Cuidado antes de invertir en una casa modular: qué exigencias imponen los barrios cerrados

Pensar en una vivienda diseñada a gusto propio, dentro de un espacio controlado, con vigilancia, servicios y amenities, es un objetivo que seduce a un número creciente de familias. Los countries y barrios cerrados se consolidaron como sinónimo de confort y previsibilidad. Sin embargo, cuando la elección constructiva se inclina por una casa modular, surge la duda central: ¿estos desarrollos aceptan ese tipo de obras o imponen restricciones que pueden frustrar el proyecto?

Levantar una unidad de este tipo en estas urbanizaciones no es una decisión aislada: implica acatar lineamientos que buscan mantener la armonía estética, proteger la calidad visual del entorno, preservar el valor de los inmuebles y cumplir con las normas de zonificación y edificación del municipio.

En este marco, los reglamentos internos actúan como el principal filtro para para estas construcciones. "Deben ajustarse a la normativa general del barrio, que incluye un capítulo específico sobre casas industrializadas", explica Patricio Lanusse, director de RR. II. y socio de EIDICO. Allí se especifican los requisitos técnicos y administrativos para su aprobación, como "el sistema constructivo, los materiales, la documentación necesaria, los plazos de obra y los criterios de seguridad", completa. 

Así las cosas, con la ventaja de plazos más reducidos y evitando las complejidades de la obra tradicional, "se presentan como una alternativa práctica para quienes ya viven en el barrio y buscan ampliar su vivienda —por ejemplo, con un módulo adicional o un quincho— sin enfrentar una intervención prolongada", explica el arquitecto Joaquín Berdes, del estudio UNO+."

Las viviendas industrializadas representan entre el 20% y el 25% en barrios como San Sebastián y hasta un 10%, en Sofía 

Los barrios cerrados que autorizan casas modulares y qué requisitos exigen

Muchos barrios cerrados rechazan de forma directa las viviendas industrializadas, mientras que otros imponen criterios estéticos y constructivos tan exigentes que, en los hechos, dificultan o impiden su desarrollo. Según Damián Garbarini, director de Damián Garbarini Negocios Inmobiliarios, "alrededor del 95% de las urbanizaciones y loteos residenciales no acepta este tipo de construcciones".

Aunque la aceptación de las viviendas modulares sigue siendo limitada, empiezan a ganar espacio en desarrollos con lotes grandes, chacras o semichacras —como el barrio agroecológico Pampa, en San Vicente—, donde las normas son más flexibles y permiten su uso tanto como vivienda principal como para construcciones complementarias, como quinchos, anexos o espacios recreativos.

Además de la normativa municipal vigente —que regula la zonificación y los permisos de obra necesarios para autorizar la construcción— y de verificar que la empresa constructora cuente con el Certificado de Aptitud Técnica (CAT), en vigor durante todo el desarrollo de la obra, antes de avanzar es clave revisar en detalle la documentación del barrio.

Desde u$s1.335 por m², la construcción modular se presenta como alternativa a la obra tradicional

Antes de definir el modelo de vivienda, resulta fundamental realizar un estudio de viabilidad que permita evaluar si el proyecto puede ejecutarse sin contratiempos. "Ese análisis contempla aspectos como dimensiones, orientación, accesos y las condiciones necesarias para el ingreso y montaje de la vivienda en el terreno elegido", detalla Berdes.

Además, es clave para determinar el tipo de fundación que requiere la construcción, dado que varía según las características del suelo. Conocer en detalle las normas de cada barrio —como alturas máximas, retiros obligatorios y otros condicionantes— resulta imprescindible, ya que "inciden directamente en la viabilidad del proyecto, en la elección del modelo de vivienda y ayudan a evitar problemas técnicos y sobrecostos", completa el arquitecto.

Las exigencias técnicas que deben cumplir las casas modulares para ser aprobadas

A puro tecnicismo, al momento de aprobar estas viviendas, existen exigencias técnicas y normativas que deben cumplirse, según informan desde Eidico. Entre las principales se destacan:

• Cubiertas: queda prohibido el uso de paja como material de techo.
• Fachadas con chapa prepintada: deben complementarse con materiales pétreos o ladrillo visto, cubriendo al menos el 50 % de la superficie con junta tomada.
• Estructuras en steelframing: las obras deben realizarse según lo establecido en la norma CIRSOC 303.
• Aislamiento térmico y control de condensación: muros exteriores y cubiertas deben cumplir con el nivel B de la norma IRAM 11.605, equivalente a un mínimo de 0,9 W/m²·h.ºC, garantizando ausencia de patologías de condensación y adecuado confort térmico.

Cuánto cuesta realmente una casa modular

Con valores que parten de u$s1.335 por metro cuadrado, la construcción modular comienza a posicionarse como una alternativa frente a la obra tradicional, cuyos costos rondan los u$s1.600 por m2 más IVA.

En este segmento, se ofrecen soluciones llave en mano con precios iniciales cercanos a los u$s15.000 para los modelos más básicos, mientras que las opciones de mayor superficie y equipamiento pueden superar los u$s115.000.

Para tener una referencia, los costos de una obra tradicional parten desde u$s1.500 por m2 para una casa austera pero pueden superar con facilidad los u$s4.000 por m2 en proyectos de calidad media-alta. 

A los valores de referencia publicados en los sitios oficiales se deben sumar costos adicionales. Según detallan desde Idero, entre ellos se incluyen:

• Traslado de los módulos: en el AMBA, ronda los u$s442 por un módulo y u$s884 por dos módulos.
• Montaje en el terreno: el costo oscila entre u$s3.250 y u$s4.300, según la complejidad del proyecto.
• Platea de apoyo: si la vivienda se instala sobre una platea, el trabajo adicional no supera los u$s250 por metro cuadrado.

Construir una casa modular en un barrio cerrado requiere planificar con cuidado. Antes de avanzar, es clave que quienes buscan esta opción de vivienda revisen normas, costos y limitaciones, así como aspectos técnicos de la vivienda, para asegurar que el proyecto sea viable y cumpla con todos los requisitos.