Los 3 barrios donde el crédito hipotecario cuesta menos que alquilar

Acceder a un crédito hipotecario se transformó en una misión casi imposible para la clase media argentina. La suba constante de las tasas encarece las cuotas y empuja a muchos a seguir en el mercado del alquiler, mientras los bancos endurecen sus condiciones con mayores exigencias de ingresos y plazos más cortos.

Ni siquiera las opciones "más baratas" quedaron al margen de los aumentos. En junio de 2025, el Banco Ciudad subió del 3,5% al 4,5% la tasa de su línea especial, lo que llevó una cuota de $581.000 a unos $642.000 por un préstamo de $100 millones a 20 años. Pese a las dificultades, esa entidad mantiene una alternativa más accesible: una tasa fija del 4,5% en zonas delimitadas del microcentro y del sur de la Capital.

Las áreas alcanzadas por la tasa preferencial presentan cuotas significativamente menores —hasta un 50% menos— en comparación con el resto de la Ciudad, donde la tasa vigente se ubica en el 8,1%.

Cómo funciona la línea especial

El programa permite financiar hasta $350 millones, cubriendo hasta el 75% del valor de la vivienda —o el 65 % si se requieren garantes—, con un plazo máximo de 20 años. La relación entre la cuota y los ingresos familiares no puede superar el 25%, aunque si el monto mensual se incrementa más de un 10% por el ajuste del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), el plazo puede extenderse hasta un 25% adicional para aliviar el pago.

El Banco Nación también ofrece una línea competitiva con una tasa del 4,5% para el público en general, aunque sin las ventajas por ubicación que distingue al esquema del Ciudad.

Ante este panorama, muchos optan por achicar expectativas: buscan unidades más pequeñas, se mudan a barrios más económicos o directamente postergan la compra para continuar alquilando.

Cuáles son los barrios donde "la tasa vale la mitad" que un alquiler

Según un informe de La Nación, las cinco zonas de la Ciudad que concentran cerca del 20% de los préstamos otorgados bajo este esquema preferencial son:

• Microcentro: incluye San Nicolás (u$s1.885/m²), Monserrat (u$s2.222/m²) y Retiro (u$s2,647/m²). Los límites abarcan las avenidas San Juan, 9 de Julio, Leandro N. Alem, Paseo Colón y Corrientes.
• La Boca: el metro cuadrado promedia u$s1.578. Comprende el área entre Cochabamba, Regimiento de Patricios, Martín García y el Riachuelo.
• Nodo Sáenz: abarca sectores de Boedo y Pompeya, con valores de u$s2.100 y u$s1.440/m², respectivamente.
• Barrio Olímpico: en Villa Soldati, sus precios se asemejan a los de Lugano, su barrio vecino.
• Villa Lugano: uno de los más accesibles, con valores en torno a u$s1.057/m².

En estas zonas, el valor de la cuota puede reducirse a la mitad. Por ejemplo, una financiación de $100 millones a 20 años pasa de $842.674 a $581.000 mensuales, lo que mejora notablemente la relación entre la cuota y los ingresos.

Comprar o alquilar: el dilema porteño

Comparado con los precios de los alquileres, los créditos preferenciales resultan más competitivos en algunas zonas. Según datos de Zonaprop, los valores promedio mensuales para un departamento de dos ambientes son los siguientes:

• Retiro: $657.736
• San Nicolás: $617.179
• Monserrat: $619.994
• La Boca: $602.780
• Boedo: $636.743
• Pompeya: $675.755
• Lugano: $512.510

Créditos más baratos, cuotas más accesibles: así la línea preferencial impulsa la vivienda

La diferencia radica en el costo del financiamiento: mientras la línea general del Banco Ciudad aplica una tasa del 8,1%, la preferencial ofrece un 4,5%. Esa brecha de casi cuatro puntos hace que la cuota baje de alrededor de $842.000 a unos $581.000 por cada $100 millones financiados a 20 años.

El impacto no es menor: con cuotas más bajas, las familias pueden destinar un menor porcentaje de sus ingresos y acceder a montos de crédito más altos sin superar los límites que imponen los bancos.

La combinación de cuotas más bajas y valores de metro cuadrado reducidos convierte a estos barrios en oportunidades dentro de un mercado inmobiliario en retroceso. En medio de tasas que suben y requisitos que se endurecen, los programas preferenciales aparecen como el último respiro para quienes aún persiguen el sueño de la casa propia.