Cómo funciona el primer fideicomiso para invertir en el corazón de Vaca Muerta

El mercado de capitales argentino ha dado una señal contundente de confianza en el desarrollo de infraestructura en la principal región de la cuenca neuquina.

La desarrolladora Idero acaba de anunciar la suscripción total de los Certificados de Participación (CP) del Fideicomiso Financiero Inmobiliario "Espacio Añelo".

El proyecto se consolida como el primero de esta naturaleza en Vaca Muerta con oferta pública autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Con un ticket de entrada de u$s1.000, la propuesta logró romper la barrera de acceso que tradicionalmente limitaba la inversión en real estate corporativo en el corazón de la energía argentina.

Lo hizo mediante la emisión de un instrumento caracterizado por ser un vehículo de inversión sofisticado que permite convertir un proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario en una herramienta financiera negociable en el mercado de capitales.

En términos sencillos, es una forma de "securitizar" (o convertir en valores negociables) un activo inmobiliario, permitiendo que una amplia masa de inversores participe en un negocio que, de otra forma, requeriría un capital muy elevado o acceso restringido.

Patrimonio blindado ante eventuales problemas financieros

A diferencia de un fideicomiso inmobiliario común (para comprar un departamento desde el pozo), el proyecto transfiere sus derechos de cobro o su patrimonio a un fideicomiso financiero que emite valores negociables (Certificados de Participación o Títulos de Deuda) que se colocan en la bolsa.

Al ser autorizado y supervisado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), el fiduciario debe presentar prospectos detallados, balances auditados y reportes periódicos de avance de obra.

Además, el patrimonio del fideicomiso es autónomo y separado del de la empresa desarrolladora, por lo que queda blindado de eventuales problemas financieros, al estar los activos protegidos y no poder ser reclamados por otros acreedores.

Para proyectos como "Espacio Añelo", este instrumento ofrece ventajas competitivas frente a la inversión inmobiliaria tradicional.

Una es la liquidez ya que, al ser un valor con oferta pública, el inversor puede vender sus certificados en el mercado secundario (BYMA) antes de que finalice el proyecto, si necesita recuperar su dinero.

También permite entrar al negocio energético y de servicios con montos mucho menores en comparación con comprar una unidad funcional completa.

Al tratarse de inmuebles destinados a empresas multinacionales o trabajadores del sector energético, la gestión del alquiler y el mantenimiento está profesionalizada, reduciendo la incertidumbre para el inversor minorista.

Activo sólido con contratos firmados y renta inmediata

Otra ventaja que otorga es la transparencia en la rentabilidad. El inversor recibe una renta basada en el flujo de fondos real del proyecto, la cual es calculada y distribuida bajo normativas estrictas de la CNV.

El éxito de la emisión radica en la solidez del activo subyacente: 20 departamentos de 52 m² ya construidos, equipados y operando al 100% de su capacidad.

Estas unidades cuentan con contratos de alquiler a largo plazo firmados con empresas multinacionales del sector petrolero, garantizando una renta inmediata.

Según voceros de Idero, la estructura ofrece a los inversores una renta inmediata en dólares -estimada entre un 8% y 12%, actualmente del 10,88% anual-, lo que permitiría percibir beneficios apenas 30 días después del cierre de la operación, marcando una clara ventaja competitiva frente a los proyectos de real estate tradicionales.

Además, los Certificados de Participación (CP) podrían tokenizarse o ser representados digitalmente según lo previsto por las normas de la CNV.

Cubrir la demanda de alojamiento corporativo hasta 2032

También se pueden negociar en el mercado secundario en BYMA y A3 Mercados a partir del 29 de mayo desde montos mínimos, lo que aporta flexibilidad para los inversores.

Al respecto, Lucas Salvatore, director de Idero y del Grupo Salvatore, consideró que el lanzamiento "confirma que los inversores buscan activos reales y transparentes asociados al negocio de la energía".

También adelantó que la empresa continuará expandiendo su presencia en la zona, donde ya opera 340 plazas y proyecta sumar 3.000 más hacia 2032 para cubrir la creciente demanda de alojamiento corporativo.

Además del respaldo de Idero, el fideicomiso cuenta con una estructura integrada por actores especializados del mercado de capitales como DMA Broker; CFA Compañía Fiduciaria Americana; ARG Capital y Volsmart.