No pagar las expensas: cuánto interés punitorio pueden cobrarte

El atraso en el pago de expensas genera un impacto directo en la economía de los consorcios. Cuando un propietario no cumple en término, afecta a la caja común que permite afrontar servicios, mantenimiento y obligaciones corrientes del edificio. En ese escenario, surge una pregunta recurrente: qué intereses pueden aplicarse y bajo qué condiciones.

El cobro de intereses por mora no es una decisión arbitraria del administrador, sino que debe ajustarse a criterios legales y a lo resuelto por la asamblea de propietarios. Conocer qué tipo de interés corresponde, cómo se calcula y cuáles son los límites evita conflictos y posibles impugnaciones.

¿Es legal cobrar interés punitorio por expensas impagas?

El cobro de intereses por deudas de expensas cuenta con respaldo en el Código Civil y Comercial y en la jurisprudencia. Sin embargo, para que sea válido, el monto de la tasa, el tipo de interés y la modalidad de cálculo deben haber sido aprobados por la asamblea y asentados en acta.

Los consorcios pueden aplicar intereses moratorios, que se generan por el pago fuera de término, y también intereses punitorios, siempre que estén debidamente establecidos. La diferencia radica en que el interés moratorio compensa la demora, mientras que el punitorio busca sancionar el incumplimiento.

En la práctica, muchas administraciones toman como referencia la tasa activa del Banco Nación, criterio que ha sido avalado en distintos fallos judiciales, especialmente en juicios de ejecución de expensas. En otros casos se utiliza la tasa pasiva o una tasa fija que haya sido aprobada formalmente por la asamblea.

Lo central es que la decisión no quede librada a la discrecionalidad del administrador. Sin aprobación expresa, cualquier interés aplicado puede ser cuestionado por el propietario deudor.

Cómo se calculan los intereses y qué errores evitar

El cálculo de intereses debe ser claro, verificable y estar correctamente documentado. Para ello, es necesario contar con ciertos datos básicos: la fecha de vencimiento de la expensa, la fecha efectiva de pago —o la fecha de corte si la deuda continúa impaga— y la tasa de interés definida por la asamblea.

Como regla general, se aplica el interés simple. La capitalización de intereses, es decir, el interés compuesto, solo puede utilizarse si fue pactada de manera expresa y válida, o en los supuestos previstos por el artículo 770 del Código Civil y Comercial, como puede ocurrir tras una intimación formal o en el marco de una liquidación judicial.

Un ejemplo sencillo permite ilustrar el mecanismo. Si la deuda asciende a $500.000 y la tasa aprobada es del 3% mensual, el cálculo del interés simple se realiza multiplicando el monto adeudado por la tasa y por la cantidad de meses de mora. En este caso: $500.000 x 3% x número de meses impagos.

Asimismo, ARCA ofrece una calculadora de intereses útil para deudas fiscales, aunque no es específica para consorcios. Es posible consultarla ingresando al siguiente link oficial. Es importante que el detalle del cálculo figure en la liquidación, incluyendo período adeudado, tasa aplicada y fórmula utilizada. La transparencia en este punto fortalece la posición del consorcio ante cualquier reclamo.

Entre los errores más frecuentes se encuentra la aplicación de tasas que no fueron aprobadas por asamblea. Sin respaldo formal, el interés puede ser impugnado y eventualmente rechazado en sede judicial.

Otro error que suelen aplicar los consorcios es fijar tasas excesivas o desactualizadas. Si el interés se considera desproporcionado, podría interpretarse como usurario o injusto, lo que disminuye la posibilidad de que puedan cobrarlo..

En paralelo, la falta de documentación clara puede jugar a tu favor. Cuando no se especifica la fecha de vencimiento, el momento en que se configuró la mora o el detalle del cálculo, se pierde sustento legal.

Por último, la comunicación formal de la deuda es un paso indispensable. La intimación de pago tiene que ser fehaciente para consolidar el reclamo y, en determinados casos, habilitar la aplicación de ciertos intereses.