de los shoppings, donde la superficie alquilable de su portafolio fue de 373.020 m2 de ABL.

Las ventas reales de los locatarios alcanzaron los $1.761.462 millones durante ese ejercicio, ubicándose 8,1% por debajo del mismo período del ejercicio pasado.

En el caso de las ​Oficinas Premium, sigue siendo la "joya de la corona" en términos de estabilidad aunque, el trimestre cierra con un leve incremento en la vacancia posicionándose en 13,7% en el mercado premium (A+ y A) de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que los precios se mantuvieron estables en niveles promedio de USD/m2 22,4.

La superficie total alquilable del segundo trimestre del ejercicio fiscal 2026 fue de 58.074 m2, con una ocupación promedio del portafolio premium del 100% y la del portfolio total al 98,9%, gracias a la mejora en la ocupación del edificio Philips que se destina en su totalidad al negocio de Workplace.

Durante el primer semestre del ejercicio 2026, los ingresos de oficinas crecieron un 15,5% y el EBITDA Ajustado lo hizo en la misma proporción comparado con el ejercicio anterior, principalmente por el efecto de la devaluación mayor a la inflación en las rentas denominadas en dólares y mejora en la ocupación del portfolio.

Hoteles de Eduardo Elsztain, un negocio en recuperación

En el área hotelera, se observó una mejora en ingresos, aunque factores estacionales (como la menor nieve en el Llao Llao) afectaron puntualmente los márgenes en ciertos meses del 2025.

De todos modos, el informe asegura que los establecimientos de la compañía están comenzando a mostrar cierta recuperación en sus niveles de ingresos y ocupación.

Este escenario se da luego de la merma en la actividad observada en los últimos trimestres, debajo de los observados en los dos años anteriores, en un contexto aún desafiante para el turismo receptivo, principalmente asociado a la menor competitividad cambiaria del país.

En este primer semestre del ejercicio 2026, el segmento ha registrado un incremento en su nivel de ingresos de 6%, mientras que el EBITDA fue de ARS $9.881 millones, incrementándose un 44,8% comparado con el mismo período de 2025.

Las cifras vienen acompañadas de ciertos datos que indican una predisposición de IRSA a premiar a sus accionistas, como la decisión tomada por la Asamblea Ordinaria de octubre del año pasado de distribuir un dividendo en efectivo por $173.788 millones.

A esto se sumó la medida de incorporar la posibilidad de ejercicio de los warrants para suscribir acciones, mediante la entrega de acciones por el monto diferencial entre el valor de ejercicio con desembolso de efectivo y el valor equivalente en el mercado, abonando solamente el valor nominal de las acciones.

El millonario plan del mayor desarrollador inmobiliario del país

Por otro lado, el balance también da cuenta de algunas operaciones comerciales realizadas por el grupo para incrementar su portfolio, como la compra, el 30 de octubre de 2025, de un inmueble ubicado en Av. Gaona, entre Nazca y Terrada, en el barrio porteño de Flores por el que pagó u$s6,8 millones en el marco de un proceso judicial.

El edificio, emplazado sobre un terreno de 8.856 m2, cuenta con una superficie construida de aproximadamente 17.000 m2 y potencial de expansión a futuro.

El plan es el de impulsar la refuncionalización del inmueble, con el objetivo de recuperar y poner en valor un activo que es considerado emblemático de la Ciudad de Buenos Aires, teniendo en cuenta que fue la sede del Hospital Israelita.

Esta iniciativa demuestra que, para IRSA, 2026 no es un año cualquiera sino que planea activar un plan de más de u$s2.000 millones.

Otro ejemplo es el operativo regreso del "Showcenter", en la localidad bonaerense de Haedo, donde el holding desembolsará u$s20 millones para transformarlo en un Premium Outlet.

​Se estima que el centro comercial esté plenamente operativo con 50 locales de marcas líderes, un complejo de cines renovado (Showcase), y una fuerte propuesta gastronómica a cielo abierto.

La estrategia global también incluye la creación de Distrito Diagonal, el primer shopping de La Plata, que se levantará como "un gigante" de usos mixtos en un predio de ocho hectáreas.

Su lanzamiento comercial y avance de obra clave están previstos para este 2026 y la inversión total ascenderá a u$s130 millones, para dotar al shopping no sólo de locales comerciales sino también de un hotel, una clínica médica, oficinas y edificios de viviendas.

El proyecto más ambicioso

​La iniciativa se suma a los avances mostrados en la comercialización del Proyecto "Ramblas del Plata", (Ex Ciudad Deportiva de Boca).

Se trata del proyecto más ambicioso del grupo, ubicado en la Costanera Sur y aunque la finalización total llevará una década, el 2026 será un año de consolidación de obras de infraestructura y comercialización.

En las 71 hectáreas del parque, el objetivo es crear una "nueva ciudad" dentro de Buenos Aires con torres de lujo y edificios de mediana densidad.

Este 2026, la empresa estará enfocada en la preventa de los primeros lotes privados y el avance de las zonas comunes.

Otros dos megaproyectos se vinculan al shopping Polo DOT, en el barrio de Saavedra, y a la transformación del Mercado del Plata.

En el primero, para este año, las torres de departamentos "Nexo" junto al centro comercial estarán en plena etapa de construcción y finalización.

Son 1.200 unidades pensadas para un público joven y corporativo (aprovechando la cercanía con oficinas de empresas como Mercado Libre).

​En el caso del Edificio del Plata, se espera que la transformación del inmueble municipal sobre la Av. 9 de Julio (que IRSA compró hace años) esté avanzada para convertir oficinas en micro departamentos residenciales, alineándose con el plan de reconversión del Microcentro porteño.

Mejoran las expectativas

"De cara al próximo trimestre, observamos un escenario de mayor estabilidad y previsibilidad para la economía argentina, luego de los resultados electorales de octubre que ratificaron la continuidad del programa económico vigente", señala el balance de IRSA.

Sus ejecutivos entienden que este contexto comienza a reflejarse en una paulatina mejora de las expectativas, en una mayor visibilidad para la toma de decisiones de inversión y en un entorno más propicio para la planificación de proyectos de mediano y largo plazo en el sector inmobiliario.

En este marco, el grupo anticipa que continuará "fortaleciendo y ampliando nuestro portafolio de centros comerciales, enfocados en mejorar la experiencia de los visitantes y generar valor para locatarios y consumidores".

También se hace mención a la incorporación de nuevas marcas, incluyendo propuestas internacionales que ya se encuentran en obra o próximas a inaugurar, "que contribuirá a diversificar y enriquecer el mix comercial de nuestros shoppings".

En el segmento de oficinas, IRSA espera que se mantengan elevados niveles de ocupación, con demanda sostenida por espacios premium y ubicaciones estratégicas.

En hotelería, si bien la competitividad cambiaria continúa representando un desafío, el grupo mantendrá una visión constructiva sobre la evolución del turismo receptivo a futuro.

En paralelo, IRSA anticipa que seguirá explorando oportunidades de adquisición de activos inmobiliarios estratégicos "que contribuyan al crecimiento y diversificación del portafolio".

Pero el plan de negocios también cuenta con una estrategia financiera basada en la reducción y eficiencia de la estructura de costos, y evaluando distintas herramientas que le permitan fortalecer su posición competitiva y contar con la liquidez necesaria para afrontar sus obligaciones.

De hecho, en el balance se asegura que "estas herramientas podrán incluir la disposición de activos en forma pública y/o privada —tanto inmuebles como valores negociables—, la emisión de acciones, obligaciones negociables, programas de recompra de acciones, entre otros instrumentos alineados con los objetivos estratégicos".