El mapa de las joyas del Estado: Qué pasa con Tecnópolis, Parque de la Costa y Chapadmalal
Puntos importantes
El Gobierno aceleró durante los últimos dos años la venta de edificios, terrenos y propiedades estatales consideradas innecesarias para el funcionamiento de la administración pública.
Sin embargo, la verdadera prueba de fuego de la motosierra inmobiliaria todavía está pendiente y no pasa por oficinas vacías, departamentos heredados por el Estado ni lotes aislados.
En realidad, el desafío está en encontrar capital privado para algunos de los mayores y más complejos activos que permanecen bajo la órbita estatal, donde sus tamaños los convierte en oportunidades excepcionales pero también reduce el universo de inversores capaces de asumir el costo de recuperarlos, explotarlos y mantenerlos.
En este grupo de terrenos se destacan Tecnópolis; las tierras de Tigre donde funciona buena parte del Parque de la Costa y los dos gigantes históricos del turismo social argentino, Chapadmalal y Embalse.
Es decir, cuatro casos muy emblemáticos pero también muy diferentes entre sí que el gobierno nacional a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), debe definir antes de que finalice este 2026 si los pasa a manos privadas o si los mantiene bajo la órbita estatal.
En el caso del predio de Tecnópolis, ubicado en la localidad bonaerense de Villa Martelli, está en juego la explotación durante 25 años de un predio de casi 51 hectáreas y con un canon base de $611 millones mensuales.
En la localidad de Tigre, la AABE mantiene bajo la categoría de "venta futura" un terreno estatal de más de 51.500 metros cuadrados sobre el que funcionan actividades privadas como son el Parque de la Costa; Aquafan y un sector de la playa de estacionamiento del Casino Trilenium.
En tanto en la zona marplatense de Chapadmalal, el Gobierno anunció la decisión de avanzar con una concesión de largo plazo para recuperar el complejo hotelero.
Lo mismo hizo en Embalse, Córdoba, donde el organismo estatal desafectó una enorme superficie de más de 230 hectáreas que incluye siete hoteles, más de 50 bungalows y una extensa infraestructura turística.
Tecnópolis desata la guerra entre los gigantes del entretenimiento
El caso de Tecnópolis es el más avanzado desde el punto de vista formal ya que la AABE convocó al Concurso Público Nacional 392-0006-CPU25 para entregar la explotación comercial del predio.
Cabe aclarar que la operación no implica la venta de la tierra porque el Estado conserva la propiedad para buscar un concesionario para explotar el lugar durante 300 meses, es decir 25 años, una superficie aproximada de 509.760 metros cuadrados.
El canon base fue fijado en $611 millones mensuales y sólo tomando ese valor inicial, sin proyectar futuras actualizaciones, el piso económico supera los $7.300 millones anuales.
En 25 años, la base nominal acumulada alcanzaría los $183.300 millones, aunque la comparación es puramente indicativa porque el contrato contempla una larga duración y mecanismos que alterarán el valor económico real de los pagos.
En este caso, la magnitud de la operación despertó movimientos entre algunos de los mayores jugadores del negocio del entretenimiento argentino, pero el futuro operador no solamente deberá pagar el canon, sino que necesitará construir una agenda de actividades durante buena parte del año para cubrir costos operativos, mantenimiento, seguridad e inversiones sobre una infraestructura gigantesca.
En torno al proceso fueron mencionados grupos vinculados a la familia Werthein, La Nación y el empresario Marcelo Fígoli, uno de los protagonistas de la industria de medios, radio y entretenimiento a través de sus diferentes compañías.
Esos nombres surgieron en información periodística sobre la competencia por el activo.
La AABE, sin embargo, no los presenta públicamente en la ficha institucional del concurso como adjudicatarios definitivos.
La diferencia es relevante y obliga a separar la disputa empresarial atribuida por fuentes del mercado del resultado formal del procedimiento.
Esta puja tiene una explicación económica si se analiza que Tecnópolis ofrece una escala prácticamente imposible de replicar en el mercado privado argentino: casi 51 hectáreas junto a la avenida General Paz, infraestructura para grandes eventos, pabellones y capacidad para combinar recitales, festivales, exposiciones, congresos y actividades recreativas.
Pero su tamaño es también el principal problema del negocio ya que el futuro operador no solamente deberá pagar el canon.
Ese factor limita el universo de candidatos y la ecuación parece diseñada para grandes operadores o consorcios capaces de combinar entretenimiento, producción de espectáculos, exposiciones y explotación comercial.
Las tierras premium de Tigre que esperan comprador
El segundo gran activo está en uno de los corredores inmobiliarios más buscados de la zona norte del Gran Buenos Aires.
Allí, la AABE tiene incorporado dentro de su cartera de grandes proyectos urbanos un inmueble de 51.563,63 metros cuadrados ubicado en el cuadro de la estación Delta de esa localidad de la zona norte bonaerense.
La ficha oficial es precisa sobre su situación y dice "venta futura", por lo que no corresponde afirmar que el Gobierno ya realizó la subasta o que existe un comprador.
La operación permanece como un proyecto pendiente y el activo tiene una particularidad que lo diferencia de un terreno convencional ya que sobre esas tierras funcionan actividades vinculadas al Parque de la Costa y otros emprendimientos de entretenimiento.
Gran parte de ese terreno es actualmente propiedad de Marcelo Fígoli, dueño de Fenix Entertainment Group y de varios medios de comunicación como las radios Rivadavia; Metro; Rock & Pop; Splendid y Colonia, además de la agencia Noticias Argentinas (NA), y de la desarrolladora inmobiliaria GCDI.
El valor estratégico surge de una combinación difícil de encontrar en el mercado al ser más de cinco hectáreas en Tigre, con conexión ferroviaria, circulación turística consolidada y proximidad con el frente fluvial.
Pero cualquier inversor que analice el activo deberá estudiar algo más que el precio del metro cuadrado.
La ocupación actual, los permisos existentes, las condiciones urbanísticas y las posibilidades de desarrollo futuro son variables centrales para establecer cuánto vale realmente la tierra y qué proyecto podría concretarse.
Por eso, el caso de Tigre podría transformarse en uno de los mayores termómetros del programa de venta de inmuebles públicos, además de no poder descartarse que el propio Fígoli termine acercando una oferta para mantener el terreno.
De todos modos, no se trata solamente de cuánto está dispuesto a pagar un desarrollador por cinco hectáreas premium.
La verdadera pregunta es qué grado de libertad tendrá para transformar ese activo en un proyecto inmobiliario, comercial o de usos mixtos.
Chapadmalal y Embalse, los símbolos del turismo social en la mira
En la Costa Atlántica, el Gobierno eligió un camino diferente, con una estrategia para la Unidad Turística Chapadmalal que pasa por avanzar hacia una concesión por 30 años que permita atraer inversión privada para recuperar el complejo y reducir la carga de mantenimiento sobre las cuentas públicas.
Cabe aclarar que Chapadmalal no es un hotel sino un conjunto turístico de escala extraordinaria, concebido durante la década de 1940 y desarrollado como una de las principales herramientas del turismo social argentino.
El complejo llegó a contar con nueve hoteles y una infraestructura preparada para recibir simultáneamente a miles de personas.
Esa escala explica su importancia histórica, pero también el tamaño del desafío financiero.
Un operador privado deberá evaluar cuánto capital necesita para recuperar edificios, instalaciones, servicios, conectividad y equipamiento antes de alcanzar una explotación comercial normal.
El plazo de 30 años apunta precisamente a ofrecer un horizonte suficientemente extenso para amortizar inversiones de magnitud, aunque hasta ahora no existe información pública suficiente para presentar como confirmados los nombres de cadenas hoteleras, grupos turísticos u operadores all inclusive que podrían participar.
De todos modos, queda claro que el verdadero atractivo del activo está en la posibilidad de explotar durante décadas un complejo turístico de enorme superficie y con ubicación frente al mar, en un mercado donde desarrollar desde cero un proyecto semejante sería extremadamente difícil.
El mapa quedaría incompleto sin la Unidad Turística Embalse, en Córdoba en donde la AABE avanzó sobre una extensa superficie vinculada al histórico complejo turístico y dispuso su desafectación de las jurisdicciones que la tenían asignada.
La decisión alcanza una superficie superior a las 230 hectáreas y la propia documentación oficial dimensiona el activo en siete hoteles, más de 50 bungalows, piletas, servicios generales, un museo y otras instalaciones.
La desafectación no significa que todo el complejo haya sido vendido ni que exista una subasta adjudicada sino que la medida coloca los inmuebles bajo una nueva situación administrativa y abre la posibilidad de que la AABE defina su destino posterior.
Pero, desde la perspectiva del negocio inmobiliario y turístico, el movimiento incorpora al mercado potencial uno de los activos estatales más grandes de su tipo.
De hecho, Embalse presenta un desafío incluso mayor que el de un hotel tradicional porque un eventual proyecto privado deberá definir qué hacer con una infraestructura concebida para turismo social masivo y distribuida sobre una superficie de escala territorial.
La recuperación integral de este complejo puede demandar inversiones significativas en edificios, instalaciones sanitarias, energía, conectividad, gastronomía y servicios.
A cambio, el activo ofrece algo difícil de conseguir a partir de su escala, infraestructura existente y ubicación en uno de los principales corredores turísticos de Córdoba.
En este caso, Embalse comparte origen y dimensión con Chapadmalal, pero no se encuentran exactamente en la misma situación jurídica.
El primero tiene una estrategia oficial anunciada de concesión por 30 años mientras que en Embalse, el movimiento formal verificado es la desafectación de los inmuebles y su incorporación a una nueva etapa bajo la órbita de la AABE.