El Gobierno se desprende de otro terreno premium: mIllonaria subasta de predio ferroviario

La venta de activos inmobiliarios públicos vuelve a ocupar un lugar central en la agenda de negocios.

Esta vez, el foco está puesto en el barrio porteño de Palermo, donde el Estado buscará desprenderse de dos terrenos ubicados sobre la avenida Juan B. Justo mediante una subasta pública cuya base supera los u$s9 M.

La operación fue oficializada este viernes mediante un aviso publicado en el Boletín Oficial de este viernes 19 de junio por Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. (PFBA).

Se trata de la sociedad integrada por el Estado nacional y el Gobierno porteño encargada de administrar y desarrollar antiguas tierras ferroviarias dentro de la Ciudad.

Según la convocatoria, el próximo 21 de julio de 2026 se realizará la Subasta Pública N° 788859, a través de una plataforma electrónica especializada, para vender en bloque dos inmuebles ubicados en Juan B. Justo 1340 y Juan B. Justo 1380, identificados catastralmente como parcelas 1 y 2 de la Manzana 72A.

El valor base fue fijado en u$s9.271.222, una cifra que refleja tanto la ubicación estratégica de los terrenos como la creciente valorización inmobiliaria de ese corredor porteño.

Para el mercado, la operación representa una nueva oportunidad de acceder a uno de los activos más escasos de Buenos Aires: grandes superficies disponibles para desarrollo en barrios consolidados.

Por qué Palermo se volvió un imán para desarrolladores

La zona donde se encuentran los terrenos experimentó una profunda transformación durante las últimas dos décadas.

La expansión de Palermo Hollywood y Palermo Soho, el crecimiento del Distrito Audiovisual, la llegada de oficinas corporativas, la consolidación de polos gastronómicos y la construcción del Metrobus de Juan B. Justo modificaron por completo la dinámica inmobiliaria del sector.

Hoy se trata de uno de los corredores más demandados por desarrolladores, fondos de inversión y empresas vinculadas al negocio de oficinas, viviendas premium y proyectos de usos mixtos.

La escasez de terrenos de gran escala disponibles en el área explica por qué este tipo de subastas suele generar interés entre algunos de los principales jugadores del mercado.

Fuentes del sector señalan que las grandes parcelas ferroviarias constituyen una de las pocas reservas de tierra urbana capaces de albergar desarrollos significativos dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

Las condiciones que complican la operación

Más allá de la convocatoria, la publicación realizada en el Boletín Oficial incorpora una serie de condiciones que resultan determinantes para los potenciales interesados.

La primera es que los inmuebles serán vendidos "ad corpus y en bloque".

Esto significa que ambas parcelas deberán adquirirse conjuntamente y que el comprador aceptará las superficies y características reales existentes al momento de la transferencia, independientemente de cualquier diferencia que pudiera surgir de mediciones posteriores.

Asimismo, la documentación oficial establece que los terrenos serán transferidos "en el estado de conservación en que se encuentran", por lo que cualquier trabajo de adecuación, saneamiento, demolición o puesta en valor quedará a cargo del futuro adquirente.

La resolución también aclara que la toma de posesión no será inmediata.

Según las condiciones publicadas, la entrega efectiva de los inmuebles se realizará en forma diferida y recién podrá concretarse a partir del 1 de agosto de 2026.

La garantía millonaria que filtra oferentes

La convocatoria exige además una importante barrera de ingreso para quienes quieran participar.

Los interesados deberán registrarse hasta el 13 de julio, presentar la documentación correspondiente y constituir una garantía de mantenimiento de oferta equivalente al 5% del valor base.

Traducido en números, ello implica inmovilizar cerca de u$s463.500 antes de la subasta.

El objetivo es asegurar que únicamente participen oferentes con capacidad financiera real para afrontar una operación de esta magnitud.

La puja electrónica comenzará el 21 de julio a las 11 horas y tendrá una duración inicial de dos horas.

Sin embargo, el pliego contempla mecanismos automáticos de extensión en caso de que se registren nuevas ofertas durante los minutos finales, evitando así maniobras destinadas a cerrar rápidamente la competencia.

Cláusulas que frenan la especulación inmobiliaria

Uno de los puntos más interesantes de la documentación difundida por PFBA es la incorporación de restricciones destinadas a evitar operaciones especulativas posteriores a la adjudicación.

En ese sentido, la publicación oficial establece expresamente la prohibición de cesión de derechos.

La cláusula señala que el preadjudicatario o adquirente no podrá transferir ni ceder total o parcialmente los derechos derivados de la compra sin autorización previa y expresa de Playas Ferroviarias de Buenos Aires.

La sociedad advierte además que cualquier incumplimiento podrá ser considerado una violación de las condiciones establecidas en el pliego.

La medida busca impedir que inversores participen únicamente para revender la adjudicación antes de concretar la escritura definitiva.

La convocatoria incorpora además otra limitación relevante: la prohibición de compra en comisión.

Se trata de una práctica habitual en algunas operaciones inmobiliarias mediante la cual una persona participa en representación de un tercero.

PFBA decidió excluir expresamente esa posibilidad para garantizar que quien compita en la subasta sea efectivamente quien terminará adquiriendo el activo.

El dato judicial que complica el panorama

La publicación realizada en el Boletín Oficial incorpora además una advertencia que seguramente será analizada por estudios jurídicos y desarrolladores.

PFBA informó que la Parcela 01 registra los procesos judiciales CAF N° 28305/2019 y CAF N° 65968/2019.

Aunque el aviso no detalla el contenido de esos expedientes, la sola existencia de antecedentes judiciales vinculados al inmueble suele formar parte de los procesos de due diligence que realizan los inversores antes de presentar ofertas.

En operaciones de gran escala, este tipo de contingencias puede influir tanto en el valor ofertado como en la estrategia futura de desarrollo.

Quién está detrás de la venta

La empresa que impulsa la operación fue creada para administrar y desarrollar grandes predios ferroviarios ubicados dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

Su origen está vinculado al proceso de reconversión urbana de extensas superficies que durante décadas estuvieron afectadas a la actividad ferroviaria y que posteriormente quedaron disponibles para nuevos usos.

A través de PFBA se impulsaron distintos proyectos destinados a transformar antiguas playas ferroviarias en desarrollos residenciales, comerciales, corporativos y espacios públicos.

La empresa se convirtió en una herramienta clave para coordinar proyectos entre Nación y Ciudad y canalizar inversiones privadas sobre terrenos estratégicos.

En el caso de la venta de Juan B. Justo forma parte de un proceso mucho más amplio.

Durante los últimos años distintos gobiernos avanzaron en la comercialización, urbanización o concesión de numerosos terrenos ferroviarios ubicados en Palermo, Caballito, Colegiales, Liniers y otros barrios porteños.

Esas operaciones dieron origen a algunos de los emprendimientos inmobiliarios más importantes de Buenos Aires y modificaron significativamente el paisaje urbano.

Los defensores de estas iniciativas sostienen que permiten recuperar activos ociosos, atraer inversiones y generar recursos para infraestructura.

Las críticas, en cambio, apuntan a la pérdida de patrimonio público y al impacto que la creciente densificación urbana puede generar sobre servicios, tránsito y espacios verdes.

Qué dirá el mercado el día de la subasta

La subasta también funcionará como una prueba para el mercado inmobiliario.

Tras varios años de actividad reducida, el sector comenzó a mostrar señales de recuperación impulsadas por una mayor estabilidad macroeconómica, la reaparición del crédito hipotecario y el regreso de proyectos que habían quedado paralizados.

En ese escenario, los terrenos ubicados en zonas premium volvieron a transformarse en activos codiciados.

Por eso, más allá de los u$s9,27 M fijados como base, el verdadero interrogante es cuánto estarán dispuestos a pagar los desarrolladores por uno de los pocos predios de gran escala que aún permanecen disponibles en una de las áreas más demandadas de la Ciudad de Buenos Aires.

La respuesta llegará el próximo 21 de julio, cuando el mercado vuelva a ponerle precio a otro pedazo de las históricas tierras ferroviarias porteñas.