Los 5 barrios donde están las mejores oportunidades para comprar un departamento de 2 ambientes

Si bien durante 2024 y 2025 los valores de lo departamentos usados comenzaron a recuperarse, las subas fueron muy puntuales y no alcanzaron los dos dígitos: al sumar los aumentos que percibió el metro cuadrado durante los últimos dos años y según datos de distintos portales, el incremento fue tan sólo del 9,9%.

Al ser consultado por el retraso en los valores de las propiedades, el bróker Oscar Puebla señaló: "No estamos en los pisos de mercado, pero tampoco en valores máximos; el precio medio publicado en CABA en febrero de 2026 se ubicó en u$s2.455/m², todavía 12,3% por debajo del máximo histórico de la serie de Zonaprop, lo que confirma que la recuperación es real pero incipiente y todavía lejana a los valores récord del pasado".

En ese contexto, los analistas del mercado inmobiliario están mirando de cerca al "dos ambientes". No sólo porque es la vedette del sector sino también porque es un producto que supera ampliamente al monoambiente en prestaciones y a la hora de vender mantiene precios similares y con mayor liquidez que otras tipologías.

Según uno de los últimos informes de Remax, en febrero de 2026, "los 2 ambientes alcanzaron los u$s2.162 por m², posicionándose como el segmento más demandado por usuarios finales".

Sin embargo, las unidades no recuperan el valor que tuvieron en su época dorada. "El valor más elevado de m² promedio de ofrecimiento en CABA desde 2012 a la actualidad, se dio en marzo 2019 con u$s2.800: hoy estamos un 14,3% debajo", indica el bróker inmobiliario Alejandro Braña.

De hecho, "en barrios como Retiro o Parque Chas, hubo caídas de hasta 20% en relación a 2019", agrega.

¿Por qué no se recuperan los precios?

Los precios siguen bajos, en primer lugar, porque independientemente de la recuperación que hubo el año pasado, basada fundamentalmente en el usado y motorizada por el crédito hipotecario, la demanda de departamentos sigue siendo escasa. "La realidad es que muy poca gente en Argentina logra poder comprar un inmueble a lo largo de su vida porque es un país que nos golpea desde lo económico constantemente y por eso es fundamental el restablecimiento del crédito", señala Braña, explicando por qué la demanda no termina de despegar.

Pero la otra cuestión gravitante es que no hay inversores que entren al mercado inmobiliario porque la renta se recuperó pero alcanza apenas el 5% anual en dólares. El especialista explica que, "como el alquiler dejó de ser apetecible como renta, se volcó a la compra de departamentos de pozo ya que los inversores entraban con costos muy bajos por metro cuadrado y en dos o tres años recuperaban el 50% o más".

Valores para departamentos de 2 ambientes en los principales barrios

Luego del proceso que comenzó en 2019 y que culminó en 2023 cuando las propiedades tocaron su piso y llegaron a bajar 45% con respecto del valor de mercado, la reconstrucción de los precios se está desarrollando sin pausa aunque de manera lenta y heterogénea.

Tal y como era de esperar, los primeros barrios que comenzaron a percibir la suba fueron los de mayor demanda como Nuñez, Belgrano y ciertas zonas de Palermo pero también los que captan la demanda residual de éstos como Chacarita, Villa Crespo y Colegiales, "que combinan buena conectividad, desarrollo gastronómico y nuevos proyectos residenciales", explica Francisco Altgelt, al frente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

• Palermo: u$s2.700 y u$s3.200 por metro cuadrado con valores por unidad muy diferentes entre sí dependiendo de las zonas y las prestaciones
• Villa Crespo: la unidad de dos ambientes se coloca entre u$s80.000 y u$s120.000, con valores promedio de metro cuadrado entre u$s2.300 y u$s2.700 el m²
• Caballito: entre u$s75.000 y u$s115.000 la unidad con un rango promedio de u$s2.200 a u$s2.600 el m²
• Villa Devoto: con un perfil más residencial, los tickets se mueven entre u$s80.000 y u$s120.000
• San Cristóbal: los dos ambientes se consiguen aproximadamente entre u$s55.000 y u$s90.000, con un metro cuadrado más bajo, que oscila entre u$s1.600 y u$s2.000

Los datos fueron aportados por Ezequiel Wierzba, Fundador y Director de CLICK y son un valor de referencia aproximado.

¿Dónde están las mejores oportunidades?

Para Oscar Puebla, las mejores oportunidades pueden encontrarse en: Constitución, San Nicolás, La Boca, Parque Patricios y Retiro, "que todavía figuran con bajas interanuales en los valores publicados", confirmando que la recuperación no fue pareja en toda la Ciudad.

• Constitución: el precio para un departamento de 2 ambientes es de u$s62.000 con un promedio de u$s1.550 el metro cuadrado
• San Nicolás: valor promedio de un departamento de 2 ambientes es de u$s72.000 con un metro cuadrado de u$s1.800 como valor promedio
• La Boca: un departamento de dos ambientes está a razón de u$s56.000 con un valor promedio de u$s1.400 el metro cuadrado
• Parque Patricios: el valor de un departamento de 2 ambientes está en u$s68.000 promedio y a razón de u$s1.700 por metro cuadrado
• Retiro: un departamento de dos ambientes está, en promedio, u$s80.000 y a razón de u$s2.300 el metro cuadrado

En este caso, los valores aportados por el corredor inmobiliario Alejandro Braña y son estimativos ya que incluso la cuadra y también el entorno definen el valor.

Según Braña, los precios cambian significativamente no sólo entre distintos barrios sino también según los ejes y las zonas. Caballito aparece como un caso emblemático de estas diferencias internas: "Hay zonas como Parque Rivadavia o Pedro Goyena donde el valor del metro cuadrado se dispara, mientras que sectores como el Cid Campeador, Primera Junta o el entorno del club Ferrocarril Oeste muestran un movimiento más moderado", concluye Braña.

En síntesis, el mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires muestra una recuperación real pero todavía incipiente: los precios dejaron atrás el piso alcanzado entre 2019 y 2023, pero las subas acumuladas —de apenas un dígito— reflejan que el rebote es lento, selectivo y lejos de los máximos históricos.

Dentro de este escenario, el dos ambientes se consolida como el producto estrella: combina mejor habitabilidad que el monoambiente, mantiene valores relativamente accesibles y, sobre todo, ofrece mayor liquidez al momento de vender. Esto explica por qué lidera la demanda, especialmente entre usuarios finales.