La presión sobre los alquileres en CABA no cede: subieron 10% en tres meses y un monoambiente ya supera los $700.000
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) arrancó 2026 con una tendencia claramente ascendente. Los precios de los departamentos publicados en portales inmobiliarios volvieron a incrementarse y consolidan una dinámica de subas sostenidas.
En el corto plazo, los valores mostraron una aceleración: durante el último trimestre, los avisos registraron un incremento cercano al 10%. Solo en marzo, la suba fue del 3%, lo que confirma la continuidad del ajuste en los precios de oferta.
Si se amplía la mirada, el aumento es aún más marcado. En términos interanuales, los precios de publicación acumulan una suba del 34,7%, reflejando el encarecimiento del acceso a la vivienda en alquiler en la ciudad. Las cifras surgen de un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, que monitorea la evolución de los precios en las principales plataformas de clasificados online.
Un tres ambientes ya supera el millón: así están los precios de alquiler en la Ciudad
Los valores de alquiler muestran una clara diferencia según el tipo de unidad, un monoambiente ronda los $704.704 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes asciende a $814.659. En el caso de las unidades de tres ambientes, el costo promedio ya supera el millón y se ubica en $1.094.451 por mes.
En cuanto a la distribución por zonas:
Puerto Madero encabeza la lista de los barrios con alquileres más elevados, con un promedio de $1.358.875 mensuales.
Detrás se posicionan:
- Núñez: $915.379
- Palermo: 911.70
En el otro extremo, Lugano se mantiene como la opción más accesible del mercado, con valores medios de $661.925 al mes. También figuran entre los más económicos:
- Floresta: $697.128
- Liniers: $703.432
Aunque estos barrios reúnen una porción mucho menor de las publicaciones, cercana al 3%.
Cuánto cuesta comprar un departamento
El mercado inmobiliario porteño comenzó 2026 con una desaceleración en los valores de publicación. Durante el primer trimestre, el precio promedio del metro cuadrado avanzó apenas un 0,4%, por debajo del desempeño observado en igual período del año pasado. En marzo, el valor se ubicó en 2.459 dólares por m², con una variación mensual leve del 0,2%, lo que confirma una dinámica más moderada en la evolución de precios.
Los valores también varían según el tamaño de las unidades:
- Monoambiente: 108.337 dólares
- Dos ambientes: 130.273 dólares
- Tres ambientes: 179.072 dólares
Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con valores que llegan a 6.148 dólares por m². Detrás aparecen Núñez (3.403 dólares/m²) y Palermo (3.390 dólares/m²), consolidándose como los sectores premium.
En el extremo opuesto, Lugano continúa ofreciendo los precios más bajos para la compra, con 1.090 dólares por m². Le siguen Nueva Pompeya (1.484 dólares/m²) y La Boca (1.575 dólares/m²), dentro del segmento más accesible.
Menos escrituras, pero por encima del piso histórico
La actividad también muestra contrastes. En febrero de 2026 se contabilizaron 3.567 escrituras en la Ciudad, según el Colegio de Escribanos, lo que implica una caída del 17% frente al mismo mes de 2025.
Sin embargo, el nivel actual se ubica muy por encima del mínimo registrado en 2020, siendo más de dos veces superior. En cuanto al financiamiento, el 17% de las operaciones se concretaron con crédito hipotecario, una proporción menor a la del año pasado.
Construcción más cara en dólares
El costo de edificar volvió a presionar al alza. En marzo, el indicador CAC medido en dólares subió 3,7%. Este repunte contrasta con 2025, cuando el costo había retrocedido 6,7% mientras los precios de venta crecían, mejorando los márgenes del sector.
Aun así, construir hoy resulta significativamente más caro: el costo es 3,3 veces mayor que en 2020, cuando tocó su piso histórico.
El mercado de casas: valores y tendencias
Las casas también presentan diferencias marcadas según sus características. Una vivienda con tres dormitorios se ubica en torno a los 302.878 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 483.408 dólares.
En marzo, el valor del metro cuadrado para casas fue de 1.820 dólares, con una leve suba mensual del 0,2%. No obstante, en el acumulado de los primeros meses del año se registra una baja marginal del 0,3% en dólares.
Dentro del segmento de casas, Palermo encabeza el ranking con los precios más altos, alcanzando los 3.256 dólares por m². Le siguen Belgrano (2.978 dólares/m²) y Recoleta (2.399 dólares/m²).
Por el contrario, La Boca se posiciona como la opción más económica, con valores cercanos a 695 dólares por m². También figuran entre los más accesibles Villa Soldati (703 dólares/m²) y Nueva Pompeya (773 dólares/m²).
¿Qué barrios son las mejores opciones para invertir?
La relación alquiler/precio sube en marzo y se ubica en 5,62% anual. Actualmente se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,4% menos de lo requerido hace un año atrás.
Mayor rentabilidad para inversores:
- Lugano: 10,2% de retorno bruto
- Nueva Pompeya: 8,1%
- Parque Avellaneda: 7,8%
Menor rentabilidad en la Ciudad:
- Puerto Madero: 3,7%
- Núñez: 4,5%
- Palermo: 4,5%