Desalojos y expropiaciones: puntos principales puntos de la ley de propiedad privada
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Puntos importantes
La reforma agiliza los procesos de desalojo de inmuebles, con plazos más cortos para la restitución y un nuevo procedimiento sumarísimo.
Se establecen límites más estrictos a las expropiaciones estatales, exigiendo justificación y ampliando las indemnizaciones con el lucro cesante.
También se restituye el límite del 15% a la titularidad de tierras rurales por parte de extranjeros, revirtiendo una desregulación previa.
La Cámara de Diputados aprobó este miércoles el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una reforma que modifica de raíz los procedimientos de desalojo en Argentina. La iniciativa también impone nuevas restricciones a las expropiaciones estatales y restablece los límites a la compra de tierras rurales por parte de extranjeros.
El proyecto obtuvo 124 votos a favor, 119 en contra y 6 abstenciones. Como la Cámara baja incorporó cambios al texto que había aprobado el Senado el 6 de agosto, la norma deberá volver a la Cámara alta para su revisión final.
La reforma busca acelerar la recuperación judicial de inmuebles urbanos y rurales, limitar la discrecionalidad del Estado en materia de expropiaciones y revertir la desregulación de la compra de campos que Javier Milei había dispuesto mediante el DNU 70/2023.
El oficialismo consiguió el aval de sus aliados en un punto sensible. La restitución de la Ley de Tierras Rurales fue el precio político que La Libertad Avanza tuvo que pagar para destrabar el tratamiento de la reforma en Diputados.
Cómo funcionarán los desalojos express bajo la nueva ley
El eje central de la reforma es la creación de un procedimiento acelerado para recuperar inmuebles. Las acciones de desalojo tramitarán mediante juicio sumarísimo, un mecanismo más abreviado que el proceso ordinario que rige actualmente.
En casos de falta de pago de alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá cumplir un paso previo. Tendrá que intimar al inquilino para que regularice la deuda y otorgarle un plazo no inferior a 10 días corridos desde que recibe la notificación. La intimación deberá especificar el lugar de pago.
Si el inquilino no cumple, el locador podrá iniciar la acción de desalojo. El proyecto contempla un procedimiento de restitución del inmueble en un plazo de 10 días hábiles y habilita a solicitar la desocupación inmediata en los casos de falta de pago o vencimiento del contrato.
Para obtener la desocupación express, el propietario podrá recurrir a la caución juratoria. Esta figura le permite asumir formalmente la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar una medida indebida, sin tener que constituir una garantía patrimonial.
La reforma también prevé controles judiciales específicos. Cuando se invoquen causas como el cambio de destino del inmueble, su deterioro, la realización de obras nocivas o el uso abusivo, el juez deberá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia.
Ese reconocimiento se hará con asistencia del defensor oficial, para identificar a los ocupantes. Si hay menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá dar intervención a los organismos competentes.
El objetivo será procurar una alternativa habitacional para los grupos vulnerables. Pero la norma aclara que esa intervención no podrá suspender el proceso judicial de desalojo.
Para evitar abusos, el proyecto incluye una sanción. Si se demuestra que el propietario obtuvo la desocupación inmediata mediante el ocultamiento de hechos o documentos, deberá pagar una multa de hasta 10 veces el monto mensual del alquiler.
Qué cambia para las expropiaciones estatales
La reforma modifica la Ley de Expropiaciones y establece condiciones más estrictas para que el Estado pueda disponer de bienes privados. La declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva, identificar de forma específica y concreta el objetivo perseguido y superar criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad, con el objetivo de limitar las decisiones que puedan afectar el derecho de propiedad sin una justificación suficiente.
En materia de indemnizaciones, el proyecto incorpora el lucro cesante entre los conceptos que pueden ser compensados. Se trata del dinero que el propietario deja de ganar a causa de la expropiación.
El texto contempla, en términos generales, un límite del 30% del valor del daño emergente para el lucro cesante. Ese porcentaje podrá superarse si el expropiado acredita fehacientemente una afectación mayor.
El valor del bien deberá determinarse tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. La indemnización se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), más una tasa de interés nominal activa del Banco Nación.
Esa actualización correrá desde la mora hasta el pago efectivo. Y el Estado no podrá transferir el dominio del bien sin haber abonado previamente la totalidad de la indemnización correspondiente.
La iniciativa también amplía los supuestos en los que puede promoverse una acción de expropiación irregular. Esto incluye situaciones en las que el Estado toma un bien sin pagar la indemnización.
También contempla casos en los que el Estado impone restricciones que afectan de manera sustancial y no transitoria el uso, el goce o la disposición de una propiedad, hasta producir efectos equivalentes a una expropiación.
Por último, la reforma establece nuevas condiciones para la ocupación temporánea anormal de bienes privados. La medida deberá ser dispuesta por el Poder Ejecutivo Nacional y tendrá un plazo máximo de 90 días, prorrogable una sola vez.
Esa prórroga solo procederá ante circunstancias graves y de necesidad pública, siempre que no existan alternativas menos lesivas. La norma también prohíbe reiterar la ocupación por la misma causa.
Vuelve el límite del 15% para la propiedad extranjera de tierras rurales
La restitución de la Ley de Tierras Rurales fue uno de los puntos centrales de la negociación política que permitió avanzar con el proyecto en Diputados. El texto aprobado dejó sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual Milei había derogado esa legislación.
Así, se restablece la vigencia de la Ley 26.737, sancionada en 2011. La norma fija un límite del 15% para la titularidad extranjera de tierras rurales en el territorio nacional, las provincias y los municipios.
Su restitución revierte el cambio dispuesto por el Gobierno al comienzo de su gestión. Ese cambio había sido congelado por la Justicia y ahora queda formalmente anulado.
La incorporación de este capítulo fue impulsada durante el tratamiento en comisión por sectores aliados del oficialismo. La decisión representó una modificación respecto de la orientación original del Gobierno.
Milei había promovido la eliminación de las restricciones a la compra de tierras rurales por extranjeros como parte de su agenda de desregulación. Pero el oficialismo debió ceder ese punto para conseguir los votos necesarios en Diputados.
Qué prevé la reforma del Registro de la Propiedad Inmueble
La iniciativa también modifica la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble. El objetivo es adaptar el sistema registral a las herramientas tecnológicas actuales.
Entre los cambios previstos se encuentran la digitalización de los procedimientos y la posibilidad de presentar documentos en soporte electrónico. También se incorpora el uso de firma digital de acuerdo con la normativa vigente.
El proyecto apunta a incorporar sistemas que garanticen la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral. La intención es mejorar la seguridad jurídica y la eficiencia administrativa en las operaciones inmobiliarias.
Tras los cambios introducidos en Diputados, será el Senado el que deberá decidir si acepta la nueva redacción o insiste con el texto que había aprobado en agosto, en una instancia clave para la sanción definitiva de la reforma.
