Complejo Al Río: Destraban el traspaso de activos a un nuevo grupo inversor
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Puntos importantes
Inversores de Al Río aprobaron traspaso de activos por $6.8M.
El fondo extendió su vigencia para el cobro escalonado y entrega de bienes futuros.
Esto amplía la presencia de un grupo que ya había adquirido otras unidades en el complejo.
Los administradores del complejo Al Río dieron un paso decisivo para concretar el traspaso de otro paquete de activos al grupo inversor que comenzó a tomar posiciones dentro del complejo inmobiliario de la localidad bonaerense de Vicente López.
Para avanzar en el proceso, los inversores del Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Al Río Ley 27.260 ratificaron la oferta aceptada a fines de 2025 y aprobaron las modificaciones necesarias para ejecutarla.
La decisión obtuvo el voto favorable de 27 cuotapartistas, titulares del 79,226% de las cuotapartes en circulación y el respaldo permite extender la vigencia acumulada del fondo de 10 a 15 años, reformar su reglamento de gestión, adecuar el prospecto de emisión y habilitar distribuciones anticipadas entre los inversores.
La prórroga resultaba necesaria porque el acuerdo incluye pagos escalonados durante cuatro años y la entrega de metros cuadrados correspondientes a futuras etapas inmobiliarias y sin esa modificación, el fondo podía alcanzar su vencimiento antes de completar el cobro y recibir todos los activos comprometidos.
Cabe aclarar que no se trata de la venta integral de Al Río y que la operación comprende determinados inmuebles que el fondo había recibido como parte del recupero de sus créditos contra Ribera Desarrollos, la empresa vinculada a Luis Carlos de Narváez que impulsó originalmente el proyecto y que se encuentra en concurso preventivo de acreedores.
Cómo fue la votación de los inversores del fondo Al Río
La consulta entre los inversores buscó ratificar una oferta presentada por Enlace Fiduciaria, en representación del Fideicomiso Al Río Locales Existentes en donde Damián Manusovich, Daniel Walter Román y César Escandarani aparecen como garantes personales de las obligaciones asumidas.
Los integrantes del Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Al Río aprobaron la ratificación de la oferta y los cambios requeridos para ejecutarla ya que sin ese aval, la sociedad gerente no podía adaptar el vehículo al cronograma acordado con el comprador.
Los cuotapartistas autorizaron además la realización de distribuciones anticipadas y reembolsos y explicaron que los recursos que ingresen por la operación podrán distribuirse sin necesidad de esperar a la liquidación definitiva del fondo.
La aprobación interna, sin embargo, no completa automáticamente el negocio ya que la sociedad gerente deberá presentar ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), la adenda con los cambios introducidos en el reglamento de gestión y el prospecto de emisión.
Qué comprende la operación y cómo serán las etapas
El Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Al Río Ley 27.260 se encuentra registrado ante la Comisión Nacional de Valores y la documentación pública del organismo identifica a la sociedad de bolsa Cohen como sociedad gerente del vehículo.
La nueva reconfiguración de Al Río comprende cinco locales comerciales u oficinas de formato retail, siete terrazas, 31 cocheras y 31 bauleras ubicados principalmente en los sectores identificados como Docks y Sodimac con un precio total que fue fijado en u$s6,8 millones, de los cuales u$s4,1 millones corresponden a pagos en efectivo distribuidos durante cuatro años, mientras que los u$s2,7 millones restantes se cubrirán con la entrega de 600 metros cuadrados dentro de futuras etapas del desarrollo.
Las partes asignaron a esa superficie un valor de referencia de u$s4.500 por metro cuadrado y los 600 metros se agregarán a otros 1.300 comprometidos con anterioridad, por lo que el fondo deberá recibir un total de 1.900 metros cuadrados, junto con las cocheras correspondientes.
La oferta estableció un primer desembolso de u$s2 millones y pagos posteriores de u$s600.000 a los 12 meses y de u$s500.000 a los 24, 36 y 48 meses.
La transferencia de los inmuebles seguirá el avance del cronograma y contra el primer desembolso quedaron asignados un local del sector Docks, 22 cocheras del primer subsuelo y 22 bauleras.
El segundo tramo comprende otro local comercial y a los 24 meses, junto con el pago correspondiente y los boletos por los 600 metros cuadrados, deberán transferirse otros dos locales, seis cocheras, nueve bauleras y tres terrazas.
Las cuatro terrazas restantes quedaron asociadas al desembolso previsto para el tercer año, en tanto que el último local y otras tres cocheras serán transferidos con el pago final.
Los activos podrán generar ingresos mientras se completa su adquisición
El acuerdo permite al oferente utilizar determinados espacios mediante un usufructo gratuito mientras mantenga sus obligaciones al día.
También lo autoriza a realizar arreglos, divisiones y obras destinadas a la explotación comercial, dentro de los límites establecidos para preservar el valor de las unidades que permanezcan bajo titularidad del fondo.
De acuerdo al documento, los activos podrán generar ingresos mientras se completa su adquisición, aunque el usufructo cesará si el comprador incumple sus obligaciones y no regulariza la situación después de ser intimado.
En ese supuesto, el fondo podrá acelerar los vencimientos, recuperar la disponibilidad sobre los inmuebles todavía no transferidos y ejecutar las garantías previstas.
Por otro lado, los contratos que el grupo celebre con terceros para explotar los espacios deberán incorporar mecanismos que permitan ceder los flujos al fondo o terminar anticipadamente la relación comercial ante un incumplimiento.
Un recupero todavía incompleto
Los inmuebles involucrados habían ingresado al patrimonio del fondo como parte del recupero de sus créditos dentro del concurso de Ribera Desarrollos.
El FCIC tiene reconocidos judicialmente créditos quirografarios por u$s16,12 millones, otros u$s704.010 y $20,26 millones, por lo cual la operación ahora autorizada no cancela la totalidad de esas acreencias ni resuelve por sí sola el proceso concursal y solamente representa otro tramo del mecanismo utilizado para convertir los activos y derechos recibidos por los acreedores en efectivo y superficies inmobiliarias.
El acuerdo incluye pagarés correspondientes a los distintos compromisos y garantías personales otorgadas por Manusovich, Román y Escandarani, quienes asumieron como fiadores solidarios, llanos y principales pagadores.
La cobertura comprende el capital, los intereses, los gastos y las eventuales costas judiciales, además de que existen garantías hipotecarias relacionadas con la Unidad Funcional 2 y una participación indivisa sobre 233 cocheras.
Más activos para el mismo grupo
Aunque el traspaso ahora ratificado abre una nueva etapa, sus beneficiarios ya habían desembarcado en Al Río.
En el 2024, el grupo integrado por Román, Escandarani y Manusovich obtuvo autorización judicial para avanzar sobre la Unidad Funcional 2 después de negociar durante más de 16 meses con acreedores de Ribera Desarrollos.
Esa unidad reúne sectores comerciales, espacios gastronómicos, el salón de eventos El Cubo, cerca de 300 cocheras y alrededor de 27.000 metros cuadrados con potencial constructivo.
Allí funcionan establecimientos como Kansas y Johnny B. Good y se encuentra parte del espacio anteriormente asociado con Sodimac.
La estrategia presentada por los inversores contemplaba recuperar y poner en valor los activos existentes antes de avanzar con nuevos desarrollos sobre la superficie disponible.
Aquella transacción no comprendió todo Al Río ua que quedaron afuera la torre residencial, los espacios ocupados por Carrefour, las oficinas de La Nación y otros sectores.
La operación ratificada ahora es independiente, pero amplía la presencia del mismo grupo mediante la incorporación progresiva de otro conjunto de activos comerciales.
Al Río, del megaproyecto al concurso de acreedores
Al Río fue presentado en 2010 como un desarrollo de usos mixtos sobre un predio ubicado en el cruce de la avenida Del Libertador y la General Paz en la zona de Vicente López.
El proyecto original contemplaba edificios residenciales, oficinas, un centro comercial, locales gastronómicos, espacios de entretenimiento y miles de cocheras y contemplaba una inversión que rondaba los u$s800 millones.
Los problemas financieros, las diferencias entre socios y los conflictos con acreedores impidieron completar todas las etapas y Ribera Desarrollos solicitó su concurso preventivo en febrero de 2019, con una estructura de obligaciones que incluía créditos bancarios y comerciales, hipotecas, unidades terminadas, metros futuros, cocheras y contratos vinculados con diferentes sectores.
La reestructuración fue estimada en alrededor de u$s120 millones y el acuerdo preventivo obtuvo el respaldo de acreedores representativos de cerca del 90% de la deuda comprendida y su homologación fue confirmada por la Cámara Comercial.
Entre los actores involucrados aparecieron bancos, fondos de inversión y grandes compañías. Carrefour tuvo un papel relevante por los contratos y derechos relacionados con el predio, incluidos compromisos de construcción y asignación de cocheras.
Cinco años adicionales para cobrar
En el caso del FCIC Inmobiliario Al Río, fue constituido en 2017 bajo el régimen de la Ley 27.260 de Sinceramiento Fiscal, con un valor nominal aproximado de u$s15,1 millones.
El vehículo fue creado originalmente con una vigencia de cinco años y la posibilidad de aprobar prórrogas mediante una asamblea de cuotapartistas.
Las extensiones posteriores llevaron ese horizonte a 10 años y la modificación actual procura ampliarlo hasta 15.
Su objetivo inicial era financiar cuatro proyectos inmobiliarios dentro de Al Río, pero la crisis de Ribera Desarrollos modificó ese propósito y el fondo pasó de financiar nuevos proyectos a intentar recuperar sus créditos mediante inmuebles, garantías y derechos sobre superficies futuras.
