Vuelven a subir los alquileres: de cuánto serán los ajustes en marzo, y cómo están la oferta y los precios

Al margen de la mejoría derivada de la derogación de la ya antigua ley de alquileres, los contratos siguen acumulando ajustes que varían de acuerdo al tipo de acuerdo establecido entre el inquilino y el propietario. Si bien la previsibilidad es el rasgo predominante en el mercado locativo residencial, lo cierto es que continúan aplicándose incrementos a partir de las oscilaciones que muestran el Índice de Contratos de Locación (ICL) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En esa línea, y con vistas a marzo, representantes del sector inmobiliario anticiparon que las subas previstas para el mes próximo en el caso de los acuerdos por ICL serán del 6.2% para los pactos trimestrales, mientras que quienes ajusten por semestre enfrentarán un incremento del 12.6 por ciento. Hoy por hoy, la cotización promedio de un departamento de un ambiente en alquiler se ubica en torno a los $450.000 mensuales y sin expensas.

Según datos aportados por el Foro Profesional Inmobiliario, en lo que respecta a los acuerdos cuatrimestrales por ICL los incrementos serán de casi el 8 por ciento. En lo que refiere a los pactos con subas anuales, el indicador para marzo alcanzará al 33.8 por ciento.

Las subas, moderadas respecto de otros años

Por el lado de los contratos bajo el paraguas del IPC, el estimativo para los pactos trimestrales es de una suba del orden del 8.8% para los primeros días del mes próximo. Ya en lo que respecta a los acuerdos semestrales, el incremento será del 11.8 por ciento. Por el lado de los entendimientos con ajuste anual, el parámetro de aumento estará en torno al 33.3 por ciento.

Respecto de cómo está la situación del mercado de alquileres en este primer tramo del año, Marta Liotto, actual titular del Colegio Inmobiliario porteño, dijo recientemente a iProfesional: "Comenzamos 2026 con buenas ofertas de alquileres para vivienda en la Ciudad. Sin dudas, la oferta fue creciendo de forma significativa en el último tiempo, con un aumento que supera ampliamente los niveles de años anteriores".

"Esto significa más opciones para quienes buscan alquilar y menos presión por encontrar vivienda. Las immobiliarias contamos con buenas ofertas que actualmente satisfacen bien la demanda. Gran parte de esa oferta está concentrada en barrios atractivos como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito", agregó.

Ya en lo que respecta a la evolución de los valores, Liotto dijo que, comparado con el segundo semestre de 2025, "los precios sufrieron aumento mínimo y que corre de la mano de la inflación".

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario del que dio cuenta este medio, en el año más reciente los valores de alquiler registraron un incremento promedio del 28,08% lo cual, en concreto, consolidó la desaceleración de los precios que comenzó a observarse a partir de diciembre de 2023.

"Este comportamiento ratifica el ingreso del mercado en una fase de ajuste más pausada, donde los aumentos tienden a alinearse con variables macroeconómicas de referencia y dejan atrás la volatilidad extrema que caracterizó a períodos anteriores", indicó la consultora.

Precios de alquileres según el barrio de Buenos Aires

En cuanto a los valores vigentes en la Ciudad, el monitoreo de Reporte Inmobiliario detalló hace escasas semanas que, respecto de las unidades de un ambiente con mayor cotización, las cotizaciones más altas corresponden a Núñez ($630.000), Saavedra (595.000), Palermo (580.000) y Villa Crespo (550.000).

Del otro lado se alinean La Boca ($410.000), Liniers (420.000), Centro y Microcentro ($435.000) y Congreso (437.000).

Respecto de los dos ambientes, los precios más elevados se dan en Núñez, Parque Chas y Saavedra ($700.000), Palermo (690.000), Chacarita, Coghlan y Colegiales (680.000).

En la vereda de enfrente se ubican Constitución y La Boca ($480.000), Centro y Microcentro (510.000), San Cristóbal (520.000) y Boedo (547.500).

En lo que refiere a los departamentos de tres ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los inmuebles más caros están en Parque Chas y Villa Urquiza (más de $1 millón), Recoleta (995.000), Retiro (990.000) y Mataderos (980.000)

Los precios de menor valía se distribuyen entre Centro y Microcentro, Congreso, San Nicolás y Tribunales ($700.000), Villa General Mitre (715.000) y Constitución (730.000).

Por último, y en lo que hace a los inmuebles de cuatro ambientes, los precios más altos están en Colegiales ($1.360.000), Recoleta (1.350.000), Palermo (1.300.000) y Belgrano (1.250.000).

Los más "accesibles", en cambio, se ubican en Once ($800.000), Barracas y Tribunales (850.000), y San Telmo (865.000).