Por la crisis del consumo, crecen los locales vacíos en las avenidas más exclusivas

El ajuste del consumo ya tiene una nueva postal a partir del crecimiento de las persianas bajas en las avenidas más cotizadas de la Ciudad de Buenos Aires.

Es decir, lo que ocurrió durante buena parte de 2024 y 2025 cuando el mercado inmobiliario comercial parecía haber encontrado un piso, no parece haberse consolidado como tendencia.

En esos años, el regreso de las marcas internacionales, la reapertura de proyectos de expansión y la desaceleración de la inflación alimentaron la expectativa de que las principales calles comerciales porteñas volverían a vivir un ciclo de crecimiento.

Sin embargo, el primer semestre de este 2026 comenzó a mostrar una realidad muy diferente o por lo menos así surge de analizar el último relevamiento realizado por Colliers.

El trabajo de la consultora inmobiliaria refleja que la vacancia de locales comerciales trepó al 4,84%, frente al 2,74% registrado apenas seis meses antes, mostrando que el mercado comercial porteño enfrenta un cambio estructural en sus patrones de ocupación.

Detrás de ese porcentaje hay un dato todavía más elocuente derivado de que la superficie disponible para alquilar creció hasta superar los 27.000 metros cuadrados, mientras la oferta pasó de 65 a 122 locales.

Pero el dato más preocupante no es únicamente el crecimiento de los espacios vacíos sino que los locales dejan de ocuparse.

Esta percepción, compartida por desarrolladores, brokers y propietarios, muestra que se desocupan y permanecen en oferta durante más tiempo, rompiendo la dinámica que había caracterizado al mercado durante los últimos dos años.

De hecho, el propio informe señala que la rotación ya no acompaña a la vacancia "ya que los inmuebles salen al mercado, pero encuentran cada vez menos interesados".

Un cambio más que relevante

Se trata de un nuevo escenario porque históricamente las calles comerciales premium funcionaban como refugio incluso en períodos de menor actividad económica.

Hoy esa fortaleza comienza a resquebrajarse y la situación resulta especialmente visible en algunos de los corredores más emblemáticos de la Ciudad de Buenos Aires.

Un ejemplo es lo que sucede en la avenida Santa Fe, en el tramo de Callao, que encabeza el ranking de vacancia con 9,73%, seguida por Florida (8,01%) y Santa Fe-Pueyrredón (6,98%).

Se trata de tres zonas que durante años fueron sinónimo de alta demanda y donde conseguir un local disponible era prácticamente imposible.

En contraste, corredores mucho más vinculados al consumo cotidiano, como Rivadavia en Caballito y Rivadavia en Flores, mantienen niveles de vacancia inferiores al 2%.

Los datos confirman que el golpe no es uniforme y que los comercios orientados a las compras de proximidad resisten mejor que aquellos ligados al consumo aspiracional.

Fenómeno que marca una nueva tendencia

El trabajo de Colliers también revela que se trata de una situación que marca una modificación de costumbres para el retail porteño y que anticipa un escenario que podría profundizarse durante el segundo semestre de este año si la recuperación del consumo no logra consolidarse.

El informe también deja una conclusión que excede a los números y es que no todos los corredores comerciales están atravesando la misma realidad.

Es decir, las zonas que durante años concentraron las marcas de moda, lujo y consumo aspiracional son hoy las que muestran los mayores niveles de desocupación, mientras las avenidas donde predomina el consumo cotidiano muestran un comportamiento mucho más estable.

Como lo que sucede en Rivadavia, tanto en Caballito como en Flores, que mantiene una vacancia inferior al 2%, mientras Avellaneda registra apenas 0,47%, uno de los niveles más bajos de todo el mercado.

Los especialistas del sector vienen observando desde hace meses que el consumidor modificó sus hábitos.

El gasto en indumentaria, accesorios y compras impulsivas perdió terreno frente a categorías vinculadas con necesidades básicas, promociones y compras de cercanía.

Ese cambio también aparece reflejado en la composición del mercado.

Aunque Indumentaria y Accesorios continúa siendo el principal rubro del retail porteño, representa el 42% de los locales relevados y perdió participación respecto de mediciones anteriores.

En paralelo, Gastronomía ya ocupa el segundo lugar con el 19% del mercado y continúa ganando espacio, mientras el segmento Hogar también amplía su presencia.

Una transformación más profunda

En este contexto, las cadenas de indumentaria vienen revisando sus planes de expansión desde hace varios meses.

Algunas priorizan locales más pequeños, otras renegocian alquileres y varias optan por reforzar el comercio electrónico antes que abrir nuevas sucursales.

La gastronomía, en cambio, continúa encontrando oportunidades porque el consumo fuera del hogar mostró una resiliencia mayor que otros segmentos y porque muchos operadores aprovechan la salida de marcas tradicionales para ocupar ubicaciones que hasta hace poco eran inaccesibles por precio.

Otro dato llamativo que surge del trabajo de Colliers es que el tamaño promedio de los locales vacantes cayó de alrededor de 324 metros cuadrados a unos 222 metros cuadrados.

Esto indica que la mayor parte de la desocupación ya no corresponde únicamente a grandes superficies, sino que alcanza también a comercios medianos y pequeños, un segmento mucho más representativo del entramado comercial porteño.

Para propietarios e inversores, el fenómeno abre un escenario completamente distinto al de los últimos dos años.

Después de un período en el que prácticamente cualquier local bien ubicado encontraba rápidamente un nuevo inquilino, el mercado vuelve a mostrar una realidad conocida.

Es decir, más oferta, mayores tiempos de negociación y la necesidad de revisar valores para evitar que las persianas permanezcan bajas durante meses.

Quiénes resisten y qué oportunidades aparecen

Más allá del crecimiento de la vacancia, el informe deja otra lectura sobre cómo está cambiando el negocio del retail en Buenos Aires.

El primer cambio tiene que ver con los rubros. Aunque la indumentaria y los accesorios continúan siendo la actividad dominante, con el 42% de los locales, el sector perdió participación respecto de relevamientos anteriores.

Según Colliers, la caída responde tanto a la incorporación de nuevos corredores con un perfil comercial diferente como al menor dinamismo de un segmento históricamente muy sensible al poder adquisitivo de los consumidores.

En sentido contrario, el informe sostiene que la gastronomía consolida su crecimiento y ya representa el 19% del mercado relevado.

También gana terreno el rubro Hogar, mientras categorías como tecnología, telefonía y servicios mantienen una participación mucho más reducida.

Paradójicamente, el mercado también muestra una aparente contradicción ya que mientras aumenta la cantidad de locales vacíos, el asking rent promedio subió hasta u$s35,21 por metro cuadrado.

Sin embargo, el propio informe aclara que ese incremento responde principalmente a la incorporación de corredores premium y a la actualización de contratos nominados en pesos.

De hecho, avenidas tradicionales como Cabildo, Florida y Rivadavia (Liniers) registraron bajas en los valores solicitados, lo que refleja un mercado donde los propietarios empiezan a priorizar conseguir un inquilino antes que sostener precios elevados.

De cara al segundo semestre, la evolución del consumo será determinante: si la actividad repunta, las grandes marcas podrían aprovechar la mayor disponibilidad para ingresar a ubicaciones que hasta hace poco eran prácticamente inaccesibles, pero si la demanda continúa debilitándose, la vacancia podría seguir creciendo.